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賃貸管理

ワンルーム投資の大規模修繕の周期はいつ?費用の目安を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

大規模修繕工事は、建物や設備の安全性や快適性を維持するために計画的に行うまとまった規模の修繕工事です。

ワンルーム投資用の物件でも、大規模修繕工事は周期的に行われるものです。

今回は、ワンルーム投資マンションの大規模修繕工事の周期と工事にかかる費用の目安をご紹介します。

1.ワンルーム投資を始める前に知っておきたい大規模修繕の周期

ワンルーム投資マンションでは、どのくらいの周期で大規模修繕を行うことが多いのでしょうか。

1)マンションの大規模修繕の周期は12年が多い

国土交通省では、マンションの長期修繕計画の作成や修繕積立金の設定に関する基本的な考え方をまとめた「長期修繕計画作成ガイドライン」を発行しています。

このガイドラインの中で、大規模修繕工事は12年程度ごととの記載がなされているため、大規模修繕の周期を12年としたうえで、修繕計画を作成しているマンションが多くなっています。

しかしながら、昨今では建築技術や建築資材が向上したことにより、大規模修繕の周期を12年よりも長く設定しているケースも出てきています。

参照:国交省「長期修繕計画作成ガイドライン」

2)大規模修繕が12年周期で行われることが多い他の理由

大規模修繕が12年周期で行われることが多いのには、ガイドラインで言及されていること以外にも理由があります。

外壁塗装や天井等の塗装工事は足場を組んで行うため、足場台として高額な費用が必要になります。この外壁塗装工事の周期がおよそ12年程度となっています。

 

外壁塗装工事に合わせてベランダや屋上の修繕工事を行うと、何度も足場を組む必要がなく、費用を抑えたうえで効率的に修繕工事を行うことができます。

したがって、外壁塗装のタイミングに合わせた12年周期で大規模修繕工事を行うマンションが多くなっているようです。

2.ワンルーム投資で大規模修繕にかかる費用とは

投資用ワンルームマンションの大規模修繕には、どのくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

1)ワンルームマンション大規模修繕費用の目安は、1戸当たり100万円

ワンルームマンションの大規模修繕にかかる費用は、一般的に1戸当たり100万円程度だと言われています。

厚生労働省が公表している「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1戸当たりの工事金額を発表しています。

これによると、1戸当たりの工事金額は75万円~100万円と答えた物件が最も多い30.6%、次に100万円~125万円が24.7%となっています。

この結果から、半数以上のマンションの一戸当たりの大規模修繕費用負担は75万円~125万円であることが分かります。

2)大規模修繕工事の内訳

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕工事の内訳についても調査を行っています。

1回目の大規模修繕工事では、屋根の防水・床の防水・外壁塗装・外壁タイルが全体の費用の半分以上を占めていることが示されています。

 

また2回目以降の大規模修繕工事では、これらの工事が占める割合が最も多いものの、給水設備や建具・金物に関する修繕割合が増えてきます。

このことから、大規模修繕工事では、屋根や床、外壁の修繕費用が高く、時間の経過とともに給水設備等の設備に関する修繕も増えてくることが分かります。

参照:国交省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

3.ワンルーム投資物件購入時には、大規模修繕費用の確認を

ワンルーム投資物件を購入する際には、大規模修繕計画や修繕積立金の回収状況についても確認する必要があります。

1)大規模修繕計画や修繕積立金の確認を忘れずに

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持するために必要な工事です。

建築から12年以上の月日が経っているマンションでも、大規模修繕を行ったことがない物件や今後も修繕の計画がない物件等は、管理が行き届いていない可能性があります。

 

さらに、大規模修繕工事の計画があったとしても、修繕積立金の未納が多い物件などは、資金不足から修繕工事ができない可能性もあります。

 

ワンルーム投資物件を購入する際には次の2点を事前に確認しておくと良いでしょう。

・修繕積立金の金額だけでなくいつ大規模修繕が行われたのか

・将来行われるであろう大規模修繕の周期

これらについて事前に確認しておきましょう。

2)大規模修繕費用のリスクが高いワンルーム投資用物件とは

修繕積立金の未納者が多いマンションだと修繕積立金が不足しているため、大規模修繕が行えない恐れがあります。

中には修繕積立金の額を安く設定しすぎて、積立金が不足してしまっている物件もあります。

このような場合は、修繕費用として一時的な負担金の支払いを求められる可能性が高くなります。

 

修繕積立金は想定される修繕費用をマンションの総戸数で按分し、それぞれの区分所有者が負担することとなります。

そのため、戸数の少ない小規模なワンルームマンションの場合、一人の区分所有者が負担する修繕積立金の額が大きくなる可能性があることも覚えておきましょう。

まとめ

投資用ワンルームマンションに限らず、マンションの大規模修繕工事の周期は、おおよそ12年ごとに設定されていることが多いです。

大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持するために必要な工事です。

投資用ワンルームマンションを選ぶ際には、大規模修繕工事の実施状況や計画に加え、修繕積立金の額や積み立て状況などもしっかり確認するようにしましょう。

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