【不動産投資】ランニングコストの目安は？1Rマンション経営「維持費」対策5選

1.ワンルームマンション投資のランニングコスト内訳

ワンルームマンション投資のランニングコストは、「税金」と「建物管理・賃貸管理にかかる費用」の2つに大きく分けられます。

それぞれの内容を具体的に説明しましょう。

1)不動産投資にかかる税金

不動産投資にかかる税金には、不動産を所有していることに対して課せられる税金（固定資産税と都市計画税）と、不動産投資で一定の所得を得た場合に生じる税金（所得税・住民税）があります。

・固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、所有している不動産に課せられる税金です。

毎年1月1日時点で不動産を所有している人に納税の義務が生じます。

固定資産税の金額は、固定資産税評価額×1.4％。

都市計画税の金額は、固定資産税評価額×0.3％。

ただし、固定資産税と都市計画税は、確定申告の際に経費として計上できます。

所得税

所得税は、1年間の所得に対して課せられる税金です。

不動産投資以外にも本業を持っている場合、本業で得た所得や他の所得と合わせた合計所得に応じた税金が課せられます。

住民税

居住している地方自治体に納める税金です。

所得税と同様に1年間の総所得に応じて納めます。

基本の税率は、市区町村民税が6％、都道府県民税が4％です。

2)建物管理・賃貸管理にかかる費用

建物管理や賃貸管理に必要となる費用には、管理費、修繕積立金、管理手数料、損害保険料などがあります。

管理費、修繕積立金

ワンルームマンション経営では、区分所有者としてマンションの管理組合に対し、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。

