不動産投資の始め方1 ～目標設定、他の投資との比較、費用を知る～
不動産投資を始める前にやっておくべき事は、主に以下の3つとなります。
- 不動産投資の目標を立てる
- 他の投資と比較する
- 不動産投資の費用を知る
自身が「なぜ不動産投資をしたいのか」という目標を明確にしておき、他の投資と比較した上で「目標を不動産投資で達成できるか」を考え、実際に不動産投資を始めるための費用を把握するという3つのステップが重要となります。
1）不動産投資の目標を立てる
まずは自身が「なぜ不動産投資をしたいのか」を明確にしておきましょう。
例えば、「定年時に不労所得を月に20万得る」という具体的な目標のように、不動産投資の目的は「将来の年金代わりに定期的な収入を得たい」、あるいは「副収入が欲しい」など年齢やライフステージによって異なると思います。
賃貸事業を経営するにあたって会社で言う「企業理念」を設定しておくことで、20～30年続く賃貸経営の基礎をかためておきましょう。
2）他の投資と比較する
投資には不動産投資を始め、株式投資・投資信託、FXや貯蓄型保険など様々な金融商品が存在します。
上記で設定した目標が「不動産投資で達成できるのか」を現実的に考えてみましょう。
不動産投資は投資の中でも「ミドルリスク・ミドルリターン」の位置づけで、投資期間の長さと安定性が特徴です。長期間にわたって安定した利益を得たい方向けの投資法と言えるでしょう。
利回りが高めの物件でも10％程度となりますので、「年間150％のリターンを得たい」という方は適さないでしょう。リスクの高いFXや海外株式投資などに挑戦する必要があります。
なお投資のリスク・リターンは比例しますので、高いリターンを得たい場合には高いリスクを負う覚悟が必要で、リスクをおさえたい場合には低いリターンで運用することになります。
自身が「どのくらいリスクを許容できるか」「投資に回せる金額はどの位か」をよく考慮した上で投資商品を選ぶ事も重要となります。なお投資商品ごとのリスクとリターンの位置づけは以下のようになります。
投資信託は運用の方針や内容によってリスク・リターンが異なり、どの投資信託を選ぶかによって変わってくるでしょう。
一般的に海外の商品はリスク・リターンが高く、国内の商品はリスク・リターンが低いと言われています。
預貯金は元本割れのリスクが無いですが、昨今の低金利で物の価値が上がるインフレに対応できない可能性があります。債券も低リスク・低リターンですが、発行元の国や企業の財政が破綻するというリスクがあります。
株式は金融や政治経済の知識が必要で、投資の難易度が高いハイリスク・ハイリターンの商品となっています。
例えば不動産投資を行いながら投資信託を購入する等、複数の金融商品を組み合わせ、リスクを分散するという手法で資産形成を行う投資家も多いです。
1で立てた目標を不動産投資で実行できるか、よく考えた上で投資法を決めていきましょう。
自身で判断ができない場合には、ファイナンシャルプランナーや不動産会社などに相談することで今後の方向性が明確になる事があります。
3）不動産投資の費用を知る
不動産投資には頭金、不動産取得税や登記費用などの初期費用と、管理会社への委託費、修繕費などの維持費用（ランニングコスト）の2種類の費用があります。
不動産投資を始める前には、初期費用分の現金を準備しておきましょう。
ローン審査では、金融機関が「申込者はどのくらい返済能力があるか」を判断します。
会社役員や上場企業の会社員、士師業（医師や弁護士など）といった社会的信用度が高い職業であれば、自己資金は少なくフルローンや初期費用ゼロでも審査に通る可能性があります。
自営業で売上が安定しない方は自己資金を多めに準備しておきましょう。
一般的に会社員は社会的信用度が高いため、審査に通りやすい傾向にあります。
物件を購入した後の維持費用がいくらかかるかを試算しておくことも重要となります。
例えば物件価格3000万円で利回り6％の場合、年間の家賃収入は180万円ですが、諸経費が年間60万円かかる時は手取り120万円となり実際の利回りは4％となります。
経費を含めた利回りを「実質利回り」と言い、経費を含めない利回りを「表面利回り」と呼びます。不動産会社が提供する物件の情報には表面利回りが記載されているケースが多いため、年間にかかる諸経費の金額や実質利回りを尋ねておきましょう。
初期費用と維持費用によって年間の利益が異なり、ローン返済の計画にも影響しますので購入時には収支シミュレーションを行い検討しましょう。
初期費用が足りない事が想定される方は、貯蓄から始めていきましょう。並行して以下の方法で不動産投資の勉強を行う事をおすすめします。
初期費用が確保できる場合には、勉強しながら不動産会社を訪ねてみましょう。
不動産投資の始め方2 ～知識を身に付けるためには？～
不動産投資を始めるためには、オーナーとして物件選びなどの知識を身に付ける事も重要となります。情報を得るためには、この記事のようなインターネット上のコラムや大家のブログ、本やセミナーなどが挙げられます。
物件探しや不動産会社の選び方、融資審査など不動産投資で身に付けておきたい知識は多いですが、効率的な情報収集としては本・不動産会社のセミナー、コラムがおすすめです。
セミナーは不動産会社やオーナーの生の声を聞ける点が最大のメリットで、初心者向けのセミナーやワンルームマンションに特化したセミナーなど様々なものがオンラインも含め各地で開催されています。
コラムは初心者向けの情報から節税や確定申告、専門知識など様々ですが、中には情報が精査されていないものもありますので、本やセミナーと並行して活用すると良いでしょう。
本は主にオーナー、不動産会社、税理士など様々な著者が出版していますので多角的な視野で不動産投資を学ぶことができます。
まとめ
不動産投資は目標設定、他の投資との比較、費用を把握する事から始まります。
3つのステップで不動産投資の土台を固めた後は本やセミナーなどで知識を身に付けましょう。
知識を身に付けた後は、不動産会社への訪問や物件選びなど本格的な不動産投資がスタートします。
