オーナーチェンジで賃貸の家賃値上げに成功するには？とくにワンルーム投資がおすすめの理由も解説

1.オーナーチェンジ物件で家賃交渉は可能なのか？

土地や建物の賃借に関する法律である借地借家法では、正当な理由があれば家賃の値上げは認められるとしています。

ここでいう正当な理由とは、次のようなケースに該当する場合です。

• 土地や建物に対する租税やその他の負担の増加があった場合
• 土地もしくは建物の価格の上昇があった場合や経済の変動があった場合
• 近隣の同様な条件の家賃と比較して賃料が不相当である場合

したがって、購入したオーナーチェンジ物件の家賃が、周辺の家賃相場と比較して低く設定されているようであれば、家賃の値上げは法律上認められるというわけです。

しかし、入居者は家賃が値上げされるとなると、すんなり値上げを受け入れない可能性も高いでしょう。

そのため、オーナーチェンジ物件で家賃の値上げを成功させるためには、慎重に値上げ交渉を進める必要があります。

2.オーナーチェンジ物件で家賃の値上げに成功しやすいタイミング

家賃の値上げを成功させるためには、値上げのタイミングを見極めることが重要になります。

家賃の値上げ交渉に成功させやすいのは、契約更新のタイミングと次の入居者を募集するタイミングです。

1)タイミングの見極めが重要な理由とは

物件取得後、すぐに家賃の値上げをすることが禁止されているわけではありません。

しかし、オーナーチェンジ後は、入居者にオーナーが変わった旨の通知をする必要があります。

入居者側に新たな手続きが必要になるわけではありませんが、オーナーチェンジに伴い管理会社が変更となる可能性も高いでしょう。

その場合、トラブル時の連絡先や家賃の入金先も変わります。

そのため、オーナーチェンジ後は入居者にオーナーが変わり、管理会社も変更になったことを伝える通知を送ることが一般的です。

オーナーが変わったお知らせと同時に家賃の値上げをするという通知が入れば、入居者はオーナーの事情で家賃が値上げになると考え、不満を抱く可能性が高くなります。

家賃の値上げ交渉は、タイミングを見計らって行うことが大切です。

2)契約更新のタイミング

契約更新の時期は、契約内容を見直す機会でもあり、このタイミングが家賃の値上げ交渉に適していると考えられます。

家賃を値上げする旨と値上げの額、値上げの理由を記載した書面を発行し、入居者の理解を得るようにしましょう。

理由なく値上げを申し出るよりは、周辺の家賃相場に比べて、現状の家賃が低いことなどを説明すれば、理解も得やすくなるはずです。

契約更新の時期が近づいたら、早めに書面を送付し、家賃の値上げについてお知らせするようにしましょう。

場合によっては、通常、家賃の1ヶ月分に設定している更新料を免除し、毎月の家賃を値上げするといった条件を提示すると、交渉がスムーズになる可能性があります。

ある程度の値上げが必要な場合には、入居者も承諾しやすい交換条件を提示するとよいでしょう。

また、インターネットの無料設備など、若い世代に人気の設備の導入も家賃値上げの交渉を円滑に進めるためには効果的です。

3）次の入居者の募集に合わせたタイミング

入居者が家賃の値上げ交渉に応じない場合は、退去につながる可能性もあります。

しかしながら、低い家賃のままでは収益が上がらないため、家賃の値上げ交渉がまとまらない場合は退去に至っても仕方ないと割り切ることも大切です。

家賃が相場よりも低い場合は、入居者が退去し、次の入居者を募集するタイミングで適正な額に設定するとよいでしょう。

また、家賃を値上げし、より収益を高めたい場合は空室の間に部屋の価値を高めるためのリフォーム検討してみるとよいでしょう。

入居者にとってより便利で快適な生活ができる環境を整えれば、家賃を値上げしても入居者を獲得しやすくなるはずです。

3.家賃の値上げを成功させるリフォームとは

周辺の家賃相場と比べて、設定されている家賃が低ければ家賃の値上げも可能です。

しかし、オーナーチェンジ物件の中には、相場と比べてそれほど家賃を低く設定しているわけではないものの、築年数が古いために必然的に家賃が低いというケースもあるでしょう。