賃貸管理手数料

賃貸管理を管理会社に委託した場合にかかる費用です。

入居の契約手続きや家賃の回収、設備の点検、トラブル対応、退去時の手続きなどを管理会社が代行してくれます。

損害保険料

火災保険や地震保険などは、万が一の事態に備えて加入しておくと安心です。

火災保険料や地震保険料の費用もコストとして考えておきましょう。

修繕費用、設備交換費用

経年により室内の設備が劣化していくため、壁紙やフローリングの張り替え、給湯設備等の交換が必要になります。

このような修繕費用もランニングコストです。

入居者募集費用

入居者が退去する場合、新しい入居者を募集しなければなりません。

とくにワンルームマンション投資の場合、入居者の入れ替わりは頻繁に起こると考えられます。

入居者募集に伴う広告費用などもコストとして考えておく必要があるでしょう。

2.ワンルームマンション投資のランニングコストの目安は？

不動産投資では、前述したランニングコストが発生します。

では、ワンルームマンション投資のランニングコストは、どのくらいを目安として考えればよいのでしょうか。

1)不動産投資のランニングコストは家賃収入の20％～30％が目安

不動産投資のランニングコストは、一般的に月額家賃の20%～30%程度が目安とされています。

項目ごとの目安は以下の通りです。

固定資産税と都市計画税

合計すると、不動産の固定資産評価額の1.7％となります。

所得税と住民税、税理士費用

家賃収入の金額によって変わります。

確定申告を税理士に依頼している場合は、税理士費用が必要になります。

管理費と修繕積立金

物件にもよりますが、ワンルームマンションの管理費・修繕費は、9,000円～14,000円程度が目安とされています。

マンションの大規模修繕は、資産価値を維持するために必要であり、12年周期で行われることが多くなっています。

オーナーにとって修繕積立金が安いマンションは、維持費を抑えられるため魅力に感じるかもしれません。

しかし、十分な大規模修繕費用が捻出できず、途中で修繕積立金が値上げされるケースもあるため注意が必要です。

関連記事：大規模修繕2回目直前はいつやる？投資するには注意が必要な理由

賃貸管理手数料

賃貸管理会社に支払う手数料は、家賃の5％が目安です。

損害保険料

補償内容によって変わりますが、年間3～5万円程度が一般的です。

修繕費用、設備交換費用

マンションの築年数などによっても変わりますが、年間1～1.5万円程度が目安となります。

入居者募集費用

入居者募集時にかかる広告料は、家賃1か月分が目安です。

これらを総合的に考えると、ワンルームマンション投資におけるランニングコストは、家賃収入の20～30%程度が目安になります。

3.一棟アパート・マンションに比べ維持費は安い

一棟アパート・マンション経営と比べ、ワンルームマンション経営はランニングコストを抑えられます。

その理由は、一棟アパート・マンションの場合、区分マンション投資にはない次のコスト負担が発生するからです。

1）共用部の光熱費

ワンルームマンションの場合、集合玄関や廊下の照明、エレベーター、オートロックなど共用部にかかる電気代は、区分所有者全員の管理費で賄います。

また、共用部分の清掃や植栽への水まきなどに使用する水道代も区分マンション投資では不要です。

しかし、一棟アパート・マンションの場合は、共用部の光熱費や水道代をオーナーが一人で全額負担しなければなりません。

2）共用部の清掃費など

入居者に快適な住居を提供するには、共用部の清掃が欠かせません。

共用部の清掃には、日常的な清掃のほか、日常清掃では落としきれない汚れを機械で掃除する定期清掃があります。

一棟アパート・マンションでは、共用部の清掃を管理会社や清掃業者に依頼することがほとんどで、清掃費用が発生します。

一方、ワンルームマンション経営では、清掃費用が管理費に含まれます。

そのため、区分所有者で支払うことから、オーナーが一人で全額負担することはないのです。

3）エレベーターなどその他費用

エレベーターや貯水槽は、定期的な点検や清掃を行わなければなりません。

いずれも、定期検査を行わなかった場合には、罰則が規定されています。

一棟アパート・マンションの規模によって年間費用は異なりますが、それぞれ10万円程度が目安です。

その他、機械式の駐車場があるマンションの場合、1～3か月以内に1回を目安とした点検が国土交通省のガイドラインで求められています。

その場合、機械式駐車場の保守点検費用も負担する必要があるのです。

一方、ワンルームマンション経営では、上記のような維持費はかかりません。

また、ファミリータイプのマンションに比べても専有面積が狭いことから、修繕積立金の金額も低く抑えられます。

つまり、ワンルームマンション経営は、不動産投資の中でもランニングコストを抑えられる投資法なのです。

4.ランニングコストが分かれば「損益分岐点」が計算できる

損益分岐点とは、売上高と費用が等しくなり、損害も利益もゼロになる地点のことです。

企業経営において損益分岐点は、売上高が適正であるかを見極める際の重要な指標となります。

不動産投資においても、経営手腕は問われます。

ワンルームマンション投資を始めるにあたり、収益を上げるために損益分岐点を把握しておかなければなりません。

損益分岐点よりも高い売上高を得られれば、収益はプラスになります。

反対に損益分岐点よりも低い売上高であった場合、損失となるでしょう。

つまり、損益分岐点は利益を得られるかどうかのボーダーラインとして使用できるのです。

不動産投資では、ランニングコストが分かれば、マンション経営における損益分岐点を計算できるようになります。

ワンルームマンション経営で失敗しないためには、物件購入前に運用時の損益分岐点をしっかり計算することが大切です。

関連記事：不動産投資の損益分岐点が知りたい！計算方法も解説

5.不動産投資で経費を抑える具体的な対策法

不動産投資では、家賃収入から経費とローンの返済額を差し引いた残りの額が利益となります。

したがって、経費を抑えられれば、利益を増やすことが可能です。

前述したランニングコストの中には、工夫次第で費用を抑えられるものもあります。

次は、不動産投資で経費を抑える具体的な方法をご紹介しましょう。

1)適正な管理手数料を設定している賃貸管理会社を選ぶ

管理手数料は、家賃の5%が目安です。

空室保証のあるサブリース契約等の場合、管理手数料は高くなります。

そのため、空室保証なしの管理会社に切り替えることで、毎月のランニングコストを削減できるでしょう。

管理会社の中には、管理手数料を相場より安く設定しているところもあります。

しかし、「管理手数料は安くても入居者獲得時の手数料が高い」「サービス内容が不十分」といった可能性も。

管理会社を変更する際は、管理手数料と提供されるサービス内容のバランスを見極めるようにしましょう。

賃貸管理業務をすべて管理会社に依頼するのではなく、オーナー自身が管理できる部分に関しては自分で対応することで手数料も低く抑えられます。

2)修繕や設備交換時には、費用対効果を確認する

お金をかけたリフォームや最新設備への交換は、部屋の雰囲気を一新できます。

そのため、入居希望者にとって魅力的な物件となるでしょう。

しかし、必要以上に修繕や設備交換に費用をかけても、その分を家賃で回収できなければ収支は悪化するだけです。

修繕や設備交換をする場合、その後の家賃収入とのバランスを考え、過度な修繕やリフォームは控えめにしましょう。

3)経費として扱える費用は、しっかり経費に計上する

所得税や住民税は、所得に応じて支払うべき税額が変わります。

所得は、家賃等の収入から必要経費を差し引くことで算出されます。

経費として扱えるものは、漏れなく経費に計上したうえで確定申告を行いましょう。

以下は経費です。

• 固定資産税
• 都市計画税
• ローンの金利部分
• 損害保険料
• 管理手数料
• 管理費・修繕積立金
• 修繕費・設備交換費
• 減価償却費など

4)確定申告を自分で行う

確定申告を税理士に依頼している場合は、自分で確定申告を行うようにすれば税理士費用を削減できます。

手間はかかりますが、最近では詳しい知識がなくても簡単に確定申告ができるソフトがあります。

中には操作が分からないときのサポート体制が用意されているものも。

自分に合ったソフトを選び、確定申告を自分の手で行ってみると、税の仕組みなども理解しやすくなるでしょう。

5)不動産投資ローンの借り換えを検討する

不動産投資ローンは、毎月返済が必要になる費用です。

毎月の返済額が減れば、その分キャッシュフローが改善します。

利用しているローンの金利が高いようであれば、金利の低い金融機関への借り換えを検討してみるとよいでしょう。

ただし、借り換えにはさまざまな手数料が発生します。

ローンの借り換えを行う際は、借り換えに必要となる費用を踏まえたうえで、慎重に判断しましょう。

まとめ

ワンルームマンション経営には、ランニングコストがかかります。

そのため、物件価格だけを想定した表面利回りだけの計算では、実際の利回りは把握できません。

不動産投資でしっかりと利益を出すには、ランニングコストを含めた利回り計算を行うことが大切です。

また、ランニングコストの削減は、キャッシュフローの改善につながります。

修繕やリフォームを行う際は、費用対効果を鑑みたうえで、必要な範囲内に納めるようにしましょう。

管理会社に管理委託している場合、管理手数料の支払いが毎月発生します。

管理手数料は、業務内容とのバランスを考え、相場よりも高いようであれば管理会社を変更するのも賢明でしょう。