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不動産の売却

投資用ワンルームマンションが売れない!6つの理由と対策を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資のためにワンルームマンションを所有している方は数多いですが、中には「運用後、売れない」と悩む方もいらっしゃいます。

ワンルームマンションが売れないのはなぜでしょうか?自身で出来る対策はあるのでしょうか?

この記事では、ワンルームマンションが売れない理由6つと対策、売却時の注意点を解説していきます。

ワンルームマンションが売却できずに困っている方や売却の予定がある方だけではなく、これからワンルームマンション投資をする方も出口戦略の参考としてご覧ください。

1.ワンルームマンションが売れない理由6つと対策

ワンルームマンションが売れない理由としては、購入希望者のニーズと合っていない、築年数が古い、広告が十分でないなどの6つの理由が考えられます。

投資用マンションが売れない6つの理由と対策について紹介していきます。

1)購入希望者のニーズと合っていない

売りたいマンションが購入希望者の希望と合致していない場合、売却活動が難航してしまいます。

投資用マンションは多くの場合、次の購入希望者も投資目的であることが多いです。

まずターゲットが「不動産投資家」であることをおさえておきましょう。

 

購入の目的が投資用と居住用では、購入希望者が求めるものが異なります。

例えば居住用の場合、住みやすさや利便性、住宅ローンの契約や控除要件に該当するか否かなどが購入のポイントとなります。

しかし投資用マンションでは、利回りや資産価値が主な判断材料となります。

 

さらに近年海外の投資家が増えており、2020年1~9月の東京圏への不動産投資額は海外の投資家のマネー流入により世界の都市でトップとなりました。

今後の不動産投資市場では、「海外投資家の増加」が重要なポイントとなります。

 

以下は国土交通省が行った2018年「海外投資家アンケート調査」で、日本の不動産市場に対する評価と他の地域との優劣評価のDIをグラフ化したものです。

※出典:国土交通省(海外投資家アンケート調査)

 

日本は不動産市場の規模や市場規模の拡大性、平均的な利回りなどいずれも他の地域を上回り高い評価を受けています。

なお海外投資家の目標運用利回りは以下の通り、3%超~5%以下が最も多い結果となっています。

※出典:国土交通省(海外投資家アンケート調査)

投資用と居住用では購入希望者がマンションに求めるものが違う事、近年の日本の不動産市場は海外投資家から人気があり、目標利回りは3~5%であることを把握しておきましょう。

2)築年数が古い

マンションの需要は築年数の経過と共に落ちていく傾向があります。

東日本不動産流通機構(レインズ)が提供する「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2020年」によると、中古マンションの売買成約率が高い物件は築25年以下となっています。

築30年を超えた物件は需要が低いため成約率は下がりますが、エリアによってはスムーズに売却できることもあります。

築年数が古い物件を売却するポイントは「適切な売り出し価格を設定する」ことです。

複数の不動産会社に査定を依頼、比較した上で売却価格の相場を把握し、売り出し価格を決定しましょう。

3)売却のタイミングが合わない

不動産は年間のうち、3月・9月に市場が活発化すると言われています。

逆にお盆時期などには流通量が少ない傾向にあり、タイミングによって売却価格が異なるケースもあります。

3月・9月に広告を出す、売却活動を活発化することで購入希望者が現れることがあります。

4)近隣の競合物件との関係

近傍同種の物件が自身のマンションより安い価格で売り出している場合には「競合物件に価格で負けている」状態です。

ポータルサイトなどで競合物件の売り出し価格をチェックしておきましょう。

また同じマンションで売り出している部屋が、角部屋や最上階などの場合は人気があり、売却で有利となる可能性が高いです。

自身の部屋に有利な部分が無い場合には、人気がある条件の部屋より価格を下げることを検討しましょう。

5)広告が十分でない

不動産売却のポイントの1つとして「広告」があります。

広告で多くの人の目に留まる事で物件が売却できる確率は上がります。

広告は適切なアピールポイントを掲載する必要があります。

上記の通り利回りや資産価値に加え、他の物件と差別化できる部分を具体的にアピールしましょう。

例えばリフォーム済みの場合には「○年に××のリフォーム実施済」、利便性の高い物件は「駅から▲分、○○駅まで◇分で乗り換え無し」など具体的に記載する事で購入希望者の印象が異なります。

 6)売り出し価格が相場より高い

マンションの売り出し価格を相場より高く設定している場合は、値段で避けられている可能性が高いです。

売却価格は時期や競合物件の数によって変わる事もあるので、ポータルサイトなどでチェックを行いエリアの適正価格で売り出しましょう。

2.ワンルームマンション売却時2つの注意点

ワンルームマンションを売却する際には、以下2つのことに注意しましょう。

①ローン残債と売却価格の相場を比較

②所有時期によって税金が異なる

1)ローンの残債と売却価格の相場を比較

ワンルームマンションを売却する前には、ローンの残債と売却価格の相場を比較してみましょう。

売却価格の相場は複数の不動産会社に一括査定を依頼し比較する事で把握できます。

ローンの残債は残高証明書を閲覧又は金融機関や不動産会社に尋ねてみましょう。

 

ローンの残債が売却価格の相場を下回った時には「アンダーローン」となります。

ローンの残債が売却価格の相場を上回った時には「オーバーローン」で、物件に資産としての価値は無い状態です。

 

オーバーローン状態の物件は、売却後も返済が続き資金が持ち出しになってしまいます。

売却もしづらいため、できればアンダーローン状態で売却すると良いでしょう。

2)所有時期によって税金が違う

マンションを売却して利益を得ると「譲渡所得」が発生し、税金の納付義務が生じます。

譲渡所得は物件の所有年数が5年を超えるか否かによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、長期譲渡所得は短期譲渡所得より税率が約2分の1低くなっています。

長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?不動産投資で活用できる特例制度も

マンションの所有期間が5年前後の方は注意しましょう。

まとめ

ワンルームマンションが売れない理由6つと対策、売却時の注意点を解説してきました。

相場に近い売り出し価格で、ローンを完済又はアンダーローンの状態の物件を3月・9月付近に売り出すことでスムーズに売却できる可能性が高くなります。

ターゲットに合ったアピールポイントが掲載された広告を出すことでより早く売却できることもあります。

マンションが売れない理由と対策をよく理解したうえで、不動産会社と相談しながら適切な対策を取っていきましょう。

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