【重要】不動産投資の出口戦略!ワンルーム投資の成功ポイントとは?

不動産投資の成功は、出口戦略にかかっていると言っても過言ではありません。
なぜなら、不動産投資は収益用物件の購入から売却までのトータル収支で明暗が分かれるからです。
したがって、出口戦略を考えておくことが大切になります。
本記事では、不動産投資の出口戦略、とくにワンルームマンション投資で成功するためのポイントを解説します。
1.不動産投資の出口戦略とは?
出口戦略とは、投資活動や軍事行動などにおいて、損害を最小限に抑えて撤退する作戦のことを意味します。
1)ワンルームマンション投資の出口戦略
不動産投資の出口戦略は、不動産投資をどのように終えるかという戦略です。
不動産投資を終える方法としては、以下の手段があります。
・(収益用物件を)売却する
・(収益用物件を)相続する
・(収益用物件に自ら)居住する
最も一般的な出口戦略は、収益用物件の売却です。
ファミリータイプのマンションは、収益用や居住用として売却する方法があります。
ワンルームマンションの場合、居住用として購入する人がほとんどいません。
そのため、ワンルームマンション投資の出口戦略は、収益用として売却することになるでしょう。
2)出口戦略が不動産投資の成功を左右する
不動産投資の主な流れは、物件購入、賃貸経営、売却です。
物件の購入費用、家賃収入で得たインカムゲイン、売却で発生するキャピタルゲインの金額を計算することで不動産投資の成果が分かります。
運用中にインカムゲインを得られても、物件取得から売却までのトータルで収支がマイナスになってしまえば、出口戦略は失敗です。
一方、運用中に十分な収益が出なくても、売却時のキャピタルゲインが大きければ、トータル収支がプラスになる可能性も。
不動産投資の出口戦略では、高値での売却と、利益を最大限にする売却のタイミングがポイントになります。
2.不動産投資の出口戦略で重要な売却のタイミング
不動産価格は、築年数や市況の影響を受けます。
また、売却するまでの所有期間で課税額が異なるほか、築年数で売却のしやすさも変わってくるでしょう。
そのため、出口戦略ではあらゆる事情を考慮し、収益を最大化できるタイミグを見極める必要があるのです。
では、収益用物件の売却を検討すべきタイミングはいつなのでしょうか。
不動産投資で売却を考えるべきタイミングは、次の5つです。
1)長期譲渡所得の課税額となるタイミング
収益用物件の売却では、譲渡所得に対して税金が課せられます。
この課税額は、物件を所有した期間によって税率が変わります。
所有期間が5年を超える物件を売却して得た利益は「長期譲渡所得」に該当し、所得税や住民税などの売却益にかかる税率20.315%です。
一方、所有期間が5年未満の物件を売却して得た利益は「短期譲渡所得」に該当し、税率が39.63%となります。
売却時における物件の所有期間によって、課税額に2倍の差が生まれるのです。
出口戦略としては、物件を5年以上所有し長期譲渡所得に切り変わった後のタイミングで売却するのが賢明でしょう。
2)築浅のうちに売却
一般的に、築浅とは築20年までです。
築浅は担保評価が高く、自己資金がなくても100%融資を受けられる可能性があります。
一方、築20年以上が経過すると、銀行からの担保評価が低くなるほか、売却価格も下がるでしょう。
実際、築20年が経過すると、マンション価格は急落する傾向にあります。
そのため、築20年が経過する前に売却することが、出口戦略としては有効なのです。
購入する側にとっては、築20年以上の物件だと担保評価が低くなるため、銀行から良い条件で融資を受けにくくなります。
次の買主も融資を組んで物件を購入することを前提に出口戦略を考えれば、築浅での売却が賢明かもしれません。
3)減価償却期間が終了するタイミング
減価償却は、購入した固定資産を一度に経費計上せず、数年かけて資産価値を減少させる会計処理です。
帳簿上の経費が増えれば利益を圧縮できるため、所得税や住民税の負担が軽くなります。
減価償却期間が終了すると、減価償却費を経費として計上できなくなり納税額が増加します。
不動産投資で得られる所得は、給与所得など他の所得との損益通算が可能ですが、減価償却期間が終了すると節税効果を得られなくなってしまいます。
したがって、減価償却期間が終了するタイミングも、出口戦略として売却を検討すべきタイミングだと言えるでしょう。
4)デッドクロスが近づいてきたタイミング
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。
ワンルームマンションをはじめとした物件は、法定耐用年数が過ぎると、減価償却費を経費として計上できなくなります。
さらに、元利均等返済方式で借り入れている場合、ローン返済が進むと返済額のうち、利息分が占める割合が低くなっていきます。
ローンの利息分は経費として計上できますが、ローンの元金は経費には計上できません。
したがって、減価償却費を計上できなくなったり、返済が進んで返済額のうち利息分の割合が減ったりすると、ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、所得税の納税額が増えてしまうのです。
