500万円以下の格安ワンルームを現金一括購入で失敗しないポイント3選

不動産投資には関心があるけれど、万が一投資に失敗してしまったときを考えると、高額なローンを組むことに躊躇してしまうという方もいるのではないでしょうか。
借金をしたくない、けれども不動産投資を始めたいという方の場合、現金一括で購入できる500万円以下の中古ワンルームマンションから投資を始めてみることをおすすめします。
現金一括でワンルームマンションを取得して投資を行う場合には、ローンを組んだケースと比べてキャッシュフローが安定するなど、さまざまなメリットがあります。
しかし、現金一括で取得できる格安マンションだからと言って、価格だけを基準に物件を選んでしまうのは非常に危険です。
そこで今回は、500万円以下のワンルーム投資の魅力と物件選びの注意点をご紹介します。
1.【結論】500万円以下の格安ワンルームマンションの投資が危険なのは嘘。
500万円以下で手に入れることができる格安ワンルームマンションは、築年数が古いマンションである可能性が高いため、そのような格安物件への投資は危険だと言われることがあります。
しかし、格安ワンルームマンションの投資では物件価格が低いからこそ、ローンを組んでいる場合でもローンの返済額を安く抑えられ、高い利回りを得ることができます。
事実、500万円以下の格安ワンルームマンション投資を行い、利益を上げている投資家も多くいます。
また、500万円以下の格安ワンルームマンション投資の場合、万が一投資に失敗したとしても、再起不可能になるほどの負債を負うことはありません。
格安マンション投資は、リスクを抑えて投資を始められる方法でもあります。
1)現金一括で購入することでキャッシュフローが安定する
格安ワンルームマンション投資は、利回りが高く、利益を上げやすいといったメリットがあります。
ローンを組まずに現金一括でマンションを購入した場合は、毎月のローン返済が不要です。
現金一括購入の場合は家賃から管理手数料等の経費を引いた額が、そのまま投資家の利益となり、安定したキャッシュフローを得られるようになります。
キャッシュフローについては、手取り相場や増やし方を下記の記事で解説しています。
参考:マンション経営のキャッシュフローはいくら?物件別の手取り相場&増やし方を解説
500万円以下の格安ワンルームマンション投資は、不動産投資を始めたいけれど、借金はしたくないという投資初心者の方にもおすすめです。
2)黒字経営の投資実績で金融機関から評価を受けやすい
既に複数物件の投資を行っている投資家にもおすすめです。
その理由は、格安ワンルームマンション投資は黒字経営が見込みやすいという点にあります。
不動産投資で法人化を目指している方の場合、複数の物件を運用するには、金融機関から大きな借入をしなければなりません。
しかし、金融機関は投資の実績が少ない人に多額の融資を行うことはありません。
多額の融資を得るためには不動産投資の実績が必要であり、黒字経営が見込める格安ワンルームマンションは、投資実績を作る上での選択肢の1つとなり得るでしょう。
2.500万円以下の格安ワンルームマンション投資のデメリット
格安ワンルームマンション投資は、高い利回りを得られるというメリットもある一方で、デメリットもあります。
500万円以下の格安ワンルームマンション投資のデメリットとしては、次のようなものが考えられます。
1)フルローンが使えない(頭金が必要)
格安のワンルームマンションは、不動産としての資産価値が低いからこそ、格安な価格に設定されています。
金融機関に融資の申し入れをした場合、資産価値が低いという理由からフルローンを組むことができないことが多く、自己資金から頭金を捻出する必要があります。
2)大きな借入ができず、投資効率が低い
格安マンションの場合、物件自体の価格も安いため、大きな額を借入れるわけではありません。
レバレッジを効かせて資産を拡大していくことができず、投資効率を高めることはできません。
3)家賃が安い
マンションの資産価値は築年数が経過するごとに低下してきます。
格安ワンルームマンションの場合は、設定できる家賃も低くなります。
4)管理費修繕金が高く、経費ばかり使ってしまうことも
築年数が経ったマンションの場合、建物も設備も劣化していることがほとんどです。
それまでに適切な修繕が行われてこなかった場合、管理組合に支払う修繕費が値上げされる可能性や設備や室内の修繕に費用がかかってしまう可能性もあります。
