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ワンルームマンション投資が始めやすい理由とは?始める前に知っておきたいメリット・デメリット

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資には、区分マンション投資、一棟マンション・アパート投資、戸建て投資などさまざまな種類があります。

中でも区分マンション投資には、単身者向けのワンルームマンション(コンパクトマンション)とファミリーマンションがありますが、不動産投資初心者が始めやすいのは「ワンルームマンション」です。

今回は、ワンルームマンション投資の家賃収入や賃貸需要、メリット・デメリットを解説します。

1.ワンルームマンション投資のメリット

1)価格が安く初期費用を抑えられる

単身者向けのワンルームマンションは、一般的にお部屋が小さいため、ファミリー向けのマンションよりは物件価格が安めです。そのため、購入時にかかる初期費用も広め(2LDK~3LDK)のファミリー向けマンションに比べると低く抑えることができます。

物件にもよりますが、都内の中古マンションであれば、2,000万円程度から購入でき、不動産投資ローンを組むことで元手をそれほどかけずに始めることができます。

2)賃貸需要が高く安定した家賃収入を得ることができる

都心や駅から近く都心へのアクセスが良い好立地のワンルームマンションは人気も高く、空室率も低い傾向にあります。

今の日本は、晩婚化や未婚率の増加に伴い、男女共に単身者が増えています。

さらに、今後の日本は高齢化社会が予想されています。医療の発達も相まって、一人暮らしの高齢者はこれからも増えていくでしょう。このような高齢者の単身世帯の増加もワンルームマンション需要の支えのひとつとなっています。

そのためワンルームマンションの需要はますます高まっていくことが予想されます

3)不況に強い

ワンルームマンションの賃料は景気に影響されにくいと言われています。

2008年のリーマンショック時では、日経平均株価やJ-REITは大きく下落しました。

一方で、ワンルームマンションの賃料は安定しています。

リーマンショック時には若干、下がりましたが、それでも減少率は3%程度でした。

これらのデータからもワンルームマンションの賃料は景気に左右されにくいことが分かります。

2.ワンルームマンション投資のデメリット

1)入居者の回転率が高い

公益社団法人日本賃貸管理協会のデータによると、学生や一般単身者の平均居住期間(首都圏)は2年~4年が最も多く、学生で84.5%、一般単身者(学生除)で62.1%となっています。

ワンルームマンションの入居者は学生や単身者が多いので、社会人になって会社の寮に入ったり、結婚などによるライフステージの変化による退去があり、平均すると4年程度で引っ越していきます。

入居者の入れ替わりが激しい(入居者の回転率が高い)ということは空室リスクが発生する可能性があるということです。

しかし、ワンルームマンションは賃貸需要のあるエリアをしっかり押さえていれば、次の入居者が比較的見つかりやすいです。

2)原状回復費や広告費がかかる

1回にかかる原状回復費や広告費は、ファミリータイプに比べると安めですが、入居者の回転率が高く、回数が増えるとその分費用も増えます。

費用が発生する項目はしっかり把握しておき、収支のシミュレーションをしましょう。

3.ワンルームマンション投資で失敗しないためには

1)中古物件を選ぶ

同じエリアに建つ同規模の物件を比較すると、新築マンションより中古マンションのほうが価格は安くなります。

中古マンションでは物件価格が安くなることで、利回りが高くなり、より多くの収益を得ることができます。

新築マンションより、中古マンションのほうが投資効率も良く、また売却時にも値崩れが起きにくいという点は見逃せません。

【関連記事】ワンルーム投資は新築?それとも中古?成功事例と儲からない物件の違いとは

2)設備が充実しているか

入居者から選ばれるためには、駅から近いなどの立地条件や築年数、家賃などの条件はもちろん重要ですが、入居者にとって魅力の高い設備が整っているかも重要な条件です。

安全性の観点からオートロックはもちろん、浴室乾燥・追い炊き機能など快適に生活できる設備、宅配ボックス・無料インターネット環境などの、あったら便利な設備なども人気です。

安全性快適性利便性の総合力を備えた入居者に人気のある物件を選ぶことは、空室リスクを抑えることにつながります

3)都心部の物件を選ぶ

物件選びの条件として、物件の所在地が東京都内の賃貸需要の高いエリアであることが挙げられます。

また、都心部にアクセスしやすく、人気の沿線の物件も賃貸需要は高いです。

【関連記事】不動産投資で東京の物件をおすすめする理由5つとは?データと共に解説!

4.東京のワンルームマンションがおすすめの理由

ワンルームマンション投資の中でも、特に東京のワンルームマンション投資がおすすめの理由について見ていきましょう。

1)日本の人口の10分の1が東京に集中している

日本の人口は約1億2,000万人です(2020年6月現在)。対して東京都の人口は約1,400万人(2020年6月現在)です。23区の人口は約970万人となっていて東京都内の約70%が23区に集中しています。

東京には日本の人口の約10分の1が集まっていて、今後もこの一極集中は続いていくといわれています。

そのため、ワンルームマンションの賃貸需要も高いままキープされることが予想されます。

2)単身者世帯の増加

東京都総務局統計部のデータによると、2015年以降も1世帯当たりの人員(平均世帯人員)は下がり続けています。

2020年では1.96人、2040年には1.85人という予測が出ています。

それに伴い、東京都の単身者世帯数は2015年以降も増加傾向で推移しています。

2040年には369.7万世帯となり、2020年の339万世帯と比べて9%の増加となる見込みです。

このようなデータからも、単身者向けの賃貸物件であるワンルームマンションの需要は、今後も高まり続けることが予想されます。

5.まとめ

京都ワンルームマンションに投資をするとなると、地方の同じ間取りのワンルームマンションと比べると価格は高くなります。

そのため、表面利回りだけで見ると魅力が低いように見えてしまうかもしれません。しかし、人口は東京都心に一極集中となっており、単身者世帯の増加も予想されるため、今後も東京のワンルームマンションの賃貸需要は高まっていくでしょう。そのため、地方に比べると空室リスクは低いと考えられます。

東京でワンルームマンション投資をするなら、しっかり相場を調べ、価格が高すぎる物件を購入しない限り、手堅い不動産投資ができることでしょう。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中