東京都の戸建９戸中１戸は空き家！？戸建ての相続対策法まで解説

1.空き家の劣化スピードが速い3つの理由とは

空き家は、住んでいる時に比べて劣化が著しく速いと言われています。
その理由は次の3つが原因です。

1)空気の換気不足

入居者がいる戸建の場合は、常に空気の入れ替えをしているため、湿気が溜まりにくい状況でしょう。

ですが、空き家の場合は換気がなされない事から、同じ空気が滞留し、湿気の多い夏などにカビが生じやすく劣化しやすいのです。

2)給水管等の配管の劣化

長期間給水（使用）されていない配管は乾燥し、すでに配管内部にある汚れ等が硬化する事で、配管にヒビが入ってしまう事もあるようです。

3)入居者がいない事で修繕対応が遅れる

仮に雨漏りや害虫が発生して建物に不具合が生じた場合でも、入居していれば修繕によって劣化を防ぐ事が出来ます。

しかし、入居者がいない空き家の場合は、不具合に気が付く事がないため、大切な資産である建物を腐敗させていくことになるでしょう。

2.空き家放置で固定資産税が６倍に！

2015年に国土交通省が発表した「空家等対策特別措置法」によって、入居者の居ない空き家所有者に対して、従来の６倍の固定資産税を支払う可能性が高いことから、空き家の利用方法（ご売却か賃貸で収益を得る）を早めに検討したほうが良いのかもしれません。

2022年4月現在の税法では、住宅用地として利用している200㎡以下の土地の固定資産税は、住宅用地の特例による軽減措置により、本来の固定資産税から1/6にする減税措置を受けています。

例えば、板橋区高島平7丁目及び荒川区東尾久6丁目の路線価格1㎡30万円から固定資産税評価額に割り戻し（30万×1.25(実勢価格)×70％）を行い、1平米約26万円のケースにて、100㎡の土地を所有していた場合、住宅用地の固定資産税は2,600万円（26万円×100㎡）×1.4％（固定資産税税率）×1/6（減税措置）＝約60,666円（概算）になります。

人が住んでいない建物を取り壊さずに、空き家にするのは、上記の減税措置を利用し、本来であれば毎年364,000円の固定資産税の土地を約60,000円まで減税させる節税スキームの為です。

しかし、空家等対策特別措置法により、建物を節税目的で所有し続けることができなくなる時代が来る可能性が高いです。

よって、全ての空き家に対して固定資産税が6倍になる前に、収益化する為の空き家再生が必要な時代に来ていると言えます。

空き家は建物劣化や税金の増額以外にも、戸建ならではの相続対策も必要です。

3.戸建てならではの相続対策とは

例えば、子供が独立して手広くなった戸建から、利便性の高いマンションに引っ越しを考えている場合、売却だけが不動産活用の選択肢ではありません。

賃貸住宅として月に十数万円の収益を得て、老後の資金や生活費の足しにする戸建活用法もあるので、検討してみてはいかがでしょうか。