不動産投資に必要な目標設定とは

不動産投資を始める前にやっておくべき事は、主に以下の3つとなります。

1. 不動産投資家の平均年収を知る
2. 不動産投資の目標を立ててみる
3. 他の投資とも比較する

まず、不動産投資家の平均年収を知り、現実的に実現できる目標をざっくりと把握しましょう。

続いて、自身が「なぜ不動産投資をしたいのか」という理由から不動産投資の目標を仮に立て、他の投資と比較した上で「目標を不動産投資で達成できるか」を考えるという3つのステップが重要となります。

1）不動産投資家の平均年収を知る

不動産投資の目標を立てる前に、まずは不動産投資かの平均年収を知り、現実的に目指せる範囲がどの程度であるか知っておきましょう。

国税庁の「申告所得税標本調査」によれば、2021（令和3）年の不動産所得の平均は542.7万円でした。不動産所得は、以下のように増額傾向にあります。

（出典：国税庁「令和3年分 申告所得税標本調査」

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2） 不動産投資の仮目標を立てる

続いて、自身が「なぜ不動産投資をしたいのか」を明確にしたうえで、仮の目標を立ててみましょう。

例えば、不動産投資の目的が「将来の年金代わりに定期的な収入を得たい」、あるいは「副収入が欲しい」といったものであれば、具体的に「月20万円の収入を得たい」など、どれくらいの収入が必要なのか、現状の収支やライフプランを踏まえて設定します。

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不動産投資の目的や目標は、会社で言うところの「理念」にあたります。この部分が曖昧だと、一貫性のない投資判断をしてしまう要因になってしまいます。

不動産投資は、一朝一夕で利益が出るものではありません。数年から数十年続く賃貸経営の基礎をかためるためにも、ここは必ず考慮しておきたいポイントです。

3）他の投資とも比較する

投資には不動産投資を始め、株式投資・投資信託、FXや貯蓄型保険など様々な金融商品が存在します。

上記で設定した目標が「不動産投資で達成できるのか」を現実的に考えてみましょう。

不動産投資は投資の中でも「ミドルリスク・ミドルリターン」の位置づけで、投資期間の長さと安定性が特徴です。長期間にわたって安定した利益を得たい方向けの投資法と言えるでしょう。

投資信託は運用の方針や内容によってリスク・リターンが異なり、どの投資信託を選ぶかによって変わってくるでしょう。

一般的に海外の商品はリスク・リターンが高く、国内の商品はリスク・リターンが低いと言われています。

預貯金は元本割れのリスクが無いですが、昨今の低金利で物の価値が上がるインフレに対応できない可能性があります。債券も低リスク・低リターンですが、発行元の国や企業の財政が破綻するというリスクがあります。

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一方、株式は金融や政治経済の知識が必要で、投資の難易度が高いハイリスク・ハイリターンの商品といわれています。しかし、流動性でいえば不動産より上と考えられます。

取引市場がある株式は、出口が取りやすいという面で流動性リスクが低く、不動産のように所有しているだけで維持や管理にかかる費用や労力がかかるというものではありません。

投資する人の考えや投資対象次第で投資のリスクは異なるものであり、上記グラフのように、一概にリターンやリスクの度合いを測ることはできないという点には注意が必要です。

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例えば不動産投資を行いながら投資信託を購入する等、複数の金融商品を組み合わせ、リスクを分散するという手法で資産形成を行う投資家も少なくありません。

1で立てた目標を不動産投資で実行できるか、よく考えた上で投資法を決めていきましょう。

不動産投資初心者が立てた目標が現実的か判断する方法 

続いて、仮で立てた目標が現実的に達成できるものなのか考えていきましょう。

達成できる見込みかどうか判断するには、表面的なことだけでなく、実際にどんな不動産に投資するか想定したうえでシミュレーションすることが大切です。

1）不動産投資の費用を知る

不動産投資には頭金、不動産取得税や登記費用などの初期費用と、管理会社への委託費、修繕費などの維持費用（ランニングコスト）の2種類の費用があります。

不動産投資を始める前には、初期費用分の現金を準備しておきましょう。

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ローン審査では、金融機関が「申込者はどのくらい返済能力があるか」を判断します。

会社役員や上場企業の会社員、士師業（医師や弁護士など）といった社会的信用度が高い職業であれば、自己資金は少なくフルローンや初期費用ゼロでも審査に通る可能性があります。

自営業で売上が安定しない方は自己資金を多めに準備しておきましょう。

一般的に会社員は社会的信用度が高いため、審査に通りやすい傾向にあります。

物件を購入した後の維持費用がいくらかかるかを試算しておくことも重要となります。

例えば物件価格3000万円で利回り6％の場合、年間の家賃収入は180万円ですが、諸経費が年間60万円かかる時は手取り120万円となり実際の利回りは4％となります。

経費を含めた利回りを「実質利回り」と言い、経費を含めない利回りを「表面利回り」と呼びます。不動産会社が提供する物件の情報には表面利回りが記載されているケースが多いため、年間にかかる諸経費の金額や実質利回りを尋ねておきましょう。

