兵庫の不動産投資はどの物件を選ぶ？ワンルーム投資で勝てる○○市内とは
兵庫県は、日本第二の都市である大阪へもアクセスしやすい県です。兵庫県と聞くと、国際色豊かな神戸市や、高校野球の聖地である甲子園球場を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
不動産投資というと東京や大阪の物件を対象とするケースが多くなっていますが、実は兵庫県も不動産投資に適した県です。
しかし、兵庫県では人口が集中しているエリアが限られており、兵庫県で不動産投資を始めるのであれば、エリアを十分に見極めることが大切です。
今回は、兵庫県で不動産投資を成功させるコツについてご説明します。
兵庫の不動産投資（ワンルーム投資）で勝てるエリアとは
兵庫はさまざまな特徴を持つ県であり、兵庫県内であればどこでも不動産投資を成功させられるわけではありません。
兵庫県の地理的な特徴と兵庫県内でワンルームマンションの不動産投資を成功させやすいエリアをご紹介します。
兵庫県の地理的な特徴
兵庫県は南部が瀬戸内海、北部は日本海に面しており、南北で気候や発展している産業なども異なります。
中央は山間部となっており、丹波エリアや但馬エリアは豊かな自然を味わえるエリアです。
一方、摂津エリアと呼ばれる尼崎市や西宮市、芦屋市、神戸市は大阪への移動もしやすく、企業や大学のキャンパスも摂津エリアに集中しています。
そのため、人口の多くは南部に集中しており、反対に北部では人口が減少する傾向にあります。
賃貸需要は人口の多さに比例するため、兵庫県内で不動産投資を始めるのであれば、人口の多い南部エリアの物件を選ぶべきだといえます。
兵庫県の不動産投資なら神戸市周辺がおすすめ
兵庫県でワンルーム投資を始めるのであれば、県庁所在地でもあり、多くの企業や大学が集まる神戸市の周辺エリアがおすすめです。
神戸市は、兵庫県内で最多の人口を誇る街であり、日本の市区町村の中で7番目に人口の多い街でもあります。
特に、新幹線が通る三ノ宮駅の周辺では賃貸ニーズが高く、ワンルームマンション投資であれば、神戸市中央区の三ノ宮駅周辺がねらい目のエリアとなるでしょう。
神戸市の人口と世帯数
神戸市の人口は、2011年をピークに減少傾向にありますが、注目すべきはその世帯数です。
阪神淡路大震災が起きた1995年に神戸市の世帯数は大きく減少しますが、その後は毎年のように増え続け、2022年の世帯数は1992年の世帯数の約1.3倍に当たる738,314世帯となっています。
また、三ノ宮駅のある中央区とその隣にある兵庫区は転入者が転出者を上回っており、2022年には合わせて3,000人ほどが増加しています。
このことからも、兵庫県で不動産投資を始めるなら神戸市の周辺をおすすめします。
兵庫もワンルーム規制はあるの？
自治体では、ワンルームマンション条例を設定し、建築基準法とは別に独自の建築制限を定めているところがありますが、兵庫県内でもワンルーム規制はあります。
ワンルーム規制の概要と兵庫県のワンルーム規制の状況をご紹介します。
ワンルーム規制とは
ワンルーム規制とは、単身者向けの集合住宅であるワンルームマンションの建設に制限を加える条例です。ワンルームマンションが増えれば、一人暮らしをする若い世代が増えます。
若い世代は学生であったり、働き始めたばかりの社会人であったり、比較的収入が低い人が多いため、ワンルームマンションが増えて若い住民が増えると、自治体は住民税の収入が低下する恐れがあります。
また、若い世代は地域活動に積極的でないケースが多く、ごみ出しなどのトラブルを招く可能性もあるため、ワンルームマンションの建設を規制する条例を定めている自治体があるのです。
ワンルーム規制と不動産投資の関係
ワンルーム規制のある自治体内では、新たなワンルームマンションの建設が難しくなるため、ライバルとなる新築物件が増えにくくなります。
結果、ワンルーム規制があるエリアでは、時間が経過しても物件の資産価値を保ちやすく、ワンルーム不動産価格の下落リスクを抑えられる傾向が高い魅力的なエリアなのです。
神戸市と西宮市はワンルーム規制がある
神戸市では、ワンルームマンションの1戸当たりの住戸専用面積を18㎡以上にするという条例が定められています。
建築基準法ではマンションの居室の天井の高さは2.1m以上あればよいと規定されていますが、神戸市では最低2.3m以上の天井高が必要であるとしています。
神戸よりさらに大阪に近い西宮市も兵庫県内で3番目に人口の多い市であり、2023年現在、住みたい自治体ランキングで６年連続1位を獲得している人気のエリアです。
西宮市は大阪の中心部である梅田駅まで乗り換えることなく、20分ほどでアクセスできる交通の利便性が人気の理由となっています。
西宮市のワンルーム規制は神戸市よりも厳しく、ワンルームマンションを新しく建築する際には1戸当たりの専有面積を25㎡以上にしなければなりません。
神戸市と同様に新たなワンルームマンションの建築が難しいため、物件の資産価値を保ちやすく、空室リスクも抑えられるエリアです。
兵庫の不動産投資の注意点
兵庫県で不動産投資を始める際には一つ注意点があります。
それは、賃貸需要がある神戸市周辺とその他のエリアでは、不動産投資ローンを利用する際に受けられる融資額に差が出る可能性がある点です。
神戸市の場合はフルローンまで組める可能性がありますが、神戸市から離れるほど融資額が伸びない傾向にあります。
融資額が下がると、自己資金の割合が高くなる点に注意が必要です。
まとめ
東京23区は全ての区でワンルームマンションの建築を規制する条例が定められており、新たなワンルームマンションの建築は難しくなっています。
しかしながら、東京で一人暮らしを希望する人は多いため、現在都内のマンション価格は高騰しています。
大阪でも同様にマンション価格は値上がりしています。
東京・大阪の物件価格が高騰している今、まだ注目度が低い兵庫県は、不動産投資の対象エリアとしてねらい目ではないでしょうか。
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