ワンルームマンション投資を始めるべき理由と知っておきたいメリット

１．ワンルームマンション投資を始めるべき理由

ワンルームマンションは専有面積が狭いため、ファミリー世帯を対象としたマンションに比べると、効率よく家賃収入を得ることができます。

それは、専有面積と家賃は比例するわけではないからです。

例えば20㎡のワンルームマンションの家賃を10万円とした場合、築年数や立地が同じ条件の60㎡の2LDKのマンションの家賃が30万円になることはなく、多くの場合30万円よりも低い賃料となります。

物件価格は専有面積が大きいほど高くなるため、平米数当たりの家賃収入で比べれば、ワンルームマンション投資の方が効率よく家賃収入を得られるというわけです。

また、ファミリー世帯に比べ、単身世帯を対象とするワンルームマンションは入居者の需要も高くなります。エリアをしっかりと見極めれば空室が発生しても、短期間で次の入居者を見つけやすい点もワンルームマンション投資をおすすめする理由です。

さらに、不動産投資は融資を活用できる投資法であるため、他人資本を使って効率よく資産を拡大できます。

加えて、経済状況などが変化しても不動産の価値は大きく変化しにくいことから、不動産投資は他の投資に比べてもリスクが少ないといわれています。

特にワンルームマンション投資は、不動産投資の中でもリスクを抑えやすいという特徴があるため、資産を形成しやすい投資法なのです。

２．ワンルームマンション投資のメリット

1）元手が少なくても始められる

単身者向けのワンルームマンションは、一般的にお部屋が小さいため、ファミリー向けのマンションよりは物件価格が安めです。

そのため、購入時にかかる初期費用も広めのファミリー向けマンション（3LDK～）に比べると低く抑えることができます。

物件にもよりますが、都内の中古マンションであれば、2,000万円程度から購入でき、不動産投資ローンを組むことで元手をそれほどかけずに始めることができます。

また、物件価格が低いということは、自己資金が少ない若い世代でも始めやすい投資法だと言い換えることもできます。

20代からワンルームマンション投資を始めると、若いからこそ得られるさまざまなメリットがあります。

2）賃貸需要が高く安定した家賃収入を得ることができる

都心や駅から近く都心へのアクセスが良い好立地のワンルームマンションは人気も高く、空室率も低い傾向にあります。

今の日本は、晩婚化や未婚率の増加に伴い、男女共に単身者が増えています。

2020年の国勢調査によると全体の世帯者のうち、単身世帯が占める割合は38.1％となっています。特に、都市部では単身世帯が占める割合は高くなっており、東京、大阪、福岡の単身世帯の割合は次のようになっています。

• 東京都　50.3％
• 大阪市　53.6％
• 福岡市　52.0％

さらに、今後の日本は高齢化社会が予想されています。医療の発達も相まって、一人暮らしの高齢者はこれからも増えていくでしょう。このような高齢者の単身世帯の増加もワンルームマンション需要の支えのひとつとなっています。