3.その500万円以下の格安ワンルームマンションは「負動産」かもしれない注意点
500万円以下の格安ワンルームマンション投資では、選択を間違えると資産価値のほとんどない不動産ならぬ、「負動産」を購入してしまうリスクもあります。
負動産とは具体的に次のような物件です。
1)室内の修繕金で家賃収入がなくなる物件
物件価値が高かろうが安かろうが、室内の修繕にかかる費用は変わりません。
しかし、安い家賃設定にせざるを得ないような物件の場合、修繕にかかった費用と家賃収入による収支を算出すると、1年以上も利益を出せない可能性が出てきます。
以下には、作業別に修繕費用の相場をまとめました。
作業別の費用相場
・ハウスクリーニング:20,000円~30,000円
・壁や天井のクロスの貼り替え:30,000円~50,000円
(使用するクロスの材質によって変わります)
・排水管清掃:15,000円~20,000円
・エアコン交換:80,000円~100,000円
・IHコンロの交換:50,000円~60,000円
・給湯器の交換:80,000円~150,000円
(追い炊き機能付き等、機能によって変わります)
ローンを組んでいないにしても家賃収入が低ければ、これらの修繕費が投資家にとって痛手になってしまいます。
この他にも、管理手数料や税金といったランニングコストが発生しますから、キャッシュフローが細り、想定していた収益が得られない事態にもなりかねません。
低家賃となる物件を購入するのであれば、修繕箇所があまりなさそうな物件を選ぶことが大切です。
2)利回りは異常に高いが賃貸ニーズがほぼない
築年数もそれほど経過しておらず、見た目にもきれいな物件が、格安な価格で売りに出されている場合があります。
ある程度の額の家賃も見込まれ、一見、非常に高い利回りを得られるように思われます。
しかし、状態の良いマンションが格安で売り出されている場合、格安である理由があります。
それは、所有するだけで投資家が負債を抱えてしまう、いわゆる「負動産」だからかもしれません。
負動産の特徴として、都心部から離れたエリアであったり、駅からも遠いファミリー層に適した立地であったりと、ワンルームマンションの賃貸ニーズがほぼないエリアである可能性があります。
このような場合、格安で物件を取得しても入居者が見つからず、収入を得ることができません。
負動産マンションの見分け方は以下の記事で解説していますので、物件購入を検討している方は一度ご覧ください。
参考:負動産マンションの特徴7選に1つでも該当はマズイ?負の遺産になる前の処分法を解説
3)管理が杜撰・大規模修繕金が足りないと思われるマンション
格安マンションの中には、管理が杜撰な物件もあります。
修繕積立金を滞納する人がいたり、適正な額の修繕積立金を徴収していなかったりすると、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、必要な修繕が行えません。
室内は自分で修繕することができても、外観や共用部が荒れた状態だと入居者を見つけることが難しいでしょう。
まとめ:500万以下の格安ワンルームマンション投資は、物件の目利き、賃貸需要を確認してから検討しよう
500万以下の格安ワンルームマンション投資は、物件価格が安いことから安定したキャッシュフローを得られやすい投資です。
500万円以下であればローンを組むことなく現金一括で購入できる場合もあり、投資は始めたいけれど借金をしたくないという方におすすめの投資法です。
格安ワンルームマンション投資は黒字になりやすいという面から、今後、不動産投資の規模を拡大して法人化したいと考えている方にも、実績を作りやすい点でおすすめです。
ただし、格安ワンルームマンション投資は物件の目利きが重要です。
安く物件を購入できたとしても、入居者を獲得できないことには家賃収入は得られません。
物件取得時には、賃貸ニーズについてもしっかりと確認することが大切です。
弊社では、500万円以下で取得できる格安のワンルームマンションも取り扱っています。
不動産投資のプロが格安物件の取得に関するアドバイスも行っておりますので、「現金一括で取得できる不動産投資を始めたい」「不動産投資の実績を作りたい」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。