そのような場合は、空室になったタイミングでマンションの資産価値を高めるリフォームをおすすめします。

1）ワンルーム投資でのリフォームの注意点

ワンルーム投資では、専有面積も狭いためリフォームを行ってもそれほど家賃を高額に設定することはできません。

そのため、大規模なリフォーム工事を行うとリフォーム費用が高額になり利回りが低くなる恐れがあります。

オーナーチェンジ物件として購入したワンルームマンションであれば、比較的、費用を抑えられ、かつ入居者によいイメージを与えられる費用対効果のよい簡易的なリフォームを行うようにしましょう。

2）ワンルーム投資でおすすめのリフォーム

ワンルームの資産価値を高めるリフォームとしては、次のような部分的な改修をおすすめします。

・壁紙や床の張り替え
面積の広い壁や床を新しくすると、それだけで部屋の中が明るく、新しく見えるようになります。

ワンルームマンションであれば、クロスの張り替えやクッションフロアの張り替えもそれほど高額な費用がかかるわけではありません。

壁紙や床が傷んでいたり、デザインが古めかしいような場合は、壁や床のリフォームをしてみましょう。

・ウォークインクローゼットへの改修
現在は、ほとんどの人がベッドを使用しているため押入れを使うケースはそれほど多くありません。

若い世代には、押入れよりも衣類などを収納できるウォークインクローゼットが人気です。

押入れや有効に活用できていない空間があれば、ウォークインクローゼットへの改修を検討してみることをおすすめします。

・3点ユニットバスの切り離し
洗面、トイレ、バスが一体になった3点ユニットバスは、居室面積を広くできるということでかつてはワンルームマンションの人気の間取りでした。

しかし、今はバス・トイレが別の物件を希望する人が非常に多くなっています。

よい立地にある物件であっても3点ユニットバスであるために敬遠されてしまう可能性もあるのです。

3点ユニットバスのワンルームであれば、バス・トイレ分離型のユニットやシャワーブースとトイレに分けるようなユニットに変えるとよいでしょう。

4.ワンルーム投資は家賃交渉がしやすい理由 

マンションやアパートを一棟単位で購入する場合は、全ての部屋の入居者に家賃の値上げ交渉を行わなければなりません。

入居者の契約更新のタイミングが揃っていることは考えにくいため、契約更新のタイミングで値上げ交渉を行うとすると、個別に何回も交渉をしなければなりません。

一方でワンルーム投資の場合は、区分所有で一室のみを所有するため、家賃の値上げ交渉が必要な入居者も一人だけとなります。

ワンルームマンションの入居者は若い世代の単身者が多いため、就職や転勤、結婚などで転居する確率が高く、ファミリー物件に比べて入居者の回転が早いのも特徴です。

退去もしくは契約更新のタイミングを狙って値上げすると良いでしょう。

合わせて【ケース別で解説！】入居者から家賃値下げ交渉されたらどう対処する？も見ておくと、家賃交渉テクニックもより深まるのでおすすめです。

5.オーナーチェンジ物件のリフォームは出口戦略にも有効

オーナーチェンジ物件を購入してリフォームをし、現在の入居者のニーズに合わせた空間を作り上げれば、家賃の値上げも可能です。

また、オーナーチェンジ物件は価格が割安なケースが多くなっています。

そのため、家賃を値上げできれば利回りも高くなり、投資物件としての価値も高まります。

オーナーチェンジ物件のリフォームは投資期間中の家賃収入をアップさせるだけでなく、売却額アップにもつながると考えられるのです。

不動産投資を始めるのであれば、運用中の収益だけでなく、出口戦略も考えておくことが大切です。

投資物件の売却額を決める評価法の一つである収益還元法は、投資家であれば知っておきたい物件の算定方法です。

収益還元法の重要性については次の記事でご紹介しています。

【関連記事】収益還元法を知るとなぜ投資用不動産が高く売れる？をわかりやすく解説

まとめ

ワンルーム投資のオーナーチェンジ物件は、入居者獲得の手間がかからず、物件価格も低く抑えられるため、初心者におすすめの投資法です。

家賃の値上げ交渉をしやすいタイミングは契約更新と退去のタイミングですが、空室期間中にリフォームを行えば、より家賃を値上げしやすくなるでしょう。

リフォームによって家賃を値上げできれば、収益物件としての資産価値も高まり、売却時に得られる利益も高くなる可能性があります。

不動産投資の成功は、出口戦略にかかっているといっても過言ではありません。

物件購入の前に、どのように投資を終えるのか、出口戦略についても熟考しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件の売却の際に、より売却益を高める方法については次の記事でご紹介していますので、オーナーチェンジ物件の購入前にぜひ参考にしてください。

【関連記事】オーナーチェンジ物件を高く売るには？売れない時に見直すポイント