43条但し書き道路とは？リスクを正しく理解し不動産購入は慎重に

1.建築基準法43条の「接道義務」とは？

敷地が「建築基準法上の道路（道路幅員4m以上の道路）」に2ｍ以上接道していないと建物を建てられない決まりを「接道義務」といいます。（建築基準法第43条1項）。

建築基準法上の道路に2m以上接道していない敷地には、原則として建築物を建築（新築・増築・改築・移転）することができません。

接道義務を満たさない敷地は、例えば以下のようなケースがあります。

2.43条但し書きとは「再建築不可」の救済措置

建築基準法第43条第2項第2号の条文を見てみましょう。

本来であれば、建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければなりません。

しかし、下記のとおり建築審査会の同意を得て許可したものに限っては、再建築が認められます。

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※引用：建築基準法第43条第2項第2号

3.接道が43条但し書き道路の物件のメリットとデメリット

ここからは、43条但し書き道路のメリットとデメリットを整理していきます。

1)43条但し書き道路物件のメリット

43条但し書き道路の大きなメリットは、先述通り再建築が可能になること。

その他にも、43条但し書き道路に接道している物件には次のようなメリットがあります。

1.不動産を割安で購入できる

43条但し書き道路に接道していたとしても、建て替えするには、建築審査会の許可を受けなくてはなりません。

また、前回許可が下りたからといって、必ず次回も許可を得られるとは限りません。

道路に面していなかったり、接道部分が道路幅員2m未満の敷地に建っていたりする物件は、基本的に再建築ができず、リフォームしかできません。

建築基準法が制定される前に建てられた物件であることが多く、築年数も古い建物が多いです。

このような土地はやはり購入を避けられがちなため周辺相場よりも価格が安い傾向にあります。

2.静かで落ち着いた暮らしが手に入る

43条但し書き道路に接している土地は、往々にして旗竿地で道路から少し離れていたり、建築基準法上の道路ではなく公園や広場に面していたりするものです。

よって、車両の行き交いが比較的少なく、静かで落ち着いた環境で暮らせます。

2)43条但し書き道路物件のデメリット・リスク

43条但し書き道路物件は、不動産価格が安くても避けたがる人も多いものです。

主なデメリットやリスクは、次の通りです。

1．新築や増築などができなくなる可能性がある

接道義務を満たしていない土地に、建築審査会の同意を得て建築が許可されたとしても、永久的な許可ではありません。

建築したい時に毎回、新たに許可申請が必要で、許可が下りずに接道義務を果たすように求められる可能性もゼロではありません。

接道義務を果たすにはいくつか方法がありますが、交渉やコストの面でも困難です。

2．不動産評価が低く売りにくい

不動産が安く買えるということはメリットですが、土地評価が低いことによるもの。

あまり人が欲しがらない不動産は売りづらいものです。

不動産評価額が低いためにローンが組みにくかったり、融資額が減額されたりする可能性があることがデメリットとなります。

また、不動産を売却したくても長期間、売れない可能性や、大幅に値下げしないと売れないリスクもあります。

3．申請から許可が下りるまで1ヶ月以上かかることも

建築審査会に相談するには、所定の手続きを行います。

建築審査会の開催日は、市町村のホームページに掲載されています。

建築審査会の約1ヶ月前には、書類提出締切日があります。

締切日までに必要書類を全て揃えて提出しなくてはなりません。

役所に事前相談するなどして、不足のないよう準備しましょう。

たとえば千葉県市川市では、申請から許可の流れは以下の通りとなっています。

※画像出典：建築基準法第43条認定及び許可とは｜市川市役所

43条但し書き道路物件を買う際はリスクをしっかり理解しよう

接道義務は、交通上・安全上・防火上及び衛生上、支障がなく、安心して暮らせる住環境のために必要な法律です。

ここまでご説明したように、接道義務を果たしていない不動産を購入することには、一定のリスクが伴います。

不動産契約時には、「もし43条但し書き許可が下りなかった場合は契約解除できる」旨の特約を必ずつけて契約に臨むことも大切です。

43条但し書き道路が接道となっている物件は、取得費こそ安いものの、将来的に「建て替えが難しい」「売りにくい」という可能性があることを認識した上で購入するようにしましょう。