1. TOP
  2. 不動産投資を学ぶ
  3. ワンルーム投資は自分で住める?繰り上げ返済は可能?
上下にスワイプでメニューを閉じる

Information

11/13(土)【特別合同セミナー】「衆院解散・総選挙後の経済政策と、今後の不動産投資の展望について」開催決定
不動産投資を学ぶ

ワンルーム投資は自分で住める?繰り上げ返済は可能?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

比較的少ない資金でスタートできるワンルーム投資は、初心者向けの不動産投資だと言われています。
初めてワンルーム投資を行う方の中には、万が一、投資がうまくいかなかった場合は自分で住めばよいのではないかと考える人もいるでしょう。
果たして、ワンルーム投資を行うために取得した物件に自分で住むことはできるのでしょうか?
今回は、ワンルーム投資用マンションに自分で住むことの可否やそのメリットデメリットについてご紹介します。

1.投資用ワンルームマンションに自分で住むことと繰り上げ返済について

投資用ワンルームマンションにオーナー自らが入居できるかどうかは、不動産投資ローンの状況によって左右されます。

また、繰り上げ返済を行った場合にもその状況は変化します。

1)投資用ワンルームマンションに自分で住める?

投資目的で取得したワンルームマンションに自分自身が居住することは原則できません。

多くの場合、投資用ワンルームマンションは不動産投資ローンを利用しています。

銀行が資金を融資してくれるのは、オーナーが投資物件を経営し収益を得て資金を返済してくれると思っているからです。

そのため、不動産投資ローンを利用している間は、融資対象となる物件を居住用として利用することは銀行との契約違反となる恐れがあるため原則できません。

 

では、不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えることはできるのでしょうか。

投資用目的に取得したワンルームマンションを居住用として利用することを理由に、不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えることは難しいでしょう。

なぜなら不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて金利が高く設定されているためです。

銀行からすれば金利が低くなるので、マイナスでしかありません。

ローンの切り替えも難しいでしょう。

 

さらに、ワンルーム投資用マンションに入居者が居住している場合は、オーナー自身が居住するからという理由で立ち退きを要求することもできません。

2)繰り上げ返済をした場合は可能?

繰り上げ返済とは

毎月のローンの支払いとは別に、手持ちの資金をローンの返済に回し、ローンの一部を前倒しして支払うこと。

繰り上げ返済を行うと、ローンの元金を減らすことができるため利息として支払う金額も減り、最終的に支払う金額を抑えることができます。

投資用ワンルームマンションに借り入れたローンを繰り上げ返済し、ローン完済後に居住者がいない状態であれば、オーナー自身がそこに居住することは問題ありません。

2.投資用ワンルームマンションに自分で住むことは最終手段に

投資用ワンルームマンションに自分で住むことにはメリットもありますがデメリットもあります。

1)投資用ワンルームマンションに自分で住むメリットとデメリット

投資用マンションに自分で住むことの最大のメリットは、家賃がかからないことです。

一方で、ワンルーム投資用マンションに自分が住めば、当たり前ですが家賃収入は得られなくなります。

また、投資用マンションとして賃貸経営をしている場合は、減価償却費として物件の資産価値の減少分を経費計上することができますが、自身で居住する場合には賃貸経営ではなくなるため、減価償却費を経費として計上することはできません。

2)繰り上げ返済でローン完済後に自分で住むのもアリ

ローン完済後であれば、投資用マンションに自分で住むという選択肢もあるかもしれません。

子育てをしている時期は都心よりも自然の多い郊外の方が魅力的だと感じる方も多いです。

家族の人数に合わせた広いリビングや子供部屋等、ファミリー世帯向けの物件に住むのが望ましいでしょう。

 

しかし老後には広い部屋も必要なくなり、生活の利便性が高い都心に住むといった選択肢もあります。

その場合は、投資用マンションに自分で住むのもひとつの手でしょう。

3.ワンルーム投資を始める前に、投資目的を明確にしておく

投資用のワンルームに自分で住むことは可能ですが、ワンルーム投資を始める際に自分が住むことを想定した方が良いのでしょうか。

1)投資用物件と自分で住む物件では条件が異なることも多い

投資用物件を選ぶ際には、利回りを考えて、物件価格と周辺地域の平均家賃や、駅からの距離や利便性を重視することが多くなります。

一方で、自分で住むことを想定すると物件価格と家賃のバランスよりも、生活に便利な設備が充実しているか、日当たりは良いか、外装や内装が自分好みのデザインとなっているか等、自分が快適な生活を送れるかどうかという視点を重視する傾向にあります。

そのため、投資を成功させるための条件と自分が快適に住むための条件は異なる場合が多くなります。

自分で住むことを想定したうえで物件選びを行うと、投資を成功させるという観点からはずれてしまう可能性があります。

2)ワンルーム投資を成功させることを主眼に置いた物件選びを

ワンルーム投資では、ファミリータイプのマンションほど高い家賃設定をすることはできません。

そのためワンルーム投資では、ローンの返済額や修繕積立金、管理費等の支出を考えると、月々の収支はそれほど大きな額にはならないのが一般的です。

 

したがって、ワンルーム投資は短い期間で大きな収益を生む博打のような投資ではなく、長く安定した収益を得ることを目的とした投資です。

そのため、投資を短期間で終了して投資用物件に自分で住むことは、メリットが大きくなるとは言い難いです。

投資を成功させる視点と自分が快適に暮らすための視点では、物件選びも異なってきます。

ワンルーム投資を始める際には投資の本来の目的を見失うことなく、投資を成功させることを第一に考えた物件選びを行うことをお勧めします。

まとめ

繰り上げ返済をしてローンを完済すれば、投資用ワンルームマンションに自分が住むことは可能です。

しかし、投資を成功させる視点で選ぶ物件と自分で住むことを前提に選ぶ物件では、重視するポイントが異なることがほとんどです。

そのため、ワンルーム投資を行う際には本来の投資の目的を重視したほうが、投資を成功させやすくなります。

ワンルーム投資用マンションに自分で住むことは最終手段と思っておいた方がよさそうです。

こんな悩みありませんか?


「何から手を付けたらいいか分からない」
「全体像を把握できずにいる」
「サラリーマンでも不動産投資できる?」

投資初心者の悩みを10分で解消!

>>知ると差がつく「不動産投資のススメ」

dummy