1K・ワンルームマンションの原状回復費用は相場いくら？物件掲載費など退去後の必要費用も一挙解説
入居者が退去する際には、入居中に生じた汚れや損傷を確認し、部屋を入居した時の状態に戻す原状回復工事を行います。
専有面積20㎡前後の1K・ワンルームマンションの場合は、原状回復工事にいくらくらいの費用がかかるのでしょうか。
また、退去後には新たに入居者を募集する必要があり、オーナーとしては入居者募集にもどのくらいの費用が必要になるのか気になるところでしょう。
そこで今回は、1K・ワンルームマンションの原状回復工事費用の相場と空室時入居者募集等に必要となる費用についてご説明します。
1.ワンルームマンションの原状回復とは
ワンルームマンションの原状回復工事で行う具体的な作業の内容とオーナーと入居者の原状回復費用の負担割合についてご紹介します。
1)ワンルームマンションの原状回復工事の内容
ワンルームマンションの原状回復では主に以下のような作業を行います。
ハウスクリーニング
居室部分はもちろん、キッチン、トイレ、浴室、玄関等、部屋の中のすべてをきれいに清掃します。
壁や床についた汚れ、油で汚れた換気扇、水垢が付いた浴室や洗面所など、落としにくい汚れも清掃業者がプロの技術と道具を使い、きれいな状態に回復させる作業です。
クロスの貼り替え
たばこのヤニが付着したり直射日光で日焼けしたりした場合、クリーニングでは落としきれない汚れや落書きなどがある場合は、クロスの貼り替え作業を行います。
エアコンや給湯器の交換
エアコンや給湯器等の設備が老朽化している場合には、新しいものに交換をします。
排水管の掃除
キッチンや浴室、洗面所等の水回りの排水管が汚れていると悪臭の原因となります。
また、汚れをそのまま放置しておくと排水管が詰まってしまい、水があふれて部屋中が水浸しになってしまう可能性があります。
そのため、高圧洗浄機等を使って排水管の洗浄を行います。
2）原状回復費用のオーナーと入居者の負担割合は？
通常使用の範囲で生じる汚れや傷、時間の経過とともに劣化する部分の原状回復についてはオーナー側の費用負担となります。
しかし、通常使用の範囲を超えた使い方を行ったことで生じた汚れや傷については、入居者が費用を負担することになります。
例えば、喫煙によってクロスにタバコの臭いが染みついたり、黄ばんでしまったりした場合のクロスの貼り替え費用は入居者の負担となります。
逆に、冷蔵庫の裏にあたる部分のクロスが焼けてしまったり、窓側のクロスが日焼けで変色してしまったりした場合などは、通常の使用範囲での汚れや経年劣化に伴う変色であると考えられるため、これらの原状回復費用はオーナーが負担することとなります。
3）経年劣化と原状回復の考え方
国交省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロスや建具、設備などの耐用年数を示しています。
この中で、クロスの耐用年数は6年とされています。
新築時もしくはクロスの貼り替えを行ったタイミングで入居し、3年経過した後に退去する場合、入居者が過失で汚してしまったり、喫煙によって黄ばんでしまったりしたクロスの貼り替え費用は、入居者がその費用を全額負担するわけではありません。
クロスの耐用年数は6年のため、3年後のクロスの価値は新品のクロスの1/2となります。
したがって、入居者は1/2のクロス貼り替え費用を負担することとなり、半分は経年劣化分としてオーナーが負担することになるのです。
2.1K・ワンルームマンションの原状回復費用の相場はいくら？
1Kやワンルームマンションの原状回復費用がいくらくらいになるのかは、オーナーにとって関心の強い項目でしょう。
現状では、1K・ワンルームマンションの原状回復費用の相場は、10万円以下と言われています。
作業費用の内訳は次のようになっており、ハウスクリーニング、クロスの貼り替え、排水管清掃などを合わせると合計額は65,000円～100,000円程度です。
エアコン等設備の交換は、毎回必要になるわけではありません。
そのため、これらの交換が必要なければ原状回復費用は低くなり、設備の交換が含まれると原状回復費用は高くなります。
