ワンルーム投資にサブリースは必要？契約すべきでない理由を解説

1.ワンルーム投資に使われるサブリース契約の仕組み

オーナーはサブリース会社とサブリース(マスターリース)契約、サブリース会社は入居者と賃貸借契約を結びます。

オーナーから見た借主はサブリース会社となります。

サブリース契約では、オーナーが直接、入居者と賃貸借契約を結ぶことはなく、月々の家賃もサブリース会社から支払われるようになります。

入居者がいる期間はもちろん、入居者がいない空室の状態であってもサブリース会社から毎月決まった賃料を受け取れる点がサブリース契約の特徴です。

1)サブリース新法

サブリース契約の普及に伴い、2020年12月にはサブリース新法が施行されています。

これは、サブリース会社と物件オーナーの間でトラブルが多く発生していたことを考慮し、法的な規制が進められたもので、サブリース新法には主に次のような規定が盛り込まれました。

違反した場合、罰金や業務停止などの処分が下されることとなるため、サブリース新法の施行によりサブリース契約のトラブルを削減できると期待されています。

サブリースを巡っては、一部の業者とのトラブルで社会問題化した経緯があります。

法規制を強化すべく誕生したサブリース新法については、以下の記事で解説していますので、ぜひご参考ください。

関連：賃貸住宅管理業法が6月15日に改正！サブリースの規制内容を解説

2.ワンルーム投資ではサブリースを結ぶべきじゃない！

結論から申し上げると、ワンルームマンション投資においてサブリース契約は不要だと弊社では考えています。それは、サブリース契約には次のようなデメリットがあるからです。

1)当初の賃料がずっと保証されるわけではない

サブリース契約の最大のメリットは、空室時でも賃料を保証してもらえる点にあります。

しかし、最初の契約で示された賃料がその後もずっと保証されることはなく、一定期間後には契約内容の見直しが行われ、賃料の保証額についても減額されるケースが多くなっています。

サブリース新法により、賃料の保証は永年でないことについての説明は行われるはずですが、事前に賃料がどのくらい保証されるのかについてはしっかり理解しておきましょう。

2)売却のタイミングが難しい

サブリース契約には契約期間があります。

自身が所有するマンションであっても契約期間中は、勝手に物件を売却することができません。

そのため、家賃が減額されるタイミングやマンションの市場価格が上がっているタイミングで売却したいと思っても、売却をしたいのであれば契約の解除が必要となります。

契約途中の解約には、違約金が発生する場合もあり、サブリース契約では好きなタイミングで物件の売却ができない点を理解しておきましょう。

3)自主管理より収入は少なくなる

サブリースでは、空室時の家賃が保証されることと引き換えに手数料が高めに設定されています。そのため、オーナーに支払われる賃料は、自主管理をした場合の80～90％程度になります。

また、礼金や更新料など、家賃以外の収入もサブリース会社の収入となり、オーナーに支払われることはほとんどありません。

したがって、ワンルームマンション投資でサブリースを利用すると手元に残るお金は、少なくなってしまうのです。

4)サブリース会社が倒産するリスクがある

想定よりも空室率が高くなってしまえば、その分、収入が減ってしまうため、場合によってはサブリース会社が倒産してしまう可能性もあります。

入居者はサブリース会社に家賃を支払っているため、サブリース会社が倒産してもオーナーは家賃を得ることができません。

その場合は、入居者に状況説明を行って直接家賃を請求するなどの手続きや新たな管理会社に相談するなどの手間が必要になり、オーナーに大きな負担がかかります。

サブリース会社の場合、倒産した場合のリスクが大きい点も注意が必要です。

3.サブリースのメリットは管理委託で代替可能

サブリース契約を結んでワンルームマンション投資を行うと、次のようなメリットがあります。

しかし、そのメリットのほとんどは賃貸管理業務を委託することでも得られるものです。

サブリースのデメリットやリスクを考えれば、サブリース契約より手数料も低く抑えられる管理委託をおすすめします。

1)空室リスクが発生しない

ワンルームマンション投資において、空室期間が長引いてしまうと家賃が入ってきません。しかし、ローンの返済や管理費・修繕積立金、管理手数料などの支払いが続くため、月々の収支は赤字になります。

サブリース契約を利用した場合は、空室になったとしても借主であるサブリース契約会社から一定の賃料が支払われるため、収入が途絶えることはありません。空室リスクに備えられる点は、サブリース契約の大きなメリットです。