そのためワンルームマンションの需要はますます高まっていくことが予想されます。

3）不況に強い

ワンルームマンションの賃料は景気に影響されにくいと言われています。

2008年のリーマンショック時では、日経平均株価やJ-REITは大きく下落しました。

一方で、ワンルームマンションの賃料は安定しています。

リーマンショック時には若干、下がりましたが、それでも減少率は3％程度でした。

これらのデータからもワンルームマンションの賃料は景気に左右されにくいことが分かります。

4）分散投資しやすい

分散投資とは、複数の物件を所有することでリスクを低減させる投資の手段です。

複数物件を所有していれば、もし1つの物件で空室が発生しても、その他の物件から家賃収入を得られるため、収入が0になることはありません。

また、エリアを分散しておけば、自然災害などが発生しても全ての物件が影響を受ける可能性は少なく、災害リスクも抑えられます。

分散投資は不動産投資で失敗しないためのリスクヘッジとなるのです。

ワンルームマンションは物件価格が低いためにローンを早めに完済でき、次の物件も取得しやすくなります。

分散投資がしやすい点もワンルームマンション投資のメリットです。

分散投資の第1歩として2件目のワンルームマンションを購入するタイミングについては、こちらの記事も参考にしてください。

【関連記事】2件目のワンルームマンションの購入タイミングは？1部屋より有利な理由

5)物件の管理がしやすい

ワンルームマンションは、専有面積が狭いために室内や設備のメンテナンスが必要になった場合でも、最小限のコストで抑えられます。

また、賃貸管理に関しては入居者募集から家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応など、ほぼ全ての管理業務を管理会社に委託できるため、ほとんど手間をかけることなく賃貸経営ができます。

6）生命保険代わりになる

不動産投資ローンを借り入れる際は、ほとんどの場合、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険は、万が一、被保険者がローンの支払い中に事故や病気などで死亡した場合、残ったローンの返済を保険金で弁済する仕組みです。

そのため、不動産ローンを利用中に亡くなった場合でも、家族に借金を負わせることなく、賃料収入を得られる物件を相続することができます。これが、ワンルームマンション投資が生命保険代わりになるといわれる理由です。

団体信用生命保険については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

【関連記事】不動産投資は生命保険の代わりになる？「団体信用生命保険」とは

7)節税できる

ワンルームマンション投資では、物件の耐用年数に応じて物件取得費用を減価償却費として計上することが可能です。

そのため、実際には赤字にならなくても、帳簿上では赤字になるケースがあります。

その場合、本業の所得から不動産所得の赤字分を差し引く損益通算ができます。

損益通算によって所得額が低くなれば所得税や住民税の負担が軽くなるため、減価償却期間中は節税が可能です。

8)インフレ対策になる

インフレとは物価が上がり、お金の価値が下がる状況です。

しかし、インフレになっても住宅である不動産の価値が急落することはありません。

また、インフレが起きて物価が上がれば、家賃も上昇する傾向にあります。

さらに、インフレになればお金の価値が低下するため、実質的にローンも目減りし、返済が楽になります。そのため、ワンルームマンション投資はインフレ対策にもなるのです。

9)比較的売却しやすい

ワンルームマンション投資は、収益物件として人気が高いため比較的売却しやすいというメリットがあります。不動産投資の成功は出口戦略にかかっているといっても過言ではなく、売却価格が決定しなければ最終的な投資の収益は確定できません。ワンルームマンションは投資家に人気であることから比較的売却しやすいという点も、ワンルームマンション投資のメリットの1つです。

ワンルームマンション投資の出口戦略については、こちらの記事も参考にしてください。

【関連記事】ワンルーム投資に特化した出口戦略を解説

10）入居者の回転率が高い

ワンルームマンションは、ファミリー世帯のマンションに比べて入居者の回転率が高いという特徴があります。

公益社団法人日本賃貸管理協会のデータによると、学生や一般単身者の平均居住期間（首都圏）は2年～4年が最も多く、学生で84.5%、一般単身者（学生除）で62.1%が2～4年で退去するとされています。

ワンルームマンションの入居者は学生や単身者が多いので、社会人になって会社の寮に入ったり、結婚などによるライフステージの変化による退去があり、平均すると4年程度で引っ越していきます。

入居者の入れ替わりが激しい（入居者の回転率が高い）ということは、空室になる可能性も高くなりますが、一方でそれだけ流動性が高いと言い換えることもできます。

つまり、ワンルームマンションは賃貸需要のあるエリアをしっかり押さえていれば、次の入居者が比較的早く見つけられるのです。

11）原状回復費や修繕費を抑えられる

ワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションよりも狭く、設備も簡単なものが多いため、原状回復や修繕にかかる費用も安く抑えられます。維持費を低く抑えられる点もワンルームマンション投資のメリットです。

