地方ほどチャンス！？サ高住経営の費用や補助金を解説

1.サ高住とは

サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のことです。

高齢者が安全に、そして安心して暮らせるよう、バリアフリーな構造をしており、介護の専門スタッフが日中は必ず常駐しています。

常駐していない時間でも、各部屋に何かあった時のための通報用のボタンや装置などを設置して対応し、状況を把握するよう努めています。

また、スタッフは、生活するうえでの困りごとなどの相談も受け付けていますし、定期的に各部屋の巡回も行っているので、例えば突然室内において一人で倒れてしまったとしても、発見が早く、取り返しのつかない事態に発展するのを防ぐことも可能です。

このように、高齢者をサポートする住宅をサ高住と言います。

2.サ高住と老人ホームの違い

では、サ高住と老人ホームの違いはどこにあるのでしょうか。

サ高住は、賃貸住宅であり、各部屋にトイレ、キッチン、浴室などが備え付けられていて（キッチンや浴室は共用部分にあるケースもある）、居室を借りてスタッフによるサポートを受けながら入居者が自由な生活を送るスタイルです。

一方、老人ホームは介護施設であり、日常生活に介護が必要な高齢者が入居の対象者になっていて、食事や入浴や排せつの手伝いなどの介護サービスも契約内に含まれています。

3.不動産投資でサ高住を検討した方が良い人は

不動産投資というと、マンションやアパートが一般的ですが、サ高住も視野に入れるべきなのはどんな人でしょうか。

1)郊外に広い土地を持っている人

サ高住の各部屋の床面積は、原則として25㎡以上 という決まりがあり、さらに居住部分の他にサービス施設を併設する必要があるため、サ高住を建築するには、広い土地を所有していることが前提条件となります。

ただ、マンションやアパートへの投資において重要である、立地の良さという条件はあまり求められないので、地方や郊外に広い土地を所有している人に向いていると言えるかもしれません。

サ高住では、スタッフが運転して買い物に付き添ってくれるサービスを行っているところも多いですし、高齢者は普段は遠出をしないため、駅近である必要もないからです。

よって、立地は良くなくとも、広い土地を所有していることがなにより重要になります。

2)既に投資に成功していて、金銭的に余裕がある人

サ高住は、広さが必要であるのに加えて、バリアフリーな設計も必須であるため、建築には多大な費用がかかります。

その費用は、最低でも億からと考えてよく、億単位の投資が出来るくらい余裕のある方に向いている投資になるでしょう。

4.サ高住の経営方式

サ高住の経営方式は、主に4種類あります。

1)一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、自分自身でサ高住を建てたあと、事業者に貸し出して経営を任せる方式で、賃料を事業者から受け取り収益を得ます。

経営を全て任せるので、管理業務を行う必要がなく、空室リスクや家賃滞納問題も事業者が対処してくれるため、自分が経営に関わることがなく収益を得ることが出来ます。

デメリットとしては、事業者に対してかなりの手数料を支払うことになるため（一般的に賃料の2割程度）、収益の面からいうと、このあと紹介する方法に比べて低くなってしまうでしょう。

2)テナント方式

テナント方式は、介護サービスは業者に委託し、入居者の募集や契約はオーナー自身が行う方式です。

入居者からは賃料を、介護サービスを委託している事業者からはテナント料を受け取ることになり、収益性は高くなるでしょう。

その代わり、空室リスクにも自分で対処し、入居者を見つける努力をする必要がありますし、質の良い介護サービスを良心的な料金で提供してくれる事業者を自ら探して契約する必要もあります。

行わなければならないことが多く、経営者としての資質が問われる方式と言えます。

3)委託方式

委託方式は、介護サービスは業者に委託し、入居者の募集や契約はオーナー自身が行う方式で、一見するとテナント方式と同じですが、「入居者からは賃料と介護サービスの料金を受け取り、介護サービスを委託している業者には手数料を支払う」という部分が異なります。

委託方式では、入居率と収益の高さは比例しているため、空室が無い場合は良いのですが、空室が出た場合は収益が落ち、委託する介護業者に対する手数料支払いの負担が大きいというデメリットがあります。

4)自分で経営する

自分で介護スタッフを雇い、入居者の募集や契約も行い、経営を行います。

収益性は最も高いかもしれませんが、介護に携わる人材が不足している日本の現状で、介護スタッフを雇って自ら経営していくのは、介護サービス業界によほど明るい人でなければ大変厳しく、とても現実的ではないでしょう。

5.サ高住には補助金と税の優遇がある

サ高住は、一定の要件を満たすと、補助金を受けたり税の優遇を受けたりすることが可能です。

補助金は、建築費の10％を受け取ることができるため、コストの削減になるでしょう。

また、税制の面でも大きな優遇があり、固定資産税は、5年間税額の2分の1～6分の5について市町村が定める条例の割合で減額されます。

不動産取得税は、家屋については一戸あたり1,200万円の控除、土地については「土地の評価額/㎡×2分の1×建物の床面積の2倍（200㎡を限度）×3%」軽減されます。

まとめ

サ高住の需要は、今後ますます高まっていくことが予想されるため、税や補助金などの優遇もあることから、広大な土地と財産を所有している方は、不動産投資の一環としてサ高住の建設を考えてみてはどうでしょうか。

少子高齢化社会において、介護の問題を解決するひとつの手段であるサ高住の建設は、社会貢献にも繋がります。

社会に貢献しながら利益を得られるサ高住への投資は、非常に意義のあるものになるでしょう。