2件目のワンルームマンションの購入タイミングは？1部屋より有利な理由

1.2件目の投資用ワンルームマンションを持つメリット

2件目の投資用ワンルームマンションを所有すると、1件のワンルームマンション投資では得られなかった次のようなメリットが得られます。

1)キャッシュフローが増える

2件目のワンルームマンション投資を始めれば、2件分の家賃収入を得られるため、単純にキャッシュフローが増加します。

10万円の賃料の物件を所有していると仮定しましょう。

1件の投資であれば家賃収入は10万円です。

所有物件が2件に増えれば家賃収入も20万円に増えることは、簡単に想像できるでしょう。

加えて、不動産投資では複利効果を得ることができます。

複利効果とは投資で得た収益を再び投資に回すことで、収益がまた新たな収益を生み、効率よく資産を形成できるようになる効果をいいます。

不動産投資では1件目で得た収益を2件目の投資に活用すると、複利効果を得られるようになります。

2)節税効果も大きくなる

2件目のワンルームマンションを所有すると、節税効果も大きくなります。

日本では、相続税を算出する際、同じ額の資産であっても、現金と不動産では不動産の方が評価額は低くなる仕組みです。

例えば、2,000万円を預貯金として所有している場合と、2,000万円のマンションを所有している場合では、マンションを所有している場合の方が課せられる相続税は安くなります。

したがって、ワンルームマンションを1件だけ所有し、かつ資産を現金として所有しておくよりも、現金を2件目のワンルームマンションという資産に代えた方が、節税の効果を大きくすることができるのです。

3)家賃収入0円となる空室リスクを抑えることができる

不動産投資において、空室リスクは収支に大きな影響を与える要因となります。

1件のワンルームマンションしか所有していない場合、空室が生じれば空室期間中の家賃収入は0円になってしまいます。

しかし、2件目のワンルームマンション投資を始めれば、どちらかに空室が生じた場合でも、1件のマンションに入居者が入れば家賃が0円になることはありません。

つまり、2件目のワンルームマンション投資を始めることは、不動産投資で最も注意が必要な空室のリスクを分散させる効果が期待できるのです。

4）好条件で融資を受けられる可能性がある

1件目で順調に不動産を運用していれば、不動産投資の実績があるとみなされ、投資家としての手腕が評価されます。

そのため、2件目の物件取得のために融資を申し入れたときには、良い条件で融資を受けられる可能性があります。

結果的にキャッシュフローが増えます。

2.2件目のワンルームマンションを購入するタイミング3選

2件目のワンルームマンションを持つことのメリットをご紹介してきましたが、では、どのようなタイミングで2件目のワンルームマンションは購入すべきなのでしょうか。

ここでは2件目のワンルームマンションマンションを購入する3つのタイミングについてご説明します。

1)1件目と2件目のワンルームマンションを同時購入する

自己資金に余裕がある場合には、同時に2つのワンルームマンション投資を始めてもよいでしょう。

社会的信用の高い職業に従事している場合も、ある程度の自己資金があれば銀行からの融資を受けやすいため、1件目と2件目のワンルームマンションを同時に購入できる可能性があります。

同時購入のメリットは、2つのマンションとも収支を黒字にできればそれだけ収益が大きくなり、資産拡大のスピードが速くなる点です。

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早いタイミングで2件同時に物件を取得すれば、ローン完済までの時間も短くなります。

ローンの完済が早まれば、早い時期から家賃収入のほとんどを収益として得ることができ、十分な額の不労所得を得られるようになります。

2件のワンルームマンション投資で得た収益は、3件目のワンルームマンション投資の取得資金やローン返済費用に充てるという選択も可能です。

2)1件目のローン完済後に2件目を購入する

リスクを抑えて資産拡大を狙う場合は、1件目のワンルームマンション投資で借りたローンを完済した後に2件目を購入するとよいでしょう。

1件目の運用経験があれば、物件選びはもちろん、効果的な空室対策の講じ方など、これまでの経験を活かすことができ、よりスムーズな賃貸経営が可能になります。

1件目のローンが完済していれば、1件目のワンルームマンション投資で得られる収益をそのまま2件目のローンの返済に充てられるため、2件目のローンの返済時期も早められるでしょう。

