ワンルームマンション投資は損するって本当？リスクや危険について解説

1.ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンションを購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資を指します。

1)ワンルームマンションの概要

ワンルームマンションとは、1つの居室にトイレやバス、キッチンなどがコンパクトに配されたマンションのことです。

一般的に専有面積が20㎡ほどのものが多く、一人暮らしの学生など単身者向けのマンションとなっています。

2)ワンルームマンションの特徴

ワンルームマンションは、単身者を対象としたマンションであるという性質から、駅から近い場所など、交通の便の良い場所に建てられていることが多くなります。

投資の側面から考えると、専有面積が小さく、設備もコンパクトなものが多いため、アパート投資などと比較すると低価格で物件を取得できます。

また、駅に近い場所などの好立地にある物件であれば、単身者層からの需要が高く、入居者を獲得しやすいといった特徴もあります。

2.ワンルームマンション投資が損する3つの理由

ワンルームマンション投資は、必ずしも損をするわけではありません。

では、なぜワンルームマンション投資は損をしやすいと言われるのでしょうか。

その背景には、以下のような事情があると考えられます。

1)相場より高い価格で物件を購入してしまった

先述した通り、ワンルームマンション投資はアパートなどと比べると投資額が低い傾向にあります。

ですが、立地条件の良い新築物件においては、ワンルームマンションであってもその価格は決して低くはありません。

建築にかかった費用の他に、宣伝広告費や販売に携わる人件費などが上乗せされているためです。

新築物件だからと言って周辺の相場に比べて極端に高い家賃を設定すると、入居者の獲得が困難になります。

そのため、新築ワンルームマンションを購入してしまうと、家賃収入で物件費用や維持費用をカバーしようとしても難しくなってしまうという現実があります。

2)立地条件を鑑みずに、価格重視で物件を購入した

反対に、物件価格が安いという理由で、お買い得な物件だと考えて安易に飛びつく方がいます。

安い理由として代表的なのは、立地条件が悪いからです。

物件価格が安ければ初期投資の費用を抑えることができますが、ワンルームマンションの場合は通勤や通学に不便な立地の物件は敬遠される傾向にあります。

したがって、安い物件を購入できたとしても入居者を獲得することができなければ、そのワンルーム投資は損となるのです。

3)長期的な視点での収支シミュレーションを行っていなかった

不動産投資は、投資を開始してすぐに大きな利益を得られるものではありません。

長期的に投資を行い、長期間にわたって安定した収益を得る投資です。

マンションなどの建物は時間の経過とともに老朽化し、その資産価値は低下していきます。

そのため、ワンルームマンション投資をスタートさせた際に設定した家賃を、ローン完済時まで維持できるとは限りません。

経年劣化による資産価値の低下も念頭に置きながら、収支のシミュレーションを行っていないと、当初の計画通りに進まずに損をしてしまいます。

3.ワンルームマンション投資で想定されるリスク3つ

ワンルームマンション投資で損をしないためには、起こり得るリスクを事前に理解しておくことも必要です。

ワンルームマンション投資では、どのようなリスクが想定されるのでしょうか。

1)入居者が獲得できない空室リスク

不動産投資では、入居者がいなければ家賃収入は発生しません。

入居者がいない空室の状態が長くなれば、収入を得られない期間も長くなるということです。

ワンルームマンションは単身者を対象とするため、ファミリーと比較すると入居者の入退出の頻度が高いと言われています。

そのため、物件購入時には入居者を獲得しやすい立地にこだわること、シミュレーション時には空室リスクも踏まえた精度の高い試算を行うことが大切です。

2)入居者管理や物件管理のコストに関するリスク

不動産投資は入居者を獲得して終わりではなく、入居者が居住している間も入居者管理や物件管理が必要です。

管理を委託する場合であっても、管理費用以外に設備故障時の修理費用や交換費用、退去時の原状回復費用などがかかります。

物件管理や入居者管理にかかるコストをしっかり計算していない場合、家賃として得られる収入と支払うコストが見合わずに損をしてしまうことも。

コスト面もしっかり把握したうえで、収支計画を立てるようにしましょう。

3)資産価値の低下によるリスク

マンションの資産価値は時間の経過とともに低下し、また、周辺環境の変化によっても変動します。

したがって、時の流れとともに家賃の値下げを検討しなければなりません。

また物件の収益性が低下するリスクや物件を売却する際に、想定以上に物件価格が低下しているリスクも考える必要があります。

立地・建物両方での資産価値を念頭に計画を立てるとよいでしょう。

4.ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資ならではのメリットもあります。

それは、上手に物件を選ぶことができれば、少ない自己資金でも投資を始められる点です。

物件取得にかかる費用を抑えることができれば、それだけ高い利回りを得ることができます。

ワンルームマンション投資は不動産投資初心者にお勧めの投資だと言われる理由は、この点にあります。

5.ワンルームマンション投資するなら新築と中古どっち？

結論から言うと、ワンルームマンション投資は築浅の中古マンションへの投資がお勧めです。

ワンルームマンション投資で損をしてしまう理由として、高い物件を購入してしまうことが一因となることをご紹介しました。

新築物件はさまざまな経費が上乗せされて販売されているため、立地や設備などの条件を踏まえても高額な価格に設定されています。

そのため、新築マンションを購入してしまうと、家賃収入で物件購入費用や管理費用などを補填することは困難に。

結果としてワンルームマンション投資で損をする可能性が高くなってしまいます。

少ない自己資金でも投資をスタートできる、ワンルームマンション投資のメリットを活かすためにも、立地条件の良い築浅の中古マンションを取得し、投資を始めることをお勧めします。

まとめ

ワンルームマンション投資で損をするという噂は、本当でもあり、ウソでもあります。

ワンルームマンション投資を行う際には、リスクに関する理解が不可欠です。

そのうえで、立地条件の良いエリアに建つ適正な価格のマンションを選定し、損をする事態を回避しましょう。

ワンルームマンション投資を検討している場合には、築浅の中古マンション投資からのスタートをお勧めします。