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マンションの修繕積立金は安い方がいい?相場や値上がりなど徹底解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

マンションを購入すると新築・中古に関わらず毎月管理費・修繕積立金を支払う事になります。

オーナーとして毎月支払うランニングコスト(維持費)となりますが、管理費と修繕積立金の相場はどの位なのでしょうか?コストが安いマンションの方が良いのでしょうか?

東日本不動産流通機構(レインズ)のデータによると、管理費は年々上昇傾向にあり、修繕積立金は減少傾向にあります。
ただしマンションによって修繕積立金の積立方法や金額が異なり、修繕積立金を当初から値上げした管理組合は8割超となっています。

今回の記事では管理費と修繕積立金とは、相場や推移、注意点などを解説していきます。

1.管理費・修繕積立金とは?中古マンションにおける相場や推移

「管理費と修繕積立金の違いって?」「どうして毎月○万円も支払うの?」と疑問を抱くオーナーは多いことでしょう。

 

まずは管理費と修繕積立金の違いを見ていきましょう。

1)修繕積立金とは?管理費との違いや積立方法

修繕積立金とは

主にマンションの修繕のために、入居者が管理会社に対して支払う費用のこと。外壁や屋根の改修・修理、給排水管の修繕・取り替えなどに利用されます。

 

なお、管理費は共用部分の清掃や維持管理、管理組合の運営費などに用いられます。

 

管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金は別の費用です。

 

管理費は、用途の他にも「毎月管理のためにかかる費用」であるのに対し、

修繕積立金は、10年・20年先の修繕や改修のために長期的に積み立てられるという違いがあります。

 

修繕積立金の積立方法

修繕積立金の積立方法には、「均等積立方式」「段階増額積立方式」があります。

 

均等積立方式は、修繕工事費の累計額を計画期間中に均等に積み立てる方法です。

段階増額積立方式は、最初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方法です。

 

マンションを購入する際、毎月支払う費用として管理費・修繕積立金のチェックはかかせないものとなりますが、「積立方式」にも注意が必要です。

※出典:国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要

マンションの中でも、新築の分譲マンションは「段階増額積立方式」である事例が多いため、段階的に修繕積立金が値上がりしていく事を想定して収支シミュレーションを行いましょう。

2)管理費・修繕積立金の相場と推移

東日本不動産流通機構(レインズ)が発表した、「首都圏の中古マンションの管理費・修繕積立金の推移」は以下の通りになっています。

(単位:万円)

※首都圏中古マンションで年間100件以上の成約報告があった建築年のみ掲載

※出典:東日本不動産流通機構 首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2020年度)

 

管理費は年々上昇傾向ですが、修繕積立金は下降しています。

2020年の首都圏全体の平均は、月額管理費は12,480円、修繕積立金は11,071円となっています。

 

管理費は人件費の高騰により増加していると推測されますが、修繕積立金は20年で6割程度の値段になっています。

 

月額管理費は、1戸・1㎡当たり共に経年劣化するにつれて低下傾向にあります。

修繕積立金(1戸当たり)は築10~20年の物件が最も高く、それより経年劣化すると低下傾向になっています。

 

また修繕積立金は、規模が大きくなるにつれて低下する傾向がありますが、200戸以上は上昇する事例が多く見られています。

 

1㎡当たりの管理費・修繕積立金の推移を見ていきましょう。

(単位:円)

※首都圏中古マンションで年間100件以上の成約報告があった建築年のみ掲載

 

月額と同様に1㎡当たりの管理費は増加、修繕積立金は減少しています。

 

修繕積立金が減少傾向にある昨今、コストを抑えるために修繕積立金が安いマンションを購入したいオーナーは多い事でしょう。

 

マンションの設備や管理組合によって修繕積立金の金額は異なります。

修繕積立金が安いマンションの特徴とは一体何でしょうか?

2.修繕積立金が安いマンションの特徴3つ

修繕積立金が安いマンションの特徴は、主に以下の3つとなります。

①駐車場又は自動販売機がある

②機械駐車場がない

③戸数が多い

 

1)駐車場又は自動販売機がある

駐車場があるマンションは、駐車場の収益を管理組合が受け取り、管理費用として利用するケースが多いため修繕積立金が低い傾向にあります。

自動販売機も同様に、収益が管理費に充てられるためマンションの修繕積立金が低くなります。

国土交通省が制定する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では駐車場料金などについて以下の通り定められています。

 

第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

 

マンションの管理組合の中には、収入の多くを駐車場の料金が占めている所も少なくありません。

駐車場・自動販売機などがあるマンションは収益が管理費又は修繕積立金に充当されるため、コストが安い傾向にあります。

2)機械駐車場がない

機械駐車場は、パレットを動かす電気代やメンテナンス料など維持に関わるコストが高く、修繕費も高い傾向があります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の額の目安は機械駐車場がある場合、駐車場の種類別に以下の通り加算されてしまいます。

※出典:国土交通省 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

 

例えば3段ピット(ピット1段)昇降横行式の機械駐車場が50台ある場合、8,540円×50台で427,000円のコストが加算されます。

世帯数が100の場合、427,000円÷100で1世帯当たり月4,270円の修繕積立金が加算される計算となります。

 

上記のコストが加算され、修繕積立金が高くなってしまいます。

3)戸数が多い

上記の東日本不動産流通機構のデータによると、マンションの修繕積立金は規模が大きくなるにつれて低下する傾向があります。

規模が大きいマンションは戸数が多いため、按分した金額が低くなることが理由です。

 

ただし、200戸以上のマンションは、修繕積立金が上昇する事例が多いため注意が必要です。

3.マンションの修繕積立金に関する注意点

マンションの修繕積立金に関しては、以下の2点に注意しましょう。

1)マンションの修繕積立金は安ければ良いというものではない

マンションの修繕費は安い=良い という訳ではありません。

例えば、外壁や屋根などの計画的な修繕は、外観の劣化・雨漏りなどを防ぎ、快適な住まいづくりに欠かせないものとなっています。

 

修繕積立金が安すぎるマンションは、長期的な修繕計画が不十分である可能性があります。

よって修繕積立金は「適切な価格であるか」が重要となります。

2)修繕積立金が上がる可能性も。改定予定は重要事項調査報告書でチェック

国土交通省の「平成30(2018)年度 マンション総合調査」によると、マンション全体の積立方式は「均等積立方式」が41.4%、「段階増額積立方式」が43.4%となっています。

新築のマンションは「段階増額積立方式」が多く、段階増額積立方式を採用している管理組合が「修繕積立金を増額したことがある」と答えた割合は81.7%に及びます。

※出典:国土交通省 平成30年度 マンション総合調査 「管理組合向け調査の結果」より

積立方式が「段階増額積立方式」である場合には、将来的な修繕積立金の値上がりに注意しましょう。

 

なおマンションの管理組合が、今後管理費・修繕積立金の改定予定の場合は「重要事項調査報告書」に記載されています。

まとめ

2020年における首都圏の中古マンションの平均管理費(月額)は12,480円、修繕積立金の平均月額は11,071円となっています。

 

特に、修繕積立金においてはマンションの敷地内の駐車場・自動販売機の有無、戸数などによって金額が異なります。

少しでも毎月の修繕積立金をおさえたいオーナーはこの記事で「修繕積立金の安いマンションの特徴」をチェックしましょう。

 

ただし修繕積立金は「安ければ良い」と言うものではなく、「適正な金額」であることが重要です。

値上がりする事例も多い事から、購入前には値上がりを想定した収支シミュレーションを行いましょう。

 

 

 

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