「家賃が振り込まれない」「音信不通…」管理会社の倒産危機？

1.管理会社から家賃が振り込まれない理由は？

入居者から家賃を集めてオーナーへ送金するという行為は、管理会社にとって最も重要な業務であるといえます。

管理会社がその最重要業務を行わない状態は、賃貸経営の安全性を脅かす深刻で重大な問題が発生していることのサインともいえるでしょう。

1)家賃を振り込めない管理会社の状態

管理会社から家賃が振り込まれない状況は、多くの場合、管理会社の経営状態が深刻なまでに悪化していることを示しています。

管理会社は資金繰りが厳しくなると、入居者から集金した家賃を他の債務の返済や運営費用に充て、オーナーに送金できない状態に陥る場合も。

一時的な資金ショートにより数日送金が遅れる程度なら、オーナーも許容できるかもしれません。

一方で、債務が累積し早急な改善が見込めない場合には、家賃の回収が困難な状態に陥ってしまうおそれがあります。

2)管理会社が倒産した場合に被るオーナーの被害

管理会社が倒産すると、オーナーは深刻な被害を受ける可能性があります。

最も直接的に受ける被害は、未送金家賃の回収不能です。

管理会社が集金済みの家賃を回収できなくなることで、オーナーに直接的な金銭的損失が発生します。

また、管理業務の停止も重大な問題です。

物件の定期清掃や備品交換、トラブル・クレーム対応などの重要な業務が突然停止し、物件の管理が行き届かなくなります。

場合によっては入居者とオーナーの間で連絡が取れなくなることで、信頼関係が損なわれるリスクも考えられるでしょう。

入居者からの要望に対応できない状態が長期間続いてしまうと、物件の評判が低下するだけでなく、契約不履行を理由とした訴訟を受けるリスクも高まります。

こうなるとオーナー個人の力では早期に問題を解決できず、収入を得られないまま物件の価値も急落することになりかねません。

致命的なトラブルの被害に遭わないよう、オーナーは管理会社の経営状態には常に気を配り、万が一の時には早急に対策を講じられる体勢を整えておきましょう。

2.管理会社が倒産した実例

「管理会社の倒産」と聞いても、いまいちピンとこないオーナーも多いかもしれません。

管理会社から定期的に家賃の送金を受けている間は自分ごととして捉えられないかもしれませんが、現実問題として管理会社の倒産は発生しており、とくに近年は倒産数が増加する危機的状況にあります。

1)増加する不動産仲介・管理業者の倒産

2024年3月、株式会社帝国データバンクが「『不動産仲介』倒産が急増、過去最多」と題した調査結果を発表しました。

この発表によると、賃貸マンションやアパートの仲介・管理を手掛ける「街の不動産屋」の倒産が急増しているといいます。

不動産仲介業の倒産件数は2019年が107件と大きな山を作ったものの、2020年は83件、2021年は71件、2022年は69件と減少傾向にありました。

しかし2023年には120件と急増し、前年比7割増という結果に。

この背景にはコロナ以降に減少した賃貸成約件数が戻りきらず、コロナ以前の8割程度に留まっているという現状があります。

賃貸成約件数は2021年から緩やかな上昇傾向にあるものの、都市部を中心とした家賃の上昇やテレワークの採用による異動制度の見直しなどを理由に劇的な改善は見られない状態が続いています。

2)スマートデイズの倒産

では管理会社が倒産すると、賃貸オーナーはどのような被害を受けるのか、実例を見てみましょう。

スマートデイズは2014年に「かぼちゃの馬車」ブランドでサブリース事業を開始。

2018年にかけて積極的な事業拡大を行い、管理戸数を急増させました。

しかし、数年の内に家賃保証の負担増や入居率の低下により経営が悪化。

2018年4月に民事再生法の適用を申請し、事実上の倒産に至りました。

この倒産により、スマートデイズから物件を購入しサブリース契約を結んでいた多くのオーナーは、約束された家賃を受け取れなくなったことで、ローンを返済できなくなりました。

かぼちゃの馬車は一棟1億円以上という高額な物件だったため、オーナーの多くは自己破産の道を選ばざるを得なくなっています。

3)BLAZEの倒産

BLAZEはグループ会社が手掛ける中古区分マンションを購入したオーナーから物件を借り上げるサブリース事業を展開していましたが、2022年後半にオーナーへの未納が発生。

2023年1月には入金が完全に途絶える状態となりました。

このサブリース契約は、BLAZEが入居者から受け取る家賃よりも高額の賃料をオーナーに支払う「逆ザヤ」状態の契約となっていました。

BLAZEは後にマンション販売事業の利益で補填する計画だったことを明かしましたが、結果はオーナーが損失を被ることになっています。

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3.管理会社が倒産する前に行いたい「管理替え」とは

管理を任せている管理会社に懐疑的な動きが見られるようなら「管理替え」を検討しましょう。

1)管理替えとは

管理替えとは、現在の管理会社から別の管理会社に物件の管理を移行することを指します。

管理会社の経営状態に不安を感じた場合や、サービスに不満がある場合に行うことで、オーナーは自身の財産を守り、より良い管理サービスを受けることができます。

管理替えは頻繁に行われるものではありません。

家賃の送金遅延や管理会社の対応悪化により、管理会社との信頼関係が崩れたと判断されたときに行われます。

また、物件の稼働率が低下し改善が見られない場合や、管理会社の財務状況に不安がある場合、より良い条件やサービスを提供する管理会社が見つかった場合も管理替えを検討するタイミングです。

2)管理替えの手順

管理替えの一般的な手順は以下の通りです。

• 新管理会社の選定
• 新管理会社と契約
• 旧管理会社との契約を解除
• 入居者への通知
• 旧管理会社から新管理会社への引き継ぎ

各ステップを慎重に進めることで、スムーズな移行ができるでしょう。

まずは現在の管理会社との契約内容を確認しましょう。

契約書で定められた解約条件や違約金の有無などを把握します。

また、同時に管理替え先になる管理会社の候補の比較検討も進めておきましょう。

管理会社の候補を絞ったなら、それぞれの管理会社と面談し、料金体系やサービスの詳細を確認します。

このときにオーナーが想定している管理プランを提示すれば、よりよい条件を引き出すことが期待できます。

面談の結果、新たな委託先となる管理会社を選定できたら、具体的な契約条件の交渉に入りましょう。

新管理会社との契約条件がまとまったら、現在の管理会社との解約手続きを進めましょう。

契約内容によっては高額の違約金を求められる場合がありますので、弁護士などの専門家を手配しておくのが理想的です。

無事に旧管理会社から新しい管理会社への契約変更ができたなら、現入居者へ管理会社変更の通知を行いましょう。

新しい連絡先や家賃の支払い方法の変更などを正確に伝え、入居者側の手続き先を新管理会社へ切り替えます。

最後は管理会社間が引継ぎを行い完了です。

まとめ

管理会社から家賃が振り込まれない事態は、オーナーにとって深刻な問題です。

このような状況を回避するためには、日頃から管理会社の経営状態や業務内容を意識し、不安を感じた際には早めに対策を講じることが大切です。

管理替えは管理会社の経営悪化の被害を避ける有効な対策のひとつですが、新しい管理会社の選定や手続きには十分な注意が必要です。

管理会社の実績と評判、提供サービスの内容と質、管理委託料の妥当性などを参考にして、慎重に検討しましょう。

適切な管理会社を選び、良好な関係を築くことができれば、旧管理会社時代よりも収益を向上させることも夢ではありません。

管理替えをする機会があれば、前向きな選択になるよう十分な調査と検討を行ったうえで新たな管理会社を選びましょう。

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