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【東京利回り10%超】築古ワンルームマンションは初心者にお勧め?自己資金割合と融資難易度を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

東京においては、利回りが10%を超える投資用の築古ワンルームマンションがあると言われています。
では、高い利回りが期待できる築古ワンルームマンション投資は、投資初心者に向いているものなのでしょうか。
今回は築古ワンルームマンションのメリットとデメリット、築古ワンルームマンションの融資の難しさなどについてご紹介します。

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1.東京は利回り10%超の築古ワンルームマンションが多いの?

利回り10%超のワンルームマンションと言えば、非常に収益性の高いマンションです。

そんな高利回りのワンルームマンションが、東京には多くあるのでしょうか。

結論から言えば、東京は他のエリアに比べて利回りが10%を超える築古ワンルームマンションが多い傾向にあります。

物件の例をご紹介します。

1)利回り:10.26%

築36年の築古ワンルームマンション(東京都品川区 最寄り駅から徒歩8分)

物件価格:690万円 想定年間収入:70.8万円

2)利回り:11.17%

築34年の築古ワンルームマンション(東京都渋谷区 最寄り駅から徒歩5分)

物件価格:698万円 想定年間収入:78万円

 

都心の築浅ワンルーム(築10年未満)の利回りは平均3.5~5%だと言われているので、利回り8~10%台の築古ワンルームは大きな魅力にうつることでしょう。

 

では、そんな築古ワンルームマンションは投資初心者に向いているのでしょうか。

次の章で解説します。

2.不動産投資初心者に築古ワンルームマンションはお勧め?

利回りが高い築古ワンルームマンションは、収益を上げやすいため不動産投資初心者に向いていると考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、答えはノーです。

実は、築古ワンルームマンション投資は難易度が高い投資なのです。

なので不動産投資初心者に築古ワンルームマンションはお勧めできません。

不動産投資初心者が堅実な資産形成を目指すなら、築年数が浅い中古マンションが向いています。

ではなぜ、不動産投資初心者には築古ワンルームマンション投資がお勧めできないのでしょうか。

次の項目でその理由についてご説明します。

3.築古ワンルームマンションが投資初心者に向かない3つの理由

築古ワンルームマンションが投資初心者に向かないという理由は、以下3つのリスクがあるからです。

1)自己資金が最低でも2割+諸費用が必要になり金融機関が絞られる

築浅の中古ワンルームマンション投資であれば、自己資金は1割未満でも投資を行うことが可能です。

しかし、築古ワンルームマンションは残された耐用年数がわずかであることなどから、新築マンションや築浅のマンションに比べてその資産価値は低くなります。

したがって、築古ワンルームマンションは担保評価が付きにくく、金融機関によっては融資を受けることが難しくなる場合があります。

例え融資を受けることができた場合でも、融資額は少なくなる可能性が高いのです。

2)築古物件は高い家賃収入が見込めない

新築マンションは、誰も住んでいない未使用のマンションであることが価値となります。

新築から1年以降、物件価値は薄れて家賃は急激的に下落していく傾向にあります。

そのまま築2~20年あたりまでは家賃の下落は続きます。

(好立地にある物件は緩やかに下降、もしくは維持する傾向にあります)

 

築20~30年になると家賃の下落率は緩やかになります。

築古物件は家賃の下落率が低いですが、家賃収入はあまり見込めません。

つまり、家賃収入が低いことから、購入時に銀行から受けられる融資額に制限が設けられます。結果的に、購入時に自己資金を多く出す必要があり、ローンの返済も厳しくなる傾向が強いです。

よって、初心者にとって投資のハードルは高くなるでしょう。

3)入居付けが難しく設備トラブルも起きやすい

築古ワンルームマンションは建物が老朽化しているため、東京であっても間取りや内装の作りによっては、なかなか入居者を集めにくいというデメリットがあります。

近隣に同じようなワンルームマンションでより築年数が新しい物件があれば、入居者はそちらに流れやすくなるのです。

また、築古ワンルームマンションは設備も老朽化しているため、設備トラブルが起こりやすい傾向に。

設備トラブルが起きると、入居者からクレームが発生しやすくなるほか、設備の修理費用や交換費用などのコストも高くなってしまいます。

まとめ:不動産投資初心者は築古ワンルームマンションは買い増しで検討がお勧め

不動産投資は、誰でも必ず成功できる投資ではありません。

築古ワンルームマンションは金融機関から融資を受けることが難しい、入居付けが難しい、修繕費が読めないなどのリスクがあります。

不動産投資初心者は初めから築古ワンルームマンション投資を行うのではなく、不動産投資の魅力や危険性もしっかりと理解したタイミングで、収益性の高い築古ワンルームマンションにステップアップすることをお勧めします。

 

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