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期間短縮型・返済額軽減型どちらがお得?住宅ローンの繰り上げ返済

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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住宅ローンを返済中に「まとまったお金が入ったから住宅ローンの繰り上げ返済をしたい」「繰り上げ返済には2種類の方法があるけどどちらが良いの?」というケースは少なくありません。

今回は住宅ローンの繰り上げ返済の時に選択する「期間短縮型」と「返済額軽減型」という 2種類の返済方法の違い、おすすめの返済方法についてお伝えしていきます。

1.住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンは通常毎月同じ金額を返済していく「約定返済」と呼ばれる方法で、金融機関に借り入れた元金と利息を支払います。ボーナス返済も年に2回一定額を支払うため、「約定返済」に含まれる形になります。

一方で「繰り上げ返済」とは元金部分の一部(または全部)を返済することにより、返済期間の短縮返済額の軽減をはかるものです。

繰り上げ返済を行うことで、返済期間の短縮や毎月の支払い額を少なくすることが可能です。また手数料はかかりますが、本来支払い予定であった元本部分の金利を支払わずに済み、総支払額が少なくなるというメリットもあります。

金融機関やローンの契約内容により1回の返済額・手数料が変わってきます。

住宅ローンの繰り上げ返済方法には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

この2つの違いとメリット・デメリットを見ていきましょう。

2.期間短縮型・返済額軽減型について

「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つの住宅ローンの繰り上げ返済方法を見ていきましょう。総返済額が少なくなる返済方法は期間短縮型ですが、毎月の返済額を減らしたい方には返済額軽減型がおすすめです。

返済額軽減型

以下は「返済額軽減型」のイメージ図となります。

返済額軽減型とは、返済期間は変えずに毎回の返済額を少なくする繰り上げ返済方法です

例えば借入額は3000万円で返済期間は30年、金利が固定で1.5%、元利均等返済の場合では毎月の返済額は10.4万円となります。

100万円を返済額軽減型で繰り上げ返済に充てた場合、毎月の返済額が10.1万円と月約3000円少なくなりました

子供が進学し「これから子供の教育にお金がかかるから、少しでも家計の負担を減らしたい」という場合、「期間を短くするよりも毎月の返済額を減らしたい」という考えの方には返済額軽減型がおすすめです。

なお変動金利型のローンの場合、金利水準によっては必ずしも返済額が少なくなるとは限らないので注意が必要です

期間短縮型

毎月の返済額は変えずに、返済期間を短縮する方法が期間短縮型となります。

上記と同じ条件で、100万円を繰り上げ返済に充てた場合、返済期間は約9ヶ月短縮されます

返済額軽減型より期間短縮型の方が利息の軽減効果が高く、場合によっては2倍以上差が出ることもあります。

さらに期間短縮型は「早くローン返済のプレッシャーから解放される」というメリットも存在します。返済額軽減型と違い、繰り上げ返済の恩恵を感じるのはローン完済後となりますが、十分な金利軽減効果が期待できます

3.繰り上げ返済の返済できる金額・手数料と注意点

繰り上げ返済を行う前に返済できる金額や手数料、注意点を確認してみましょう。

金融機関やローンの種類により返済可能な金額・手数料は異なりますので、政府系金融機関の住宅金融支援機構やネット銀行・メガバンクで利用数の多いローンを例に挙げてご紹介していきます。

繰り上げ返済の返済可能金額・手数料

繰り上げ返済は基本的に手数料がかかりますが、無料のところもあり金融機関やローンの種類によって異なります。

住宅金融支援機構の場合、全額を繰り上げて返済する場合は手数料がかかりません。一部を繰り上げ返済する場合の返済できる額は「繰り上げて返済できる月の返済額」または「繰り上げて返済できる月の次に到来する2回分の元金相当額」の合計額以上となり、手数料はかかりません。

民間のネット銀行では、ローンの種類により一部繰り上げ返済が1万円以上から可能で、手数料がかからないというケースも存在します

メガバンクの中には繰り上げ返済の受付方法がインターネット・電話・窓口対応で手数料が変わる金融機関もあり、インターネットで申し込むと無料、電話では数千円、窓口では数万円と金額が違います

返済額は全額繰り上げ返済が可能な金融機関が多いですが、上限が設けられている場合資金を返済に充てられない場合があります。

手数料・返済可能金額、共にローンを組んでいる金融機関のホームページを確認するか、担当者に尋ねてみましょう。

繰り上げ返済の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済は、返済額が大きく、時期が早い方が、より金利の軽減効果が高く総返済額が少なくなります

そのため残債額や実行の時期によっては、別の条件変更の方がローン契約者にとっては良いケースも存在します。

例えば毎月払いからボーナス併用払いへ、ゆとり返済から通常返済へ、元利均等返済から元金均等返済等の変更を行う事によって、ローンの総返済額を減らすことができます。

逆に毎月の負担を減らしたい場合は、金融機関の担当者に相談してみましょう。

繰り上げ返済を行う際は、手数料や金利の変動リスクなども考慮し金融機関の担当者と相談の上決定しましょう。第三者であるファイナンシャルプランナーに相談してみることもおすすめです。

4.繰り上げ返済はシミュレーションを行ってからがおすすめ

住宅ローンの繰り上げ返済の2つの方法をご紹介してきましたが、期間短縮型の方が利息の軽減効果は高く総返済額が少なくなります。

ただし毎月の返済額を減らしたい方は返済額軽減型を選んだ方が良いでしょう。

ローンの残債や繰り上げ返済を行うタイミングによっては、他の方法が良いケースもあります。

金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーと手数料や返済可能金額でシミュレーションを行った上で、繰り上げ返済を行いましょう。

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