できるだけリスクを抑えて資産拡大を狙いたいという方は、1件目のローン完済後に2件目のワンルームマンション投資をスタートすることをお勧めします。

3)1件目のデッドクロスを迎え、資産の組み換えが必要になる時

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が建物と建物付属設備の減価償却を上回ってしまう状態を指します。

デッドクロスが生じる原因には2つの理由があります。

1つは、減価償却費の減少

建物や建物に付属する設備の購入費用はマンション購入時に一括で経費に計上できないため、定められた減価償却期間内に減価償却費として経費に計上していきます。

建物や付属設備は、一般的に時間の経過とともにその価値が下がっていきます。

この減価償却費は、建物などの耐用年数に応じて低下する価値を見積もった金額で、実際には毎年支払っている費用ではありません。

したがって、減価償却費を経費に計上することには、大きな節税効果につながっています。

しかしながら、減価償却期間が終わってしまえば、経費として計上できる費用が減ってしまうため、帳簿上の所得が増え、納税すべき所得税額が増えてしまいます。

建物や建物に付属した設備の減価償却期間が終わるタイミングでデッドクロスとなり、所得税が増額してキャッシュフローが悪化するのです。

もう1つは、元利均等返済で利息より元金の割合が高まる

不動産投資ローンで用いられることの多い元利均等返済法では、返済を続けていくうちに、返済額における利息部分の支払い割合が減少していきます。

利息は経費に計上できるため、返済額に占める利息の割合が高いうちは利益を圧縮し、節税効果を生み出します。

しかしながら、元金返済額は経費として計上することができないため、利息分が減り元金の割合が高まると経費計上できる額が少なくなり、所得税額も増えてしまうのです。

この点もデッドクロスを招く原因となります。

デッドクロスを迎えキャッシュフローが悪化するタイミングは、売却を検討すべきタイミングだともいえます。

デッドクロスを迎える1件目を売却し、2件目のワンルームマンションを購入すれば、2件目のワンルームマンションで再び減価償却費を計上して節税効果を得ながら、資産拡大を目指すことができます。

デッドクロスを迎えるタイミングも2件目のワンルームマンションを購入するタイミングだといえるでしょう。

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3.これを守れば大丈夫！2件目のワンルームマンションを購入時の注意点

2件目のワンルームマンションを購入するときは、次の点に注意しましょう。

1)違うエリアの物件を選ぶ

災害のリスクを回避するためには、1件目と同じエリアにある物件を選ぶのではなく、2件目は別のエリアにある物件を選ぶことが大切です。

時代の流れとともに人気のエリアも変わる可能性もあります。

近隣の大学や企業が移転してしまった場合、同じエリアに2つの物件があれば、いずれも空室になってしまうリスクがあります。

1件目とは別のエリアで探すこともリスクヘッジになるのでお勧めです。

2)1件目が赤字なら黒字収支にしてから購入

1件目が赤字であるのにもかかわらず、2件目の物件を取得することは非常に危険です。

また、1件目の運用で思うような成果が出ていない場合は、金融機関に融資を申し込んでも、希望の額を借り入れられない可能性が高くなります。

1件目の投資が赤字の場合は、2件目を検討する前に1件目の赤字の解消を目指しましょう。

もしくは、2件目のワンルーム投資を現金で購入し、1件目のマイナスに家賃収入を充てるなどです。

ワンルームマンションの赤字解消方法についてはこちらの記事に詳しくご紹介しています。ぜひご参照ください。

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まとめ：ワンルームマンションの2件目を持つタイミングで投資戦略は変わってくる

2件のワンルームマンション投資を行うと、キャッシュフローを増やしたり、節税効果を大きくできたりするだけでなく、不動産投資における最大のリスクである空室リスクを抑えられるといったメリットがあります。

資金に余裕のある方であれば、1件目のマンションを購入すると同時に2件目のワンルームマンションも購入すると、資産拡大のスピードを格段にアップさせることができます。

資産拡大のスピードを上げるならば、早い段階で複数物件への投資をおすすめします。

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リスクを抑えて、堅実に資産を拡大したい場合には1件目のローンが完済したタイミングや1件目のワンルームマンションがデッドクロスを迎えるタイミングなどに合わせて2件目の購入を考えるとよいでしょう。