住宅ローンの残債があっても自宅を賃貸に出せる？不動産投資は始められる？

1.住宅ローンの残債があっても自宅を貸し出せるか

結論からいうと可能です。

しかし、原則としては違反であることは必ず覚えておいてください。

住宅ローンは、「居住用の、自分たちで住む家」、という理由であるため、非常に金利が低く設定（金利タイプによるが0.45%から1%ほど）されています。

収益を得るのが目的である不動産投資ローンだと1.8%以上。これと比較すると、その金利の差は歴然です。

また、金融機関は、お金を貸し出す際、それを何に使うのかという「資金使途」を定めています。

「マイホームの購入」という用途でお金を借りたのですから、それ以外の用途、つまり投資用物件の購入にそのお金を使うのは違反になるというわけです。

ですから、もし自分で住むためのマイホームと偽って投資用の物件を買うのは違反行為になりますし、最初はマイホームとして利用し、ある程度住んだら賃貸物件にしよう、と考えて実際に賃貸を始めてしまうと違反行為になります。

2.住宅ローンの返済が終わっていない場合でも自宅を賃貸に出す方法

それでは、どのようにすれば違反行為をせずにローンの残債がある自宅を賃貸に出すことができるのでしょうか。

方法は2つあります。

1)金融機関の許可を取る

転勤や、親の介護のため長期間家を空けるなど、やむを得ない理由の場合に限り、ローンを組んでいる金融機関の許可を取れば、ローンの残債があったとしても自宅を賃貸に出すことは可能です。

金融機関にある届出書に、理由を書いて提出しましょう。

上記のような、やむを得ない事情であれば金融機関の了解が得られる可能性があります。

2)不動産投資ローンに借り換える

金融機関にやむを得ない事情とみなされない場合や、単純にマイホームを賃貸物件として他人に貸し出したい場合は、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うことで残債のある自宅を賃貸に出すことが出来ます。

借り換えを行うと、住宅ローンは完済扱いとなり、新たに不動産投資ローンの残債が発生するので、マイホームではなく収益物件として貸出可能となるのです。

3.住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出す場合の注意点

まず、銀行の許可を得て賃貸に出す場合ですが、転勤などで家を空ける期間が決まっている場合は「定期借家契約」を利用するのが良いでしょう。

定期借家契約は、期間の定められている賃貸借契約で、リロケーションとも呼ばれています。

例えば、転勤から帰ってきたのですぐに家を明け渡してほしい、といっても、賃借人は借地借家法で保護されているので、簡単に引っ越して貰うことは出来ません。

そこであらかじめ期間が決まっている定期借家契約を結ぶのが効果的です。

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不動産投資ローンへの借り換えを行いたい場合は、前述したように、住宅ローンよりも金利が高くなってしまうため、毎月のローン支払額が増えるという注意点があります。

また、新たに審査が必要となり、住宅ローンの時よりも厳しい審査が行われるほか、住宅ローン控除が受けられなくなるなどのデメリットもあります。

4.新たに不動産投資を始めたいが住宅ローンの残債があっても出来る？

今までは、住宅ローン支払い中に、自宅を空けなければならない場合のマイホームの転貸について解説してきましたが、ここからは、マイホームを購入し、ローンの残債があるなかで、新たに投資用物件を購入し不動産投資を始めることが出来るのか見ていきたいと思います。

結論から言うと、住宅ローンの残債があっても、不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入することは可能です。

なぜなら、住宅ローンと不動産投資ローンは別物であり、両方のローンを組むことに法的な問題などはないからです。

ただし、住宅ローンと不動産投資ローンとの併用には、重大な注意点があります。

5.住宅ローンと不動産投資ローン、両方組む際の注意点

住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点をご紹介します。

1)住宅ローンが不動産投資ローンに影響を及ぼす

住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能ですが、どちらか片方のローンを組んでいると、次に組もうとするローンに影響があります。

ですから、既にマイホームを所有し、住宅ローンを組んでいる場合、ローンの残債が借金とみなされ、その分が、不動産投資ローンの融資額から差し引かれてしまう可能性が大きいでしょう。

また、不動産投資ローンの審査基準は厳しいため、ローンの残債があることが不利になってしまい、審査に落ちてしまう可能性も十分にありえます。

2)月々の支払い額が大きくなる

ローンを併用すれば、当然ですが月々の住宅ローンの支払いに、さらに不動産投資ローンが加わり、家計への負担は大きくなります。

不動産投資が上手くいっている時は、その利益が入ってくるので、毎月の支払いも苦にならないかもしれませんが、空室リスクなどは避けられず、期待していた不動産投資の利益が入ってこない月も出てくるでしょう。

それどころか、リフォーム代や、退去後の修繕費などの支出で大きな出費を強いられる月も出てきます。

そうなった場合でも、住宅ローンと不動産投資ローン、両方確実に支払えなければ、ローン地獄に陥り、マイホームを失ってしまうこともありえるのです。

ですから、両方のローンを併用しても金銭的に問題ないかどうかを慎重に検討する必要があります。

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まとめ

住宅ローンの残債があっても、転勤や親の介護などのやむを得ない事情があり長期間家を空ける場合は、銀行に了解を得れば、マイホームを賃貸に出すことは可能です。

銀行に認められるような事由がない場合は、不動産投資ローンに借り換えをするという方法もあるでしょう。

ローンの残債がどのくらいかや、家を空ける必要がある期間など、それぞれの状況次第では、売却も視野に入れるのも良いかもしれません。

また、住宅ローンを組んでいても、不動産投資ローンを組むことは可能ですが、毎月両方のローンを支払っていけるのかを事前に綿密にシミュレーションし、確実に支払える場合のみ、ローンの併用をすることをお勧めします。