一方、管理委託では空室保証はありません。しかし、高い入居率を誇る管理会社もあり、短期間で客付けできる能力のある会社であれば空室保証がなくても、安定した家賃収入を得られる可能性が高くなります。

2)賃貸管理業務を任せることができる

ワンルームマンション投資では、入居者の募集から家賃の回収、入居者からの問い合わせ対応、退去時の手続き、原状回復工事の手配等、さまざまな管理業務が必要になります。

副業としてワンルームマンション投資を行っている場合は、管理業務に時間を割くことは難しいでしょう。

しかし、サブリース契約ではこれらの管理業務はサブリース会社が対応するため、オーナーの管理にかかる時間や手間を軽減できます。もちろん、管理委託であっても、このような管理業務は管理会社に委託することが可能です。

3)家賃滞納など、入居者トラブルの対応も任せられる

ワンルームマンション投資では、家賃の滞納などの入居者トラブルが発生する場合もあります。

サブリース契約では入居者にとって部屋の貸主となっているサブリース会社に対応を任せることができ、オーナーにかかる負担はありません。家賃滞納時であっても変わらず賃料は支払われるため、安心です。

しかし、管理委託でも、入居者トラブルや家賃滞納時の督促業務も管理会社に任せられます。また、家賃保証会社を利用すれば、滞納時にも家賃保証会社に家賃を立て替えてもらうことが可能です。

このようにワンルームマンション投資では、サブリース契約のメリットは管理委託によって代替することができます。同じメリットを得られるのであれば、手数料が低い管理委託を選んだほうがオーナーにとってメリットは大きいのではないでしょうか。

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4.ワンルーム投資にサブリース契約が好ましいケース

サブリース契約にはメリットはあるものの、その多くは管理委託でカバーできるものです。

しかし、ワンルーム投資でもサブリース契約の方がよりメリットが大きくなるケースもあります。サブリース契約を検討した方が良いケースは次のような場合です。

1)初めて新築ワンルームマンションを購入して投資を始める場合

中古ワンルームマンションの投資であれば、前オーナーが設定していた家賃を引き継げるため、家賃設定に悩む必要がありません。

しかし、新築ワンルームマンションの場合は、他のオーナーがどの程度の家賃を設定するのかを知ることができません。

特に不動産投資が初めての方の場合、家賃設定が難しいため、入居者が見つかるまでの空室期間の賃料保証があるサブリース契約の活用は有効となるでしょう。

2)多数のワンルームマンションを所有している場合

何件ものワンルームマンションを所有している場合は、トラブルの発生頻度も多くなり、管理の手間がかかる可能性があります。

また、所有物件が多くなれば確定申告も複雑になるでしょう。

サブリースでは、入退去ごとに収支が変わることはないため確定申告が楽になります。多数のワンルームマンションを所有し、できるだけ管理に手間をかけたくない方はサブリースを検討してみてもよいでしょう。

3)海外に転勤になった場合

遠方にある物件でも、賃貸管理会社に管理を委託すれば、サブリースを利用しなくても賃貸管理は可能です。

しかし、海外に転勤になった場合などは、サブリース契約がおすすめです。

時差もあることから、何かトラブルが発生したときに対応ができないのはもちろん、オーナーの確認が必要になるときに対応が遅れてしまうケースもあります。

サブリース契約では賃貸管理をすべて任せることができるため、遠く離れた海外に赴任した場合などは、安心でしょう。

ワンルーム投資のメリットである出口戦略（売却）に難が出るサブリースはよく考えて契約を！

ワンルームマンションにサブリース契約は不要であるといえます。なぜなら、賃貸管理の豊富な実績を持つ管理会社を選べば、サブリースよりも低い手数料でサブリースとほぼ同じメリットを得られるからです。

客付け能力の高い管理会社を選べば、空室率を低くすることができるため空室保証は不要となります。また、入居中のトラブル対応を含め、賃貸管理に伴い発生するさまざまな業務も任せることが可能です。

サブリース契約の場合は、管理委託に比べてオーナーに支払われる賃料が低くなり、売却時に良いタイミングで売却をすることが難しいといったデメリットもあります。

このような点を踏まえて考えれば、ワンルームマンション投資ではサブリース契約は不要であるといえるのではないでしょうか。