1.オーナーチェンジ物件で家賃交渉は可能なのか？
オーナーチェンジで物件を取得できたのはいいが、「相場と比べてどうも家賃が低い」と感じることもあるでしょう。
そんな時、家賃の値上げを行うことは可能なのでしょうか。
借地借家法では、以下のような場合に家賃の値上げが認められています。
・土地や建物に対する租税やその他の負担の増加があった場合
・土地もしくは建物の価格の上昇があった場合や経済の変動があった場合
・近隣の同様な条件の家賃と比較して賃料が不相当である場合
そのため、取得した物件の家賃が同じマンションの他の部屋と比べて低く設定されていた場合には、家賃交渉を行い、家賃の値上げをすることが可能です。
ただし、やみくもに家賃の値上げ交渉を行っても入居者がいる事なので、うまくいくとは限りません。
次ではオーナーチェンジ物件ならではの、家賃交渉を解説いたします。
2.オーナーチェンジ物件で家賃交渉をするテクニックとは
1)家賃交渉がしやすいタイミング
オーナーチェンジ物件での家賃の値上げは可能であるものの、入居者にとっては家賃の値上げはすぐには了承し難いものです。そのため、家賃の値上げ交渉はタイミングを見計らって行うことをおすすめします。
家賃の値上げ交渉は、契約更新の時期が最も交渉しやすいタイミングではないでしょうか。
入居者に家賃の値上げ交渉を行う際には、家賃を値上げすること、その金額、値上げ開始の時期を伝える必要があります。
なぜ家賃を上げるのか、その理由も伝えたほうが入居者の理解も得やすくなります。
契約更新時は契約を更新するための書類を取り交わすため、そのタイミングで家賃の値上げについて記載した書面を発行すると、書面のやり取りもスムーズに行うことができます。
2)設備や部屋の改善を行い、物件価値を高める
無料のインターネット回線を導入したり、追い炊き機能の付いた給湯器を設置したりするなど、利便性が高く快適な生活を実現する環境を整えておくことも値上げ交渉の成功に繋がります。
また、現在の入居者が退去したタイミングも、家賃を上げるには絶好の機会です。相場と比べて家賃が低い場合は、相場と同等の家賃まで引き上げやすくなります。
さらに空室の期間中、現代のニーズに合わせた間取りに変更したり、部屋の設備をグレードアップさせたりすると、部屋の付加価値が高められ、家賃をより値上げしやすくなります。
3.ワンルーム投資は家賃交渉がしやすい理由
マンションやアパートを一棟単位で購入する場合は、全ての部屋の入居者に家賃の値上げ交渉を行わなければなりません。
入居者の契約更新のタイミングが揃っていることは考えにくいため、契約更新のタイミングで値上げ交渉を行うとすると、個別に何回も交渉をしなければなりません。
一方でワンルーム投資の場合は、区分所有で一室のみを所有するため、家賃の値上げ交渉が必要な入居者も一人だけとなります。
ワンルームマンションの入居者は若い世代の単身者が多いため、就職や転勤、結婚などで転居する確率が高く、ファミリー物件に比べて入居者の回転が早いのも特徴です。
退去もしくは契約更新のタイミングを狙って値上げすると良いでしょう。
合わせて【ケース別で解説！】入居者から家賃値下げ交渉されたらどう対処する？も見ておくと、家賃交渉テクニックもより深まるのでおすすめです。
まとめ
ワンルーム投資のオーナーチェンジ物件は、入居者獲得の手間がかからず、物件価格も低く抑えられるため、初心者におすすめの投資法です。
しかし、前オーナーの設定していた家賃が低い場合等、より高い利回りを得るためには、家賃の値上げ交渉が必要となる場合もあります。
家賃の値上げ交渉をしやすいタイミングは契約更新と退去のタイミングです。入居期間中でも設備のグレードアップ等を行い、部屋の付加価値を高めることで値上げの交渉が必要でしょう。
以下のオーナーチェンジ物件は、比較的に初心者向きといえますのでお勧めです。
ワンルームマンション投資は北向き低層物件こそ向いている4つの理由