デッドクロスを迎えて節税効果がなくなると、得られる収入額が同じでも納税すべき額が増えるため、キャッシュフローは悪化します。
出口戦略としては、節税効果がなくなるデッドクロスのタイミングが訪れる前に、売却することも考慮しなければなりません。
5)大規模修繕工事が実施されるタイミング
マンションでは、定期的に大規模修繕工事を行う必要があります。
大規模修繕工事の費用には修繕積立金が使われますが、資材や人件費の高騰などで工事費用が当初の想定よりも大きくなるケースも。
その場合、修繕積立金が値上げされたり、一時金として修繕費用を徴収されたりする可能性があるのです。
大規模修繕工事の積立金が増額される前に、売却するのも賢明でしょう。
3.ワンルームマンション投資の出口戦略で注意が必要なポイント
ワンルームマンション投資の出口戦略を考える際には、上にご紹介した5つのタイミングを考慮するとともに、次の点にも気を付けましょう。
1)修繕積立金等の増額
ワンルームマンションを所有していると、マンションの管理組合に支払う修繕積立金や管理費などの負担が発生します。
修繕積立金は、時間の経過とともに値上げされるケースが少なくありません。
修繕積立金が増額されると、家賃収入の中から支払う経費の額が高くなるため、利回りが低下します。
仮に、修繕積立金が月々1,000円値上がりしたとしましょう。
その場合、実質利回り4%の物件の担保評価は、30万円近く低くなることになるのです。
修繕積立金の増額は、不動産価値の低下につながり、売却価格が下がることを意味します。
大規模修繕の実施前後などは、修繕積立金が値上げされやすい傾向にあります。
出口戦略を立てるときは、修繕積立金が値上がりするタイミングを考慮することも大切です。
2)家賃の値下げ
空室が続くと、家賃の値下げを検討することもあるでしょう。
しかし、家賃の値下げによって利回りが低下すれば、売却時の担保評価も下がります。
空室対策を講じるのであれば、礼金を下げるか、フリーレント期間を設けるなどして、家賃の値下げだけは回避するようにしましょう。
礼金の値下げやフリーレント期間の導入は、初期費用の減額につながるため、家賃を多少値上げしても入居者を獲得できる可能性もあります。
売却時の担保評価を考慮し、できるだけ家賃の値下げは行わずに空室対策を実施しましょう。
3)リフォームは原則しない(経費をかければ売却価格が上がるものではない)
投資家の中には、中古ワンルームマンションの購入後に、リフォームをして家賃の値上げを図る人もいるでしょう。
しかし、リフォームには費用がかかります。
例えば、150万円のリフォーム費用を費やし、家賃を4,000円値上げできたとしても、不動産鑑定評価に用いられる収益還元法の計算では、120万円分の価値しか上げることはできません。
つまり、リフォーム費用にかけた30万円分は回収できないのです。
リフォームをしても、必ずしも売却費用が上がるわけではないため、トータルの収益を考えるのであれば原則、リフォームは行わない方が賢明です。
ワンルーム投資で元を取るまでに何年かかるかについて、詳しく解説したこちらの記事も併せてご一読ください。
関連記事:不動産投資で元を取るまでには何年必要?ワンルームマンションの場合を例に解説
4.投資を始める前に検討すべきこと
不動産投資の成功は、出口戦略にかかっていると言っても過言ではありません。
それだけ、売却益がトータルの収支に与える影響は大きいのです。
収益用物件を購入する前に、出口戦略として次の点を考えておくようにしましょう。
1)売却益が出やすい物件を取得する
ワンルームマンション投資の場合、出口戦略として考えられるのは、投資家に売却するケースです。
例えば、大学の近くに建つ郊外のワンルームマンションの場合、大学が移転しない限りは学生を獲得しやすいでしょう。
しかし、ひとたび大学が移転してしまえば、学生がそのエリアに住まなくなってしまい、空室のリスクは高まります。
空室リスクが高い物件を好んで購入する投資家は少ないはずです。
売却してくても買手がつかなければ、物件価格を下げるほかなくなってしまいます。
したがって、収益用物件の購入から売却時までを見据えた上で、出口戦略を立てるようにしましょう。
2)購入前に出口戦略を立てる
不動産投資ローンを利用して物件を取得した場合、売却時に残債を一括返済する必要があります。
頭金をあまり入れずに購入した場合や、高額な物件を購入した場合などは、売却額が残債を下回る可能性も。
この場合、自己資金でローンを完済することになるでしょう。
売却価格がローン残額を下回らないよう、融資額や購入する収益用物件を踏まえた出口戦略が重要なのです。
まとめ
ワンルームマンション投資をはじめとした不動産投資の出口戦略について、売却するタイミングや注意点などを解説してきました。
ワンルーム投資の出口戦略は、簡単に言ってしまえば、収益を最大化できるタイミングを見極めるという点に集約されます。
所有期間5年未満で売却すれば課税額が高くなり、築20年を超えたタイミングで売却すれば不動産の担保評価が下がり売却価格が低下してしまうでしょう。
出口戦略は不動産投資を開始してから考えるのではなく、収益用物件を購入す前から売却を見据えた計画が大切なのです。
ゴールとなる出口戦略を想定したプランこそ、不動産投資を成功させるカギになるでしょう。