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不動産の売却

不動産投資の出口戦略(投資用マンション、売却するかローン完済が特か)

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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不動産投資で資産形成をしていくうえで最も重要といわれているのが「出口戦略」です。

出口戦略のない不動産投資で成功できたとしても、それはただの偶然であり、成功を繰り返して資産を増やしていくことは難しいでしょう。

そこで本記事では、不動産投資の出口戦略の考え方やポイントについて詳しく解説します。

不動産投資2つの出口戦略

不動産投資の出口戦略といっても、そんなに難しく考える必要はありません。

細かな戦略も大切ですが、今回皆さんにお伝えしたいのは売却するのか否かという点です。

不動産投資は、将来的に売るのかそれとも売らずに持ち続けるのかによって、投資すべき物件も大きく異なってくることになります。

出口が長期保有の場合の戦略

もともと保有している土地にアパートを建築する場合や、マイホームとアパートを一体化させた賃貸併用住宅などの場合は長期保有する傾向にあります。

売却せずにずっと保有し続けることを前提に投資をする場合は、保有期間中の「キャッシュフロー」がとても重要です。

持ち続けることを計画している場合は、途中でキャッシュがショートしてしまうと維持することが難しくなってしまい、相場が下がっている時にやむなく手放さなければならなくなることもあります。

キャッシュフロー

不動産運営を行っていて最終的に手元に残るお金のこと

キャッシュフローを安定させる方法

持ち続けることを出口戦略とする場合は、手元に残るキャッシュを購入前にできる限り正確にシミュレーションすることが大切です。

【修繕費】

初心者投資家の方の中には、家賃収入とローン返済額の差額が手元に残るキャッシュだと考えがちなのですが、実際はほかにも次のような出費があることに注意する必要があります。

物件を保有し続けていくためには、毎月一定の修繕費用がランニングコストとして発生してくると考えるべきです。新築当時はほとんどかかりませんが、築年数が10年を超えてくると一気に負担が大きくなります

また、区分マンションの場合も修繕積立金が築年数の経過とともに、一気に数倍程度跳ね上がることも少なくありません。

【税金】

持ち続ける場合に最も注意が必要なのが税金です。

ローンを組んで不動産投資をする場合、通常は「元利均等返済方式」で借り入れをするため、年を追うごとに経費として計上できる金利部分がどんどん縮小していくことになります。

ところが毎月の返済金額は一定のため、経費が減った分だけ所得税や住民税などの税金負担がどんどん重くなってくるのです。

初心者の方が長期的なキャッシュフローをシミュレーションすると、将来的に上昇する税金負担について考慮されていないことが多いので気をつけましょう。

元利均等返済方式

借入の間、一定の返済額(元金+利息)を、毎月支払う返済方法

繰り上げ返済はすべき?

持ち続ける場合は繰り上げ返済についても注意が必要です。

一般的にはローンというと「借金」というネガティブなイメージが強いので、資金に余裕がある時にできるだけ繰り上げ返済しようとする人もいますが、不動産投資の場合繰り上げ返済はあまりおすすめできません

不動産投資ローンは他のカードローンなどに比べると、比較的金利が低く、返済期間も長いためそれなりの好条件です

仮にどんどん繰り上げ返済した結果、何らかの事情でまとまったお金が必要になって別で金融機関からお金を借りようとすると、不動産投資ローンよりも高金利での貸し付けになってしまう可能性があります。

また、繰り上げ返済するにも一定の手数料や違約金をとる金融機関もありますので、基本的には不動産投資の場合、積極的な繰り上げ返済はおすすめできません。

持ち続けることを出口戦略とする場合は、出費を事前に予想して、繰り上げ返済するのではなくキャッシュに余裕を持てるような資金計画を立てることがとても大切です。

出口が売却の場合の戦略

最終的に売却することを前提に投資をする場合は、保有期間中のキャッシュフローよりも、売却するタイミングがとても重要になります。

バブル全盛期の頃は、物件を右から左に流すだけで売却益を得ることができたので出口戦略として誰もが売却を想定していました。

ところが最近では、長引く不況の影響もあり買った価格以上の金額で売却することが難しくなったため、売却を出口戦略として成功するためにはかなりの戦略性が求められます

売却すべきタイミングの見極め方

出口戦略が売却というと、再開発される地域の情報を早めに仕入れて安いうちに購入するようなケースをイメージするかもしれませんが、ここでは税金対策目的で売却の出口戦略を立てているケースを考えてみたいと思います。

例えば、築30年の木造中古アパートであれば最短4年で減価償却できるので、保有期間中の節税効果は高いですが、4年目以降は減価償却費が一切計上できなくなるので税務上のメリットはありません

そのため、購入当初から5年目で売却することを念頭において、売買募集に出すタイミングなども考えておくことが重要です。

まとめ

不動産投資で必然的に成功するためには、出口戦略、つまりゴールを先に設定してそこから逆算して購入すべき物件を選ぶことがとても重要です。

将来的に売るのか、売らないのかによって今購入すべき物件の選択は変わってきます。

まずは自分自身が不動産投資をする「目的」を明確にしたうえで、自分に適した出口戦略を考えるとよいでしょう。

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