1.ワンルーム投資が赤字になってしまうケースとは
ワンルーム投資では、どのような場合に収支が赤字になってしまうのでしょうか。
ワンルーム投資で赤字になってしまうケースをご紹介します。
1）新築マンションを購入した
新築マンションの販売価格は宣伝広告費等が上乗せされていることが多く、割高な価格で設定されています。
しかし、ワンルームマンションは専有面積も狭いため、貸し出すときにはそれほど高い家賃を設定することは難しいです。
また、初めの入居者が退去すると、新築のプレミアム感が失われ、次からは家賃を下げないと入居者を獲得しにくい状況となります。
したがって、物件取得に高額な費用がかかるものの、それほど高い家賃収入は見込めないため、新築ワンルームマンションを購入した場合は赤字になる確率が高くなります。
2）想定以上に空室が続いてしまった
不動産投資は、家賃収入からローンを返済し、さらにそこから賃貸経営にかかった諸経費を差し引いた額が手取りになります。
空室になると家賃収入は入らないので、当然収入はゼロになります。
空室が続いてもローンの支払いは続くため、収支は赤字になってしまいます。
3）金利の上昇
変動金利型の不動産投資ローンを利用している場合は、金利が上昇する可能性もあります。
ローン利用者の負担を考え、金利が一度に大きく上昇することは抑えられていますが、借入額が大きければ大きいほど金利上昇の影響は大きくなります。
>>合わせて読みたい「不動産投資ローンの金利を安く借りたい！相場はどれくらい？」
4）管理費修繕積立金の上昇
マンションの場合、建物の大規模な修繕に備えて管理費修繕積立金を積み立てています。
オーナーは積立金を、共用部を管理する管理会社（もしくは団地組合）に支払います。
積立金は、築年数の経過とともに値上げされることも珍しくありません。
団地組合が建物の修繕計画を見直す場合などに、積立金が値上げされます。
ワンルームマンションは投資向けの物件が多く、不動産業者が販売しやすいように、当初の積立金は安く設定されがちです。
そのため購入後、積立金が値上げされる傾向にあり、支出が増えて収支バランスが崩れることが想定されます。
>>合わせて読みたい「マンションの管理費・修繕積立金とは？違いや相場を解説」
2.ワンルーム投資の赤字収支を改善するには
ワンルーム投資の収支を改善するには、具体的にどのような方法があるのでしょうか。
1）ローンの借り換え
他の金融機関と比べて、利用中のローンの金利が高いようであれば、ローンの借り換えを行うと良いでしょう。
借り換え時には手数料がかかるものの、より低い金利でローンが返済できます。
そのため、月々の返済額を減らすことができ、収支の改善が期待できます。
>>合わせて読みたい「不動産投資ローンの金利を安く借りたい！相場はどれくらい？」
2）繰り上げ返済を行う
繰り上げ返済を行うことで、月々の支払額を引き下げる方法もあります。
収支改善のために繰り上げ返済を行う場合は、期間を短縮する方法ではなく、返済額を軽減する方法を選択するようにしましょう。
3）管理会社を見直す
管理会社によって、管理を委託する範囲や手数料はさまざまです。
現在の契約状況を見直し、管理会社をより手数料の低いところに変更することで赤字幅を縮小することができます。
>>意外と知られていない「賃貸経営を成功させる！賃貸管理会社の選び方」
4）売却を検討する
不動産は、経年劣化していくものです。
したがって、家賃は時間の経過とともに徐々に低くなっていきます。
赤字幅が大きく、改善が見込めないようであれば、早めに売却を検討することも必要です。
投資用ワンルームマンションは、個人が居住目的で購入するケースはほとんどありません。
そのため、売却時には投資用ワンルームマンション販売に詳しい不動産会社に相談することをお勧めします。
>>「不動産売却の流れ」をすぐ確認。
3.ワンルーム投資の赤字収支を避けるために大切なこと
ワンルーム投資の赤字を避けるためには、どのような対策が必要なのでしょうか。
1）信頼できる不動産会社に相談すること
「ワンルーム投資は赤字でも問題ない」とうたう不動産会社も一定数います。
理由としては、節税効果や生命保険の代わりとなる、などが挙げられます。
また、月々の収支が赤字であっても、ローンを支払い終えた後は家賃がそのまま収益となるため、最終的には黒字になるという説明を行うケースもあります。
しかし、投資である以上、ワンルーム投資であっても空室や家賃低下、金利の上昇などのリスクを考えると赤字は避ける必要があります。
ワンルーム投資を開始する際には、一社だけの説明を聞くのではなく、複数の不動産会社に相談し、信頼できる会社を見つけるようにしましょう。
2）精度の高い収支シミュレーションをする
ワンルーム投資を開始する前には、家賃収入とローンの返済のほか、必要となるさまざまな支出を明確にし、月々の収支が赤字にならないようにシミュレーションを行う必要があります。
その際には、
・空室によって家賃収入が途絶えるリスク
・老朽化に伴い修繕費が上昇するリスク
・金利が上昇するリスク等
など、さまざまな状況を想定し、より精度の高いシミュレーションを行うようにしましょう。
>具体的なシミュレーション方法を確認「不動産投資のシミュレーション方法を解説！必要情報や注意点までご紹介」
まとめ
「ワンルーム投資だから赤字でも大丈夫」というのは危険な考え方だと言えます。
収支が赤字の場合には、ローンの見直しや繰り上げ返済、管理会社の見直しなどを行ってみましょう。
それでも赤字の解消が難しいようであれば、早めに売却を検討し、マイナスを最小限に抑えることも大切なことです。
その場合には、ひとりの力で投資用ワンルームマンションの売却を行うことは難しいため、ワンルーム投資用物件の売却に強みを持つ不動産会社に相談すると良いでしょう。