作業別費用相場
・ハウスクリーニング 20,000円～30,000円
・壁や天井のクロスの貼り替え 30,000円～50,000円
（使用するクロスの材質によって変わります）
・排水管清掃 15,000円～20,000円
・エアコン交換 80,000円～100,000円
・IHコンロの交換 50,000円～60,000円
・給湯器の交換 80,000円～150,000円
（追い炊き機能付き等、機能によって変わります）
3.空室時に必要となるその他の費用とは
入居者が退去する際には、原状回復費用以外にも次のような費用がかかります。
物件掲載費
新たな入居者の獲得を目指し、有料の賃貸物件検索サイトに情報を掲載したり、サイトの中でもより目立つ位置に物件を表示させたりするオプション機能等に申し込むためには費用がかかります。
管理を管理会社に委託している場合には、契約事務手数料として管理会社が負担をするケースが多くなっています。
仲介手数料
新たな入居者を獲得する際、紹介元となる不動産会社に支払う手数料です。
宅地建物取引業法では、不動産会社はオーナー側もしくは入居者側からそれぞれ賃料の50%以内の仲介手数料を受け取れることが定められています。
オーナー側、もしくは入居者側が事前に了承していれば、どちらか一方が家賃一か月分以内の手数料を支払う形をとることもできます。
広告料
不動産仲介会社に優先して客付けを行ってほしい場合などに、オーナーから仲介会社に支払う料金です。
広告料の相場がいくらくらいになるのかはエリアによっても異なりますが、一般的には家賃1か月分のところが多く、入居者との賃貸借契約が締結された場合に支払います。
仲介会社にとっては収入が増えるためメリットが大きく、広告料のない物件よりも積極的に物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。
また、広告料は成果報酬のため、借り手が見つかった時だけ発生する費用です。
そのため、借り手が見つからなければ費用が無駄になることはありません。
家賃1か月分程度の広告料の負担で、空室期間が短くなるのであれば、あまり引越しする人のいないシーズンなどでは積極的に利用を検討するとよいでしょう。
4.1K・ワンルームマンション投資では大規模修繕費用も考慮を
1Kやワンルームのマンションを取得し、不動産投資を行ううえでは大規模修繕工事にも費用がかかることを忘れてはいけません。大規模修繕工事の費用はいくらくらいになるのでしょうか。
1）大規模修繕工事とは
大規模修繕工事とは、建築基準法で「建築物の主要構造部の一種医所について行う過半の修繕」と定義づけられています。
建築において修繕とは修理を意味する言葉ではなく、同じ材料を使って元の状態に戻し、建物の価値を回復させることを指します。
1Kやワンルームマンションも建築から時が経てば、内装だけでなく建物自体も劣化してきます。
この劣化を抑え、元の状態に戻して資産価値を回復する工事が大規模修繕工事なのです。
2）大規模修繕工事の内容
大規模修繕工事では、主に次のような箇所の修繕を行います。
下地補修工事
壁や天井など、躯体部分にひびがないかを調査し、補修をします。
建物の資産価値を高めるうえでも重要な工事です。
タイルの補修工事
タイルにひびが入ったままの状態を放置しておくと、ひびの隙間から雨水が入り込み、内側のコンクリートを劣化させてしまいます。
また、タイルが経年劣化により下地から浮いてきてしまった場合、何かの拍子に剥がれ落ち、下を歩く人にケガをさせてしまう恐れもあります。
さらに、タイルにひびが入った状態では見た目にもよくありません。タイルの補修工事は、建物の劣化を防いで、安全性を高め、見た目も向上させる役割があります。
防水工事
屋上やバルコニー、廊下から雨水が染み込むと、躯体にまで影響が生じます。
防水工事にはシートを貼る方法や防水効果のある塗装をする方法などがあります。
外壁・屋根塗装
屋根や外壁材も紫外線や雨風などにさらされると劣化していきます。劣化が進むと雨水が内側に入り込みやすくなり、建物を傷めてしまいます。
