【住宅ローン地獄】夫婦が知っておくべき戸建て購入で後悔しないための最低限の知識

1.住宅ローン地獄に陥る原因

1)現在の状態だけを見てローンを組んでしまった

マイホームを購入するタイミングとしては、結婚して家庭を持ち、仕事でもある程度安定した収入を得ている時かと思います。

その状態を基準に、家計にも無理がない計算だから大丈夫、と考えて住宅ローンを組んだのはいいものの、数年後、病気になってしまう、会社が倒産してしまう、リストラされてしまう、転職をする、などの理由で、ローンを組んだ時点での年収を下回り、支払いが苦しくなってしまうケースが多くみられます。

昨今のコロナ禍により、収入が激減した方も少なくありません。

たとえ今は元気で多くの収入があっても、将来何があるかはわかりません。

そこまで考えたうえでローンを組むべきでしょう。

2)身の丈に合わない物件を選んでしまった

マイホームは一生に一度の大きな買い物といっても過言ではないため、こうしたい、ああしたい、とついこだわってしまい、当初に予定していた予算を大きく上回ってしまうケースがあります。

予算はオーバーしてしまったけれど、満足な家を建てられたのだから、と納得していても、もしそのせいで月々の支払いに無理が生じてローンの滞納が続いたら、最終的にはこだわりのマイホームを手放さなければいけないことになるのです。

ある程度妥協し、予算の範囲内の物件を探すのが重要でしょう。

3)支払いを終えるのが定年後

近年は、晩婚化の影響で、マイホームを購入する際の年齢も上昇しています。

昔は、20代や30代前半でマイホームを持ち、定年前に住宅ローンの支払いを終える家庭がほとんどでしたが、現代では、30代半ば～40代前半でマイホームを購入し、定年後、70歳以上になってもローンの支払いが終わっていない、という方も多くいらっしゃいます。

定年まで元気に勤め上げても、その後年金生活に入った途端に家計が回らなくなるというケースは珍しくありません。

支払いを終える頃に自分や家族が何歳になっているのかは、ローンを組む際必ず頭にいれておくべきです。

4)妻の収入を当てにしすぎている

大抵の家庭は夫名義で住宅ローンを組みますが、共働きの場合、妻も仕事をしているので、二人で支払っていけば余裕で返済出来る、と考え、二人分の年収を当てにした返済計画を立てる方も多いです。

しかし、お子さんを望んでいる場合、妊娠中～産後しばらくは妻の収入は減る、もしくは無くなってしまいますし、子育てを終えた数年後には、会社に戻りにくかったり、復帰できても時短勤務になったり、パートしか見つからなかったり、女性は以前のようには働けないことが多いのが現状です。

ですから、ライフプランにもよりますが、妻の収入があるから大丈夫、という考え方は危険でしょう。

また、ペアローンと言って、一つの物件に対して夫と妻、それぞれが住宅ローンを組む方法があり、借入金額の上限が高くなる、住宅ローン控除をそれぞれが受けられるというメリットがあります。

しかし、出産や子育てによる妻の収入低下のリスクや、離婚する場合にトラブルに発展しやすいという問題もあるので慎重に検討する必要があるでしょう。

2.固定金利と変動金利

住宅ローンには、固定金利と変動金利があります。

固定金利は、借入れる時点で金利が固定され、返済が終わるまで金利は変わりません。

そのぶん、金利は高めに設定されています。

一方、変動金利は、半年ごとに金利の見直しが行われ、金利が上がれば返済額は上昇し、下がれば返済額が減ることになります。

金利上昇のリスクがあるため、借り入れ時の金利は低めに設定されています。

では、住宅ローン地獄に陥らないようにするためには、どちらの金利を選ぶのが良いのでしょうか。

結論としては、ご家庭次第としか言いようがありません。

なぜなら、借入金額も、返済年月も、年収も、貯金額も、借り入れ時の年齢も、家族の人数も、ライフプランも各家庭によって異なるからです。

例えば、頭金を多く用意出来ていて、借入金額が少なく、返済期間も短いようであれば、現在は低金利であり、この先数年間はコロナの影響で金利が急上昇するとは考えにくいので、変動金利型を選択したほうが良いかもしれません。

しかし、金利が上昇するか否かは誰にもわからないことであり、もし金利が上昇し、月々の支払いが2万～3万円増加した場合に家計に大きく影響が出そうな場合は、変動金利を選択しない方がよいか、そもそも返済計画そのものに無理があると考え、マイホームの予算など改めて検討し直すことも重要でしょう。

また、固定金利の場合、返済総額が決まっているので、毎月の返済計画が立てやすいですが、金利が高く設定されているということは、変動金利を選択し、金利が上昇しなかった場合に比べて総支払額が多くなり、金利の分だけでも大きな負担となります。

それでも、無理なく支払えるような安定した高収入の職業や、景気に関係なく資格があれば職に困ることのない職業であれば、金利上昇のリスクに備え、固定金利型を選択するのが良いかもしれません。

このように、固定金利、変動金利にはそれぞれメリットとデメリットがあるので、自身の状況により選択するべきでしょう。

3.ローン地獄に陥らないようにするためには

住宅ローンの借入金額は、年収の6倍程度が目安とされています。

もっとリスクを少なくするなら、年収の5倍程度かそれ以下に抑えた方が安心でしょう。

しかし、ローンを組む金融機関にもよりますが、最大で年収の8倍程度は借り入れすることが出来てしまいます。

「銀行や金融機関がこれだけ貸してくれると言っているのだから問題ないのだろう。せっかくだから借りられるだけ借りて、良い家を建てよう！」

このような考え方ではローン地獄に陥るのは目に見えています。

金融機関も商売ですから、高額な住宅ローンを組んでもらえばそれだけ金利の分、得をします。

ローン加入者が支払えなくなった場合も、回収する手だてもあるので、ある程度支払い能力がある方には、年収の8倍程度を貸してくれるというわけです。

ですから、金融機関の言うことを鵜吞みにせず、自分自身で検討し、無理なく返済が出来る分だけ借り入れる必要があるでしょう。

そのためには、希望通りのマイホームを諦めて、ある程度妥協しなければ予算内に収まらないかもしれませんが、それが身の丈に合った理想のマイホームということなのではないでしょうか。

また、先ほども少し触れましたが、金融機関によって貸してくれる金額、審査の厳しさ、金利の高さは全く違います。

どの金融機関で住宅ローンを組むのが良いのか、多くの金融機関から資料を集め、そして固定金利、変動金利、どちらがいいのかを自身のライフプランによって選択するべきでしょう。

金融機関に言われるままローンを組むのではなく、この金額までの借り入れに抑える、金利は何％まで、返済期間は〇年、完済時の自分は何歳なのか、毎月の支払い額は約〇万円、など、自分自身で考えてローンを組めば、ローン地獄に陥るということはないでしょう。

まとめ

毎月家賃を払って賃貸住宅に住むよりは、同じくらいの額をローンに充ててマイホームを持ちたいと考える方は多いです。

しかし、賃貸住宅に住んでいる場合、家計が苦しくなったら家賃の低いところを探して引っ越すという手もありますが、住宅ローンではそれが出来ません。

だから、住宅ローン地獄に陥ってしまうのです。

ご自身に何かあって収入が激減したり、出費の多い月があったりしても、家計に無理のないローンの返済金額というのは、家庭によって全く違います。

予め無理のない返済計画を立てれば、ローン地獄に陥ることなくマイホームを購入することが出来るでしょう。