物理的？心理的？意外と知らないことが多い「瑕疵物件（訳あり物件）」の実情とは

1．「瑕疵物件（訳あり物件）」とは

「瑕疵物件（訳あり物件）」と聞いて、よくTV番組やメディアなどで取り上げられる、住んでいる方が亡くなったり、心霊・怪奇現象が起こるとされる、いわゆる「事故物件」を想像される方も多いと思われます。

しかし、実は不動産の売買・賃貸における「瑕疵（かし）」とは、その物件が本来備えるべきである品質や性能・機能・状態に対して、欠陥や欠点・不具合があることを指します。

物件を所有される方や住む方にとってマイナス要因となることは否めませんし、知らないまま不動産取引を行いトラブルの原因ともなりかねないので、ここで「瑕疵物件（訳あり物件）」について少しでも知っていただけたら幸いです。

さて、「瑕疵物件（訳あり物件）」にはどのようなものがあるでしょうか。

法令及び過去の事例において

• 物理的瑕疵物件
• 法的瑕疵（法律的瑕疵）物件
• 心理的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

と一般に大きく4つに分類されます。

それでは、次にそれぞれ具体例を踏まえご説明させていただきます。

2．「瑕疵」の分類と具体的なケース

物理的瑕疵物件

端的に言いますと、当該物件の建物や土地そのものに、重大な破損や欠陥があるケースを指します。

建物の瑕疵例

建物の瑕疵例を挙げると、

・雨漏りや上階からの水漏れ、壁のひび割れ、給排水管の詰まりや故障

・シロアリ被害や建材にアスベストを使用

・耐震強度の不足や建物の構造上の欠陥

などが該当します。

そのほかにも、水害などの災害による床下浸水や構造物の破損なども、この物理的瑕疵物件としてみなされます。

土地の瑕疵例

土地の瑕疵例だと、

・地盤沈下など地盤が不安定で歪んでいる

・有害物質による土壌汚染、地中にゴミや廃材などの障害物や埋設物がある

などが該当します。

そのほかに、土地の境界が曖昧であったりする場合も、土地に関する物理的瑕疵としてみなされます。

物理的瑕疵物件は、一見わからない「瑕疵」であっても、専門家などによる調査を行えば比較的把握することが可能です。

なお、日常生活において生じる床や建具等の傷や摩耗は瑕疵としてはみなされません。

法的瑕疵（法律的瑕疵）物件

名前の通り、法的に問題を有する瑕疵がある物件を指します。

主に建築基準法、消防法、都市計画法などに抵触しているケースが多いです。

法的瑕疵（法律的瑕疵）物件は、基本的に新築物件においては違法建築にあたるためほぼ存在しませんが、それぞれ法律が施行される以前に建築された中古物件などには、法的瑕疵物件がよくみられます。

代表的なものとして、古くからある下町の物件などに存在する「再建築不可」物件が、それにあたります。

法的瑕疵の確認は、物件の所在する地方自治体等の担当窓口に問い合わせる必要があります。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、過去に物件内やその周辺で、事故や事件・トラブル等が発生した物件を指します。

いわゆる「事故物件」と呼ばれることも多いです。

心理的瑕疵とは、物件自体の性能・機能的な瑕疵はなくても、住む方にとって「ここには住めない」と言った心理的な抵抗や嫌悪感を感じる瑕疵のことをいいます。

具体的には、

・過去にその物件にて自殺・事故死・殺人などの事件や事故があった

・直接的な被害はないが反社会的勢力の事務所など嫌悪施設が近所にある、などが該当します。

ただし、何が心理的瑕疵にあたるかは、人それぞれの感じ方や物件状況の個別性が強いため明確な基準は存在しません。

もし不安なようでしたら、事故物件情報サイトなどで調べることも可能です。

>>合わせて読みたい「心理的瑕疵とは？事故物件の告知義務について」

環境的瑕疵物件

一見問題なさそうな物件ではあるが、環境的な要因で住んでみると不快や嫌悪を感じる物件を指し、ケースによっては前述の心理的瑕疵物件に含まれる場合もあります。

具体的には、

・直接的な害はなくても周辺に嫌悪施設（火葬場、葬儀場、墓地、遊戯施設、工場、清掃工場、ガスタンク、原子力発電所、下水処理場、刑務所、風俗営業など）が存在すること

・近くを走る鉄道や高速道路などによる騒音や振動、工場や加工場等から出る異臭、　などが該当します。

環境的瑕疵物件は、心理的瑕疵物件のように実害はないが人それぞれの感じ方により嫌悪感を感じる瑕疵と、近くに存在する施設により騒音・振動・異臭、近隣による迷惑行為（ゴミ屋敷など）といった直接的に快適な生活が害される瑕疵が存在します。