また、外壁も時間が経つとカビが生えたり、色が剥げたり、見た目にも古さを感じさせるようになります。
外壁は面積が大きいため、塗り替えをすると建物が新しくなったように感じ、入居希望者に与える印象もよくなるでしょう。
鉄部の塗装
1K・ワンルームマンションでは、外部階段や手すりなどに鉄を使用しているものもあります。
鉄は、経年劣化により塗装が剥がれると錆びやすくなり、脆くなります。
そのため、錆が発生している箇所はしっかりと錆を落とし、錆止めの塗装をすることで保護をしなければなりません。また、鉄部がきれいに塗られていれば、マンションの見た目も新しくなります。
3)1K・ワンルームマンションの大規模修繕工事の費用はいくら？
大規模修繕工事には、まとまった金額が必要になります。
そのため、マンションの管理組合は区分所有者から修繕積立金を徴収し、大規模修繕に備えています。
厚生労働省が行った「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1Kやワンルームマンションの大規模修繕工事の費用の目安は、1戸あたり100万円程度であることが示されています。
そして、大規模修繕工事は、毎年行うものではなく、一定の周期で行うものです。
一般的に、大規模修繕工事は12年周期で行うことが多くなっています。
このことから、1K・ワンルームマンションの12年ごとの大規模修繕工事の費用負担は、1か月あたり約7,000円となります。
4)修繕積立金の低すぎる1K・ワンルームマンションは注意が必要
修繕積立金の額が高すぎると、支出が増えるために収益は減ってしまいます。
そのため、不動産投資を行う方の中には、物件取得時に修繕積立金の低い1K・ワンルームマンションの方が魅力的に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、修繕積立金の設定額が低すぎる1K・ワンルームマンションは注意が必要です。
マンションの中には管理が杜撰なところもあり、月々の負担額を軽く見せるために、修繕積立金を低く設定しているケースが少なくないのです。修繕積立金が安ければ、大規模修繕の費用が不足します。
資金不足で大規模修繕工事が行えないようであれば、マンションの資産価値を維持することはできません。
また、場合によっては資金不足のために、修繕積立金の値上げがなされたり、一時金の徴収が行われるケースもあります。
安易に修繕積立金の低い物件を選んでしまうとこのようなリスクがある点を覚えておきましょう。
ただし、修繕積立金が高いマンションの方がよいというわけでもありません。修繕積立金の額が適正であるかどうかを判断することが大切です。
ワンルームマンションの大規模修繕工事についてこちらの記事でも詳しくご説明しています。
【関連記事】ワンルーム投資の大規模修繕の周期はいつ？費用の目安を解説
まとめ
1K・ワンルームマンションの原状回復費用の相場と、オーナーと入居者の費用負担割合についてご紹介しました。
1K・ワンルームマンションの原状回復費用は、ほとんどの場合10万円以内となっています。
ただし、設備の交換が必要になるとその分費用は高くなり、室内や設備の状態が良好でハウスクリーニングのみで済む場合には数万円程度に抑えることができます。
また、退去時には原状回復費用以外にも新たな入居者を獲得するため、仲介手数料や広告料等の費用も必要になることを覚えておくとよいでしょう。
その他、1K・ワンルームマンション投資では、所有する物件の内装を修繕する原状回復工事だけではなく、建物自体の修繕を行う大規模修繕工事の費用も必要となります。
これから物件選びを検討されている方は、今回ご紹介した1K・ワンルームマンションの大規模修繕工事の費用の目安を参考に、適切な修繕積立金を設定している物件を選ぶようにしましょう。
次の記事では、不動産投資初心者でも成功しやすい投資物件の選び方について解説しています。こちらもぜひご一読ください。
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