1. TOP
  2. コラム
  3. 賃貸マンション、神奈川等が全面積帯で家賃上昇。不動産投資で東京以外のおすすめのエリアは?
上下にスワイプでメニューを閉じる

Information

11/13(土)【特別合同セミナー】「衆院解散・総選挙後の経済政策と、今後の不動産投資の展望について」開催決定
コラム

賃貸マンション、神奈川等が全面積帯で家賃上昇。不動産投資で東京以外のおすすめのエリアは?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

コロナ禍の影響で賃貸需要がこれまでと変わりつつある中、東京以外で家賃が上昇する地域が出てきています。
そこで今回は、賃貸経営において東京以外のおすすめエリアについて解説します。

1.東京以外の関東圏の賃貸動向

 

近年、神奈川県、埼玉県のシングル用(30平米以下)のマンションの家賃相場が上昇してきています。

今までは、投資用のマンションといえば東京都内が人気でした。

なぜなら勤務地や通学先から近い、繁華街にすぐ出られる、などの理由で人気が高かったからです。

 

しかし、都内の家賃相場は神奈川・埼玉と比べて高い傾向があります。

またコロナ禍でリモートワークを導入する会社も増加しており、都内に住むメリットは以前と比べて減ってきているため空室が増えている状態です。

 

そこで東京へのアクセスも良く、住みたい街ランキングにも選ばれている神奈川・埼玉エリアの物件が注目され始めたのです。

特に注目したいのは「シングル用(30平米以下)のマンション」の家賃相場が上昇してきた、という点です。

 

晩婚化が進んだり、進学や就職のため親元を離れる人々も多く、単身者が増えていることが背景にあるのでしょう。

 

これらを踏まえると、投資に向いている物件の条件として、

 

・需要がある

・知名度がある

・都心へのアクセスが良好

・単身者に人気がある

 

など全て満たしていることが挙げられます。

 

更に、近年注目されている最も重要な条件が「災害に対する強さ」でしょう。

地震や台風の多い日本は、天災にどれだけ強い地域なのかが重要視されるようになってきています。

その結果、宅建業法が改正され、水害リスク情報の重要事項説明が義務化されました。

 

「需要さえあればそれでいいのではないか」と考えるかもしれませんが、災害対策をどれだけしているかは非情に重要です。

 

例えば都心へのアクセスも抜群で非常に人気があった武蔵小杉エリア。

2019年の大型台風による水害は凄まじく、不動産価値が暴落してしまいました。

 

2021年7月の大雨では、熱海地方が酷い土砂災害に見舞われたことなども考えると「災害に強い」という条件は、不動産投資を考える上で今や絶対条件とも言えるでしょう。

 

それでは、東京以外のどのエリアがこれらの条件を満たしているのでしょうか。

オススメを紹介していきます。

注目エリア1)みなとみらい【神奈川県】

 

横浜市といえば、住みたい街ランキング上位の常連であり、ロケ地となったドラマも数多くある皆が憧れる街です。

 

その中でも横浜市西区にある「みなとみらい」付近は、

・クイーンズスクエア横浜

・横浜ランドマークタワー

・マークイズみなとみらい

など商業施設や観光スポットが立ち並ぶ人気の高いエリアです。

 

アクセスが良好なのも人気な理由の1つです。

横浜駅には徒歩20分で行くことが出来きます。

さらに湘南新宿ラインや東急東横線で渋谷まで約30分で行けます。

 

災害リスクとして気になる点は、

・海が近いこと

・埋め立て地である

といった点です。

 

しかし横浜市のホームページにあるハザードマップでは、危険度の低い地域だとわかります。

これはみなとみらいが地震、津波対策をきちんと行った上で開発された為です。

「みなとみらい」が災害に強い地域だと分かりました。

 

では横浜駅周辺はどうでしょうか。

横浜駅周辺は20年以上前に建設されたマンションが非常に多いです。

なので、築浅のマンションが多いみなとみらいに軍配があがるでしょう。

 

みなとみらいは横浜市の中でも、今最も開発の進んでいる勢いのある街です。

人口増加率も高く、マンションの建設もより一層進み、今後どんどん値上がっていくことが予想されます。

注目エリア2)大宮【埼玉県】

 

大宮は内陸に位置し、河川からも距離があるので水害の少ないエリアと言えるでしょう。

埼京線、京浜東北線、宇都宮線と走っている大宮駅は、都内へのアクセスも良く、東京駅、新宿駅へもおよそ30分強で到着します。

 

そのため東京のベッドタウンとしての役割を担っており、単身者用の物件も多く、家賃も都内より大分安い点が魅力です。

2021年には「シントシティ」と呼ばれる総戸数1400戸以上のマンションも建ち、現在もなお開発が行われております。

開発が進んでいるということは、これからも人口の増加と発展が見込まれる、ということです。

 

住みたい街ランキングでも5位以内に入っている大宮は、需要が高くて災害にも強い、不動産投資にオススメのエリアの1つと言えるでしょう。

 

埼玉は、神奈川より地価が低い為、投資資金も少なくて済み、高い利回りを狙うことも可能です。

 

注目エリア3)浦和【埼玉県】

浦和もまた住みたい街ランキングで順位を伸ばし、10位以内に入ってきた街の1つです。

上位に入っているということは、注目度が高い街であると考えて間違いありません。

 

部屋を探す人の多くはネットで情報収集するので、上位に入れば自然と目につきやすくなり、多くの人が集まってくるでしょう。

 

また、特筆すべき浦和の特徴としては、〈首都圏版/関東〉治安がいい街ランキング(引用元:home’s調べ/2019年)では堂々の第2位というのが挙げられます。

治安がいいということは、ファミリー層が安心して住めますし、女性の単身者からの人気も高いということです。

 

実際、浦和には多くの住宅地があり、マンションも多数あります。

また、京浜東北線、宇都宮線・高崎線、湘南新宿ラインと複数の路線が走っている為、上野方面、新宿渋谷方面と、逆方面の都心どちらにも出やすいエリアです。

 

都心へ出ずとも、パルコや伊勢丹などの商業施設も充実していて、生活には困りません。

浦和も大宮同様、内陸に位置しているため、ハザードマップを見ても水害の少ない地域です。

 

住みやすさ、治安の良さ、人気など、多くの条件を満たしている浦和は不動産投資向きのエリアでしょう。

 

2.千葉の動向

 

今回、オススメのエリアとして、みなとみらい、大宮、浦和をご紹介しましたが、千葉県でも単身者用マンションの家賃相場が上がってきていることも見逃せません。

 

千葉県は、住みたい街ランキングの上位にこそ入っていませんが、

・京葉線や東西線、総武線が通っていて東京へのアクセスが良い事

(浦安市や市川市など)

・静かで住みやすい街が多いこと

・ディズニーランドがある

など、一部のエリアは今後も注目すべきエリアでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

コロナ禍の影響でテレワーク化が進む中、今後も都内から少し離れた神奈川、千葉、埼玉エリアの賃貸需要に変化が起きる可能性が考えられますので、賃貸住宅検索サイトなどで定期的に家賃相場をチェックすることをおすすめします。

こんな悩みありませんか?


「何から手を付けたらいいか分からない」
「全体像を把握できずにいる」
「サラリーマンでも不動産投資できる?」

投資初心者の悩みを10分で解消!

>>知ると差がつく「不動産投資のススメ」

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中