3．瑕疵の告知義務や契約不適合責任について

1)瑕疵担保における告知義務

実際の不動産取引において、どのようにして買う人（借りる人）は「瑕疵物件（訳あり物件）」を知ることができるのでしょうか。

黙っていれば気付かないと思われがちな取引物件の瑕疵。実は宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者は取引する相手に対し「瑕疵の告知義務」が定められています。

これら瑕疵がある物件には、広告や契約書・重要事項説明書などに「告知事項あり」等と記し、実際の取引の際には具体的な瑕疵の内容を説明する義務が課されています。

瑕疵を知っていながら告知・説明義務を怠った場合は業法違反となります。

なお、「物理的瑕疵」「法的瑕疵」といった瑕疵については、改修・修繕工事等で欠陥部分が解消されるケースがあります。

この場合は、欠陥部分が解消されるまで買う人（借りる人）に対し、その瑕疵の内容を告知・説明しなければなりません。

2)契約不適合責任とは

売買契約において2020年3月31日の民法改正前までは、対象物件に「隠れた瑕疵」があった場合、売主が買主に対してその責任を負う「瑕疵担保責任」が規定されていました。

改正法が施行され、2020年4月1日以降は隠れた瑕疵であるかは問わず、契約履行までに生じた瑕疵においては「契約の内容に適合しない内容」に対し売主が買主にその責任を負う「契約不適合責任」が、新たに民法に規定が適用されました。

この「契約不適合責任」に変わることで売主の責任は重くなり、買う方の立場（買主）からは契約内容をしっかりと把握してさえいれば、安心して物件が購入しやすくなりました。

ただし、契約履行後に瑕疵の発覚など契約内容の不適合が見つかった場合、損害賠償などを売主に請求するためには、原則として不適合が見つかった日から一年以内に不適合である旨を通知しなければなりません。

>>合わせて読みたい「 瑕疵担保責任とどう違う？契約不適合責任で何が変わるのか」

このように、買う方・借りる方にとって契約時や重要事項の説明時など専門的な話の内容が多いため、つい聞き流してしまうことがあるかと思いますが、物件に関する大変重要な内容のため記載事項などきっちりと目を通し、不明点は必ず質問するように心がけることが、後々にトラブルを防ぐポイントになるでしょう。

4．「瑕疵物件（訳あり物件）」の実情について

「瑕疵物件（訳あり物件）」という言葉を耳にした時、多くの方が頭に思い浮かべるのが「事故物件」と呼ばれる心理的瑕疵物件ではないでしょうか。

実は、「事故物件」に関して何が心理的瑕疵にあたるのか明確な基準は無く、具体的にどのような場合において告知義務が発生するのかも曖昧なため、損害賠償や訴訟などトラブルに発展するケースが多いです。

そのため「瑕疵物件（訳あり物件）」と言えば、事故物件（心理的瑕疵物件）というイメージが根付いてしまったとも考えられます。

その曖昧な理由として、ある物件で人が亡くなったとしても、それが事故死や自然死（孤独死や病死）、他殺・自殺なのかで線引きが変わってきますし、亡くなった時期によっても変わってくるからです。

例えば、家族の見守る中で自宅にて病死した場合、その物件で亡くなった時期が数十年前で既に入居回数も複数回更新している場合など、買う方・借りる方の感じ方や、事故・事件としての個別性がそれぞれ強いため線引きしにくいのが実情です。

また、物件の売却や賃貸されるケースにおいても、オーナーは資産価値が下がることを恐れるあまり、不動産会社等に自身の判断基準により心理的瑕疵を伏せてしまうケースもあります。

このような状況の中、国も心理的瑕疵物件の曖昧な告知基準に対しガイドラインの制定に取り組み始めています。

国土交通省が発表している「不動産業ビジョン2030」には、「令和時代の不動産最適活用」をビジョンに掲げており、心理的瑕疵における新たな告知基準のガイドライン制定など、「瑕疵物件（訳あり物件）」を踏まえた中古住宅における流通の活性化に向けて動き初めています。

近い将来、「瑕疵物件（訳あり物件）」は良い意味において熱い注目を浴びる日が来るかもしれません。

参照元：国土交通省「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～（概要）」

https://www.mlit.go.jp/common/001287085.pdf