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東京23区を規制!?ワンルームマンション条例とは?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

近年、多くの自治体でワンルームマンションの建築に規制がかかっているのをご存じでしょうか。

特に、東京都23区では、全ての区でワンルームマンションに関する何らかの規制があります。

そこで今回はワンルームマンションに関する条例や規制と、その影響について解説していきたいと思います。

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1.ワンルームマンション条例とは

各自治体において、単身者向けのワンルームマンションを新築する際様々な規制を設けています。

この規制をワンルームマンション条例と言います。

 

例えば、渋谷区では「渋谷区ワンルームマン ション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」、千代田区では「千代田区ワンルームマ ンション等建築物に関する指導要綱」となっています。

次項で詳しく解説しますが、具体的な規制内容は、ワンルームマンションの専有面積の下限の規定や、ファミリー向けの部屋を一定割合で設置すること、ワンルームマンションの建築主に課税するなどです。

2.ワンルームマンション条例による規制はどのようなもの?

ワンルームマンションというと、居室が一つで、簡易的なキッチンとバス・トイレのついている部屋を想像している方も多いのではないでしょうか。

ここで言うワンルームマンションは、部屋の専有面積の広さによって決まります。

例えば、2LDKの構造をしている部屋でも、専有面積次第ではワンルームマンションとみなされる可能性があるのです。

そのことも踏まえて、ワンルームマンション条例について見ていきましょう。

1)条例と指導要綱がある

ワンルームマンションに関する規制には2つの規制があります。

条例による規制と、指導要綱による規制です。

条例による規制

条例による規制は、建築基準法に沿って条例を設定して建築制限をしているため、建築基準法と同じ効力があり、必ず守らなければならないものです。

指導要綱による規制

指導要綱による規制は、「指導」に過ぎず、強制力はありません。

しかし、指導要綱に従わない場合、自治体が建築確認申請を許可しないこともあるので、実質的には指導要綱にも従わざるを得ないと言えるかもしれません。

2)規制の内容

実際にはどのような規制があるのか、東京都文京区を例に見ていきましょう。

〇東京都文京区 「文京区ワンルームマン ション等の建築及び管理に関する条例 」

・対象となる建物の規模は、共同住宅、寄宿舎又は長屋で、ワンルーム住戸10戸以上

最低面積は25㎡以上とする

・ ワンルームの定義は40㎡未満とする

・ファミリー向けの部屋は、住戸総数15戸超の場合に、住戸総数から15を引いた数×二分の一以上を、専有面積40㎡以上で設置すること

 

文京区を例に挙げましたが、ワンルームマンション条例の対象となる建物の規模をはじめ、規制は各自治体によって異なります。

例えば、最低面積の規制だと、世田谷区では寮・寄宿舎は18㎡以上と、別途規定を設けています。

ワンルームの定義も各自治体によって規制が異なります。

東京都23区は40㎡未満が多い中、大田区の場合だと40㎡以下です。

隣県である神奈川県の川崎区は30㎡未満となっています。

 

ワンルームマンション規制は単身世帯の物件に限りません。

江東区では、当初はファミリー向けの部屋の設置に関する規定はありませんでした。

平成30年の条例改正により、40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合は、90㎡以上の住戸を10%以上設置すること、と規定されました。

平成30年の条例改正例は他にもあります。

足立区でも、平成30年に「足立区集合住宅の建築及び管理に関する条例」が施行され、規制が強化されました。

豊島区では、30㎡未満の住戸については、一戸につき50万円の課税をしています。

このように、自治体によって規定や規制は異なりますが、東京都23区では、ワンルームマンションに関する条例、要綱はかなり厳しく強化されてきていると言って良いでしょう。

3.ワンルームマンション条例が出来た理由

ワンルームマンションに住むのは主に単身者です。

ワンルームマンションの建築に規制をかける背景には、単身者世帯の増加を防ぎたいといった自治体の意図があります。

 

単身者世帯を増加させたくない理由に、税金の問題が考えられます。

例えば、地方から上京した学生の多くは住民票を実家に残したままで、引っ越し先の自治体に住民税を納めないケースがほとんどです。

住民税が入ってこない可能性の高い単身者世帯より、住民税が見込めるファミリー世帯を増やす方が財源の確保がしやすいわけですね。

また、単身者は、ワンルームマンションを一時の住まいと考えている方も多く、その土地へ定住する可能性は、ファミリー世帯よりも低いというのも一因です。

自治体としては、住むからには定住してもらい、住民税を支払ってもらいたいので、長期にわたって住んでくれるファミリー層を増加させたいのです。

 

それに加えて、一部の単身者に限ったことですが、マンションに住むうえでの騒音、ゴミ出しなどのマナーを守らず、住民とトラブルになりやすいという点も挙げられます。

もちろん、一部にすぎず、マナーを守って生活をしている単身者の方が大半ですが、上記のような単身者がいるせいで、敬遠されてしまっているのが現状です。

このような背景を踏まえて、ワンルームマンション条例が出来たのです。

4.ワンルームマンション条例の影響

そうとはいえ、晩婚化が進む現代では、ワンルームマンションの需要はかなり高く、今後も需要が衰えることはないと考えられます。

部屋の広さが大きくなれば、それに合わせて家賃も高くなってしまうので、広い部屋よりも家賃の負担が少ないワンルームの方が単身者には好まれるでしょう。

それにもかかわらず、ワンルームマンション条例により建築が規制されているということは、需要に対するワンルームマンションの供給不足の状態になり、価値が上がっていくことが予想されます。

まとめ

東京都23区では、単身者世帯の増加を避けるため、ワンルームマンションの建築を規制するワンルームマンション条例が設けられています。

しかし、今後も単身者は増加し、ワンルームマンションの需要が高まることが予想されるため、広すぎず狭すぎない程度の広さのワンルームマンションは特に人気が高まるでしょう。

 

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