初期費用と維持費用によって年間の利益が異なり、ローン返済の計画にも影響しますので購入時には収支シミュレーションを行い検討しましょう。

初期費用が足りない事が想定される方は、貯蓄から始めていきましょう。並行して以下の方法で不動産投資の勉強を行う事をおすすめします。

2）手元資金から自分の借入額を知る

物件種別によって、必要な手元資金が異なります。

アパートや一棟マンションへ投資する場合は、物件価格の10〜25%を自己資金で用意しなければなりませんが、新築や築浅の区分マンションであればほとんど自己資金を入れずに購入することもできます。

一定の手元資金があれば、安価な築古物件をキャッシュで購入し、利益率を高めることも可能です。

不動産投資は、融資を受けることによるレバレッジ効果（てこの原理）で、少額の投資で大きく稼ぐこともできます。

たとえば、区分マンションは利回りこそ、その他の物件種別と比べて低いですが、融資が引きやすいため自己資金収益率（CCR）を高い傾向にあります。

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3）投資手法を知る

• インカムゲイン狙いなのか、キャピタルゲイン狙いなのか
• 節税目的なのか、キャッシュフローを最大化したいのか
• 自己資金はどれくらい入れられるのか

これらによって、適した物件種別は異なります。

区分マンションの中でも、ワンルームマンションは自己資金がほとんどかかりませんが、利回りは5%前後と高くありません。

一方、ファミリー向けの物件は比較的、高額なものの、10%以上など高い利回りに期待できます。

また、ファミリー向けの物件は居住用物件としても需要があります。基本的には、投資用物件として売るより、居住用物件として売却したほうが高値で売れることに期待できます。

自分が定めた目標が達成可能かどうかは、不動産投資の仕組みや種類を知り、具体的な物件を想定したうえで判断するようにしましょう。

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４）具体的な数字目標を設定する

不動産投資に必要な初期費用やランニングコスト、必要な自己資金や投手手法の基礎知識をつけたところで、改めて具体的な数字目標を設定しましょう。

目標が達成可能かどうかは、収支シミュレーションをしたうえで判断することが大切です。

収支シミュレーション例

シミュレーション条件

投資対象：築20年・30㎡・RC造の中古マンション

物件価格：5,000万円

自己資金：2,000万円

借入金利：2%

借入期間：27年

想定利回り：7%

想定される初期費用（物件価格の7%）：350万円

投資目標：10万円／月の収入が欲しい

シミュレーション結果

仮定条件

• 入居率90%
• 賃料下落率5%
• 年間経費：家賃収入の20%

初年度のキャッシュフローは、月々5万円ほど。

以降、ローンを完済するまではキャッシュフローは減少していくことから、目標である「月10万円の収入」を得ることは難しいといえるでしょう。

しかし、ローン完済後の30年後のキャッシュフローは10万円／月を大きく超えていることから、ローンの繰り上げ返済をしていくことでキャッシュフローは増やしていくことが可能であることがわかります。

また、シミュレーション条件として賃料の下落率5%と仮定しましたが、賃料を維持していければ繰り上げ返済をせずとも月5万円のキャッシュフローは維持していけます。

借入当初に全額繰上げ返済することは難しいことから、家賃の下落を回避できるよう適切な維持・メンテナンスをしたうえで、少しずつ繰上げ返済していくことで目標に近づける経営ができるようになります。

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不動産投資初心者の目標利回りが高すぎて始められない問題

成功している個人投資家の影響を受けて、不動産投資初心者の多くが「利回り10%以上」と仮定して目標を立てるようです。

しかし、具体的な戦略もなく、イメージ先行でこのような高い利回りを目標にしてしまうと、目標にあった物件を見つけることができず、不動産投資を始めることができなくなってしまいます。

よくある失敗事例①空き家投資で失敗！

利回り10%を超える物件の特徴の1つとして、取得費が安い空き家など「築古×木造」が挙げられます。

利回りは物件選びをするうえで重要な指標となりますが、いくら高利回りであっても、入居者が入らなければ利益を得ることはできません。

利回りが高く、賃貸需要も高いという好条件の物件が初心者に回ってくることは稀です。

空き家は、融資が引きにくく、空室リスクや修繕リスクが高いと想定されることから、初心者が安易に手を出していい物件ではありません。

よくある失敗事例②高利回りの物件を取得して身動きが取れなくなってしまった

高利回りの物件には、次のようなリスクもあります。

• 積算オーバーになる（担保評価が低く、購入した瞬間にローンがくめなくなる　）
• 出口が取れない（売れない）

つまり、手放したいと思っても、買い替えたり、売却したりすることができないリスクがあるのです。

入居者も入らない、売ることもできないとなれば、身動きが取れず、ただ赤字を増やしていくだけになってしまう恐れもあります。

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まとめ

不動産投資は目標設定、他の投資との比較、費用を把握する事から始まります。

3つのステップで不動産投資の土台を固めた後は本やセミナーなどで知識を身に付けましょう。

知識を身に付けた後は、不動産会社への訪問や物件選びなど本格的な不動産投資がスタートします。

不動産投資は目標設定、他の投資との比較、費用を把握する事から始まります。

今回お伝えしたステップで不動産投資の土台を固めた後は、本やセミナーなどで知識を身に付けましょう。

知識を身に付けた後は、不動産会社への訪問や物件選びなど本格的な不動産投資がスタートします。当メディアでも、段階的に不動産投資を学べるコンテンツをご用意していますので、不動産投資の目標設定やその後のステップに進むためにお役立てください。

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