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「出口戦略」で不動産投資を成功させよう!物件選びで意識すべき理由

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資における「出口戦略」とは、運用後の物件をどう処分するかを指し、売却の他に自身で住む、相続税対策として利用するという手段も存在します。

ただし投資用として利益の出る物件と居住用で住み心地の良い物件は条件が異なる事も多いため、売却を選ぶオーナーが数多いのが現状です。

物件の売却価格は主にエリアや築年数などによって決まりますので、物件選びの時点で既に「出口戦略が始まっている」と言えるでしょう。

高い売却益を得て、不動産投資を成功させるためには何を意識して物件を選べば良いのでしょうか?

今回の記事では、不動産投資を成功に導く出口戦略とは何か、「成功」の定義、売却価格が高くなる投資用不動産を選ぶためのポイントをお伝えしていきます。

1.不動産投資の出口戦略とは?物件別の選択肢を解説

出口戦略とは元々軍事用語で、いかに「損失を少なくおさえて撤退するか」の作戦を指す用語で、経営・投資の分野でも使用されています。

不動産投資では「物件を運用した後にどう処理するか」が出口戦略となります。

出口戦略は物件別で異なり、主に以下の選択肢があります。

区分マンション
  • 売却
  • 自身で住む
  • 相続税対策に活用する
マンション・アパート一棟
  • 売却
  • 自身で住む
  • 相続税対策に活用する
  • 更地にして土地活用
  • 更地にして売却
戸建て
  • 更地にして土地活用
  • 更地にして売却

区分マンション・一棟・戸建て物件に共通する出口戦略としては「売却」「自身で住む」「相続税対策に活用する」という3つがあり、一棟・戸建ての場合は土地も所有しているケースが多い事から「更地にして土地活用」「更地にして売却」という選択肢が加わります。

ただし更地にするためには建物の解体費用がかかります。さらに土地やマンション・アパート一棟は区分マンションより市場の流通量が少なく売却に時間がかかる、思ったより売却価格が高くならないというケースがあります。

新築の物件を所有するオーナーの中には自身で住む、相続税対策として利用する方も存在しますが、一般的には「運用して収益を出した後に売却」を選ぶ投資家が多くなっています

2.不動産投資の「成功」とは?~インカムゲインとキャピタルゲイン~

不動産投資の収入は家賃収入だけと思われがちですが、最終的な収益としては「(家賃収入-経費)+売却で得た利益」となります。

家賃収入のような資産(不動産)を保有していることで得る利益を「インカムゲイン」と呼び、株式投資の場合は配当金が該当します。一方で資産(不動産)を売却して得られる利益を「キャピタルゲイン」と言います。

不動産投資では物件の売却益、株式投資では株式が値上がりした場合の譲渡益となります。

出口戦略を立てる際には、インカムゲインとキャピタルゲインを試算し以下の式に当てはめてみましょう。

投資用ローン残債<(家賃収入-経費)+売却益

投資用ローンの残債を総収益が上回ったら、「事業として成功だった」と言えるでしょう。

プロの不動産投資家が重要視する物件の判断要素とは?

国土交通省が2019年に不動産会社や金融機関などプロの不動産投資家を対象に行ったアンケート調査によると、不動産投資の判断要素重視度は以下の通りになっています。

※出典:国土交通省https://www.mlit.go.jp/common/001345945.pdf

1位は「キャッシュフローの見通し」(インカムゲイン)となり「大いに重視した」と答えた投資家は74.3%に上りました。続いて周辺地域の不動産価格情報や動向を重視する投資家が多い傾向にあります。

キャピタルゲインも「大いに重視した」「おおむね重視した」いう回答を合わせると74%となり、インカムゲインとキャピタルゲイン、周辺地域の価格や動向は不動産投資の判断において重要となることが分かります。

プロの不動産投資家は個人投資家のように自身で住む、相続税対策といった選択肢はなく「売却」が主な出口戦略となります。そのため常に「売却益が出ること」を念頭において物件を判断するため、上記のような結果になったと推測されます。

不動産の売却価格は家賃収入(インカムゲイン)に加え、周辺の不動産価格や市場の動向が重要な要素となります。

3.売却価格が高くなる投資用不動産とは?

不動産投資で売却価格が高くなる物件は、【1】インカムゲインが多く収益性が高い、【2】資産としての価値が高いという2点が挙げられます。

インカムゲインは賃貸経営において重要であり、収益性の高い物件は売却価格も高くなる傾向があります。周辺の不動産価格が高い物件は資産としての価値も高くなりますので、売却益を見込む事が出来ます。

具体的に売却価格が高くなる投資用不動産の条件を見ていきましょう。

収益性が高い物件

物件の需要が高く満室経営である物件は収益性が高いと判断され、売却の際に有利となります。

物件を購入する際には利回りだけではなく、空室率をチェックしておきましょう。駅から近い、主要駅への乗り換えが少ないなど利便性の高い物件は需要が高く、家賃の下落率が低い傾向にあります

エリアの需要やターゲット層も確認しておくことが重要です。一般的に需要が高く高収入の住人が多いエリアは、インカムゲインを多く見込めると言われています。

現在の日本は地方では人口が減少傾向にありますが、東京都心部では人口が増え続けています。2025年にピークを迎えますが、地方より減少がなだらかであり賃貸需要は減りにくいと予測されます。

※出典:総務省「平成 27 年国勢調査」https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

特に区部は企業の本社などが集中していることもあり、人口減少が進みにくいことが分かります。物件を選ぶ際には都心、特に東京23区内を選んでおくことで、高い需要を見込む事が出来ます

資産価値の高い物件

都心の物件は、資産としての価値が高い傾向にあります。

都心や高級住宅街の物件も利便性が高く、ブランド力がある事から資産としての価値が高いと判断されます。

建物の構造がRC造・鉄骨鉄筋コンクリート造である、耐震基準を満たしているなどの要素も売却価格に影響を及ぼします。

周辺地域の価格を調べる際には、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で周辺の地域の似た条件の物件の価格を参考にしてみましょう。

土地総合情報システムhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/

加えてエリアの災害リスクも価格に影響がありますので、ハザードマップで事前にチェックしておくことをおすすめします。

ハザードマップポータルサイトhttps://disaportal.gsi.go.jp/

4.出口戦略を見据えた不動産投資を

売却価格が高く成功しやすい物件は都心の物件という結論になりました。

中古は利回りが高い物件が多く、区分マンションであれば購入価格が安くサラリーマンでも融資が通りやすいという特徴があります。

利便性の高いエリアの中古物件を選ぶ事で、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られ、出口戦略で成功できる可能性が高くなります。

「収益性が高く資産価値も高い」という理想的な物件を購入することは難しいですが、不動産会社と相談し現実的な出口戦略を設定することで不動産投資を成功させましょう。

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