ワンルームマンションの原状回復費用の相場は、こちらの記事で解説しています。

【関連記事】ワンルームマンションの原状回復の相場はいくら？空室時にかかる費用を解説

3．ワンルームマンション投資で失敗しないためには

1）中古物件を選ぶ

同じエリアに建つ同規模の物件を比較すると、新築マンションより中古マンションのほうが価格は安くなります。

中古マンションでは物件価格が安くなることで、利回りが高くなり、より多くの収益を得ることができます。

新築マンションより、中古マンションのほうが投資効率も良く、また売却時にも値崩れが起きにくいという点は見逃せません。

【関連記事】ワンルーム投資は新築？それとも中古？成功事例と儲からない物件の違いとは

また、ワンルームマンション選びの1つの選択肢には北向き物件もあります。北向き低層物件のメリットを次の記事でご紹介しています。

【関連記事】ワンルームマンション投資は北向き低層物件こそ向いている4つの理由

2）設備が充実しているか

入居者から選ばれるためには、駅から近いなどの立地条件や築年数、家賃などの条件はもちろん重要ですが、入居者にとって魅力の高い設備が整っているかも重要な条件です。

安全性の観点からオートロックはもちろん、浴室乾燥・追い炊き機能など快適に生活できる設備、宅配ボックス・無料インターネット環境などの、あったら便利な設備なども人気です。

安全性・快適性・利便性の総合力を備えた入居者に人気のある物件を選ぶことは、空室リスクを抑えることにつながります。

3）都心部の物件を選ぶ

物件選びの条件として、物件の所在地が東京都内の賃貸需要の高いエリアであることが挙げられます。

また、都心部にアクセスしやすく、人気の沿線の物件も賃貸需要は高いです。

4．東京のワンルームマンションがおすすめの理由

ワンルームマンション投資の中でも、特に東京のワンルームマンション投資がおすすめの理由について見ていきましょう。

1）日本の人口の10分の1が東京に集中している

日本の人口は約1億2,000万人です（2020年6月現在）。対して東京都の人口は約1,400万人（2020年6月現在）です。23区の人口は約970万人となっていて東京都内の約70％が23区に集中しています。

東京には日本の人口の約10分の1が集まっていて、今後もこの一極集中は続いていくといわれています。

そのため、ワンルームマンションの賃貸需要も高いままキープされることが予想されます。

2）単身者世帯の増加

東京都総務局統計部のデータによると、2015年以降も1世帯当たりの人員（平均世帯人員）は下がり続けています。

2020年では1.96人、2040年には1.85人という予測が出ています。

それに伴い、東京都の単身者世帯数は2015年以降も増加傾向で推移しています。

2040年には369.7万世帯となり、2020年の339万世帯と比べて9％の増加となる見込みです。

このようなデータからも、単身者向けの賃貸物件であるワンルームマンションの需要は、今後も高まり続けることが予想されます。

3)ワンルームマンション条例によるワンルームマンションの希少性

東京の都心部に当たる23区では、全ての区においてワンルームマンション条例が制定されています。

ワンルームマンション条例とは、ワンルームマンションのような一定の広さ以下の狭いマンションの新築を規制する条例です。

区によって細かな内容は変わってきますが、最低面積が定められているほか、専有面積の広いファミリータイプの住戸を併設しなければならないなどの規制がなされています。

したがって、東京23区内では、新たにワンルームマンションの建設をすることは難しく、今後、ワンルームマンションの希少性が高まると考えられるのです。

希少性が高まれば、当然、ワンルームマンションの価値も上がるでしょう。

東京23区はワンルームマンション条例による規制がある点も、東京のワンルームマンション投資をおすすめする理由の1つです。

ワンルームマンション条例については、次の記事で詳しくご紹介しています。

【関連記事】東京23区を規制！？ワンルームマンション条例とは？

5．まとめ

ワンルームマンション投資の情報を調べるとネガティブな情報も多く、投資をためらってしまう方も多いかもしれません。

しかし、元手が少なくても始めやすい点や回転率の良さなど、他の投資手法と比較しても多くのメリットがあります。

もちろん投資ではあるので、リスクがあることには変わりありません。

投資を始める前にしっかりと情報収集をし、計画を立てて臨むようにしましょう。