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コラム

羽田再開発によって高まる期待!賃貸需要に与える影響を徹底解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

2020年に東京オリンピック開催が決まって以降、都内を中心に様々な場所で再開発が行われてきました。

そんな中、今回注目したいのは日本の新たな玄関口として定着してきた羽田空港の再開発です。

都心から容易にアクセスできる羽田空港周辺では、以前の空港跡地の再開発事業である「羽田イノベーションシティ」や、昨年発表された「羽田空港アクセス線構想」など将来性のある事業計画が進行しています。

そこで今回は、これらの羽田空港再開発事業が周辺の不動産価格や賃貸需要に与える影響や、今後おすすめの投資エリアなどについて解説します。

1.羽田イノベーションシティ開業で羽田が国際都市に

羽田空港再開発事業の目玉といわれているのが、羽田空港国際線ターミナル近くに位置し、約5.9ヘクタールという広大な敷地面積を誇る「羽田イノベーションシティ」です。

略称「HICityエイチ・アイ・シティ)」と呼ばれる大型複合施設で、インバウンド外国人向けに日本文化が体験できる施設やイベントホール、会議場、研修滞在施設、研究開発施設など日本の国際ビジネスの拠点として期待されています。

グランドオープンは2022年の予定ですが、2020年夏頃から部分的に先行開業するそうです

羽田空港が新たな観光資源となる

ビジネスの拠点となる羽田イノベーションシティに対し、羽田空港線羽田空港国際ビル駅のすぐ近くで開発されているのが、新たな観光名所となる予定の「第2ゾーン計画」です。

第2ゾーンは羽田空港を利用する観光客向けに商業施設を中心に観光施設宿泊施設など都市観光向けの開発が進められています。また、東京モノレール羽田空港線、京浜急行電鉄空港線、さらにはバスターミナルなども集約することで交通機能の強化も掲げられています。

これら2つの大規模な開発計画により羽田空港周辺は、単なる空港周辺地域としてではなく、国際ビジネスと日本観光の中心地として大きく生まれ変わろうとしているのです。

2.羽田空港アクセス構想がさらなる追い風に

大規模開発が進められている羽田空港周辺地域にさらなる追い風となるのが、以前からJR東日本が計画していた「羽田空港アクセス構想」です。

羽田空港は成田空港と比較すると都心から近いとはいわれているものの、東京駅から考えた場合、東京モノレールで約40分、京急線で約35分かかります。今後さらに外国人観光客が増えた場合、エアポートリムジンも含めかなりの混雑が懸念されるところです。

そんな中、JR東日本が整備を計画している「羽田空港アクセス線仮称」では、東京貨物ターミナル駅から大汐線経由で東京方面へとトンネルを経由して東京駅に直通となり、羽田空港と東京駅間が最短で18分程度に短縮されます。(東山手ルート)

さらには、東北本線、高崎線、常磐線、東海道本線の相互直通運転を実施している「上野東京ライン」への乗り入れも計画されているため、今後は宇都宮、高崎など北関東方面からの羽田空港アクセスが格段によくなると期待されているのです。

東山手ルートのほか、大崎から埼京線方面へ抜けていく西山手ルート、東京テレポートからりんかい線に抜けていく臨海部ルート、さらには新空港線の整備や東急東横線への乗り入れ、東京メトロ副都心線、東武東上線、西武池袋線方面への直通運航も視野に入っているとのことで、羽田空港を中心としてまさに扇状に交通網が整備されることになります。

3.羽田再開発が不動産投資に与える影響とは

一般的な再開発は、再開発された周辺地域の不動産価格や賃貸需要の上昇に大きく影響します。羽田再開発についても例外ではなく、ここ5年間の羽田周辺の基準地価は緩やかに上昇傾向を示していますが、影響はそれだけではなさそうです。

羽田空港の再開発と交通機関の大規模な整備計画により、かなり広範囲にわたって交通の利便性が向上すると考えられます。

その試金石となるのが、山手線の新駅である「高輪ゲートウェイ駅」ではないでしょうか。

羽田空港とリニア中央新幹線という未来の2大交通網の橋渡しとなるこの新駅周辺は、すでに不動産投資家から注目を集めています。

高輪は都心三区内なのでもともと不動産投資でおすすめのエリアではあるものの、中央区、千代田区に比べると都心の中枢からは若干外れるというイメージがありました。

ところが今後は、羽田空港再開発や羽田空港アクセス構想の具体化によって不動産価格の上昇が考えられます。

賃貸需要と家賃相場への期待

日本は築年数が経過するにしたがって家賃が値下がりする傾向があり、都心部のマンションでも同じ傾向がみられます。

ですが、今後海外企業の日本進出が大規模に始まった場合、比較的高所得者と考えられる外国人のビジネスマン人口が上昇していくでしょう。

そうなった場合、日本の玄関口と位置付けられている高輪ゲートウェイ駅や、羽田空港再開発地域周辺などの賃貸需要や不動産需要が高まり、その結果として家賃相場も上昇する可能性が予想できます。

実際すでに高輪駅周辺のワンルーム投資マンションの中には、築10年以上経過しているにもかかわらず、新築当時の販売価格以上の高値がついているものも出始めているようです。

4.まとめ

羽田空港周辺の再開発とアクセス構想によって、羽田空港から高輪ゲートウェイ周辺にかけて不動産価格に影響が出ることは間違いなさそうです。

ただ、長期的に賃貸需要が見込めるかどうかについては、今後の都市開発の傾向に大きく左右されることにも留意しなければなりません。

一時期再開発で注目された豊洲周辺も、実際に住んでみると一般層向けのスーパーなどの施設がそこまで充実しておらず、思ったほど人気が持続しなかったという事例もあります。

いずれにしても、今後の東京における不動産価格の変動は、羽田方面からの影響を強く受けることに間違いないでしょう。

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