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不動産の購入

重要事項説明書のチェックポイント(区分マンション)

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産を購入する場合、売買契約締結前に必ず重要事項説明を行います。

不動産は高価な買い物であるため、購入後に「知らなかった」ということがあってはいけません。

契約後に後悔しないためにも、重要事項説明書の内容を十分に理解することが大切です。

今回は、不動産売買契約における重要事項説明書のチェックポイント(区分マンション)を説明します。

1.説明者は宅建士か確認

不動産業者は「宅地建物取引業法」という法律で、重要事項を説明することが義務付けられています。重要事項の説明をするのは、宅地建物取引士(宅建士)という不動産の専門家で、重要事項説明をするときには宅地建物取引士証を見せることになっています。重要事項の説明を受ける際は、説明者が宅建士かを確認しましょう。説明者から宅地建物取引士証の提示がない場合は、きちんと見せてもらいましょう

なお、重要事項説明書の表題部には、取引に関与したすべての宅建業者の宅建士が記名押印しますが、この表題部に記名押印した宅建士と、実際に説明する宅建士が異なる場合もあります

2.取引物件について

対象となる物件の所在地、構造、平米数、築年数などについてパンフレットや広告と違いがないか確認しましょう。

また、対象物件に、どのような登記がされているかを見ておきましょう。例えば、物件に抵当権が設定されている場合は、いつ抹消されるのかを確認しておきましょう。

抵当権

金融機関等が融資をする際にローンを借りる人が所有する不動産に設定をする権利

3.法令上の制限

法律によって、建物が建てられない区域があります。また、地域によって建てることができる建物の種類も異なります。

建築当時から、建築基準法や都市計画法の改正により、同規模、同程度の建物の再建築ができなくなっていないか、建ぺい率容積率など、各種の法令に基づく制限事項がないかを確認しましょう。

建ぺい率

敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建物の建築面積の割合

容積率

敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建物の延床面積の割合

4.私道負担の有無

私道負担とは、敷地の一部が道路になっていることをいいます。特に多いのは、接道義務を果たすために、敷地の一部を道路として提供することで道路幅員を4メートル以上に広げるケース(セットバック)です。

道路部分はいくら建物の敷地であっても、勝手に廃止することはできません。また、私道部分の維持管理のための負担金がある場合もあります。

5.インフラ整備

上水道、下水道、電気、ガスの設備の整備状況をきちんと確認しましょう。未整備の場合は、設備の整備予定や費用負担があるかについて把握しておく必要があります。マンションの場合、電力の一括受電の有無や、ガスが都市ガスなのかプロパンガスなのかによって、その後の使用料に関わる事項もあるため、しっかりチェックしておきましょう。

6.マンションのルールについて

玄関、階段、廊下、エレベーターなどの共用部分については、マンションの居住者が共同で使用する部分です。管理方法や使用方法などについて、管理規約で定められているので、きちんと理解したうえで購入しましょう。

また、専有部分に関しても、用途、ペット飼育、フローリング工事、楽器等の使用などルールが定められています。専有部分であっても禁止されている事項があることを認識しておきましょう。

7.管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金の金額はしっかり認識しておきましょう。マンションによっては、管理費の名目以外に水道料や給湯料を徴収している場合もあるので、毎月(もしくは毎年)支払う費用も把握しておきましょう。改定予定がある場合は改定時期や改定金額も併せて確認しておきましょう。

また、中古マンションを購入する場合は、管理組合ですでに積み立てられている修繕積立金総額についても確認しておく必要があります。滞納者が多いマンションでは、定期的な修繕工事が行えない可能性もあり、資産価値を下げてしまうかもしれません。維持、修繕、管理がしっかりできているマンションかどうかをしっかり見極めましょう。

8.代金以外に取り交わされる金銭について

当事者間で売買代金以外に金銭が授受される場合は、その金額と目的が記載されています。一般的には「手付金」、「管理費等清算金」、「固定資産税等清算金」が記載されています。それぞれの目的や金額を確認しましょう。

9.契約の解除について

原則として、一度締結した契約は解除することができません。しかし以下のような例外もあります。

  • 手付による解除
  • 引渡前の減失・毀損による解除
  • 契約違反による解除
  • ローン特約による解除
  • 瑕疵担保責任による解除
  • 反社会的勢力排除条項に基づく解除

その他にも、特約などで定めた解除方法があれば、その手続や効果を確認しておきましょう。

10.まとめ

「重要事項説明書」には文字通り重要な事項が記載されています。しっかりとポイントを押さえて理解していれば、契約後の大きなトラブルを防ぐことができます。重要事項説明をしてくれるのは、不動産のプロである宅建士なので、分からないことや疑問に思ったことはそのままにせずしっかり確認しましょう。

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