1. コラム
  2. 高輪ゲートウェイ駅・品川エリア再開発で賃貸需要急上昇の予感
上下にスワイプでメニューを閉じる
コラム

高輪ゲートウェイ駅・品川エリア再開発で賃貸需要急上昇の予感

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

山手線の新駅である高輪ゲートウェイ駅、名称が発表された直後はネーミングセンスをめぐって大きな波紋を呼びましたが、無人コンビニエンスストア・掃除や警備を担うロボットなど、最先端のサービスを取り入れて2020年3月14日に開業しました。

駅名称ばかりがクローズアップされがちですが、実は周辺の不動産市況に大きな影響が出ていることをご存じでしょうか。

そこで本記事では、高輪ゲートウェイ駅の新規開業と周辺エリアの再開発が不動産市況に与える影響について詳しく解説します。

1.高輪ゲートウェイ駅ってどこ?

高輪ゲートウェイ駅という名称は聞いたけれど、どこに駅ができるのかいまいちわからないという方もいるのではないでしょうか。

高輪ゲートウェイ駅は50年ぶりにできる山手線の新駅で、田町駅と品川駅の間の区間でやや品川駅寄り、京急線・都営浅草線の泉岳寺駅のすぐそばで、もともと車両基地があった場所を再開発した形です。

住所でいうと港区港南二丁目で、単に新駅ができるというだけでなく周辺エリアについても大規模な再開発がされることから、不動産市況にも大きな影響があるといわれています。

周辺の地価が1.8倍に急上昇

もともと港区という場所は千代田区、中央区と並んで「都心三区」と呼ばれ、都内でも地価が非常に高い場所として有名なエリアです。

そんな港区ですが、2014年に高輪ゲートウェイ駅の計画が発表されるとそこから新駅周辺の地価が右肩上がりに上昇を開始し、公示地価ベースで2014年は坪単価約631万円だったのが2019年には約1,153万円となんと約1.8倍に上昇しました。

2020年に新駅が暫定開業するものの、その後も周辺の再開発は続き2024年には超大規模な商業施設や巨大高層ビルなどとともに、約72,000平米にも及ぶ一大商業施設群が本開業を迎える予定となっており、東京オリンピック以降も安定して価格が上昇する可能性が考えられます。

2.高輪ゲートウェイ駅が日本の玄関口に

新駅ができるという報道が出ると、周辺地域の利便性などの観点から地価が上昇する現象はどの路線でも規模の大小こそあれよくあることですが、今回の高輪ゲートウェイ駅開業については、他の新駅開業とは意味も規模もまったく異なります。

そもそも、駅名を日本人に親しみのある漢字オンリーではなく英語を混ぜたのは、高輪ゲートウェイ駅を日本における「国際ビジネスの拠点」にしたいという思惑があったからです。

駅前周辺の再開発エリアに外国人向けの高級ホテルや高級マンション、オフィスビルが多いことからも単なる新駅開業とは様子が違うことが見て取れます。

羽田空港再開発との相乗効果

高輪ゲートウェイ駅が注目を集める理由の一つは、羽田空港へのアクセスです。

高輪ゲートウェイ駅のすぐそばにある京急線泉岳寺駅は羽田空港に直接乗り入れしている路線なので、品川駅まで出て乗り換えすることなく羽田空港に直接アクセスできます。

また、京急線と東京モノレールの天空橋駅も大規模な再開発が進められており、羽田空港の跡地に大規模な商業ゾーンが2020年に先行開業、2022年にグランドオープンを予定しています。

これにより羽田空港に降り立った外国人の多くが高輪ゲートウェイ駅を利用する可能性が高まり、またそれが一過性のものではなく東京オリンピック開催によって国際的な知名度が一気に高まり、さらなる地価上昇をもたらす可能性も考えられるでしょう。

3.リニア開通でさらなる恩恵も

高輪ゲートウェイ駅の将来性を考えるうえで忘れてはならないのがリニア中央新幹線の開通です。

JR東海の発表によると2027年には品川~名古屋間の開通を目指すとしています。

こう聞くと隣の品川駅の利便性が向上するように感じるかもしれませんが、実は将来的に品川駅と高輪ゲートウェイ駅はデッキを通じてつながる予定なのをご存じでしたでしょうか。

つまり、品川駅~高輪ゲートウェイ駅の一駅区間を電車に乗らずに歩いて移動する人が増える可能性があり、それによる周辺商業施設の利用拡大が期待されています。

このように、高輪ゲートウェイ駅は単に山手線に新駅ができるという単純なことではなく、羽田空港やリニア中央新幹線など将来大きな重要が見込まれる交通インフラの中枢として非常に大きな意味を持つのです。

4.今こそ高輪ゲートウェイ駅周辺の賃貸物件に投資すべき

高輪ゲートウェイ駅の計画が持ち上がった当初に周辺物件を購入した方は、一定の含み益が出ていることでしょう。ただ、「今から買ってももう遅いのでは」と思う方もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

実際、泉岳寺や高輪周辺の物件については不動産系投資会社が買いあさっている状態です。

もともと都心三区は面積としてはそこまで広くないので、郊外のように新たに新築物件を分譲できる用地が豊富ではなく賃貸物件が飽和状態にあります。

ただ、今後は外国人を中心とした賃貸需要が高まる可能性があり、限られた物件に需要が殺到する可能性も十分考えられます。

大きなキャピタルゲイン(売却益)は望みにくいかもしれませんが、安定したインカムゲイン(家賃収入)が確保できることから多少築年数が古い物件だったとしても、今のうちに投資して保有しておくとよいでしょう。

5.まとめ

東京オリンピック本番まであと数ヶ月ですが、高輪ゲートウェイ駅の開業によってその名が一気に国際的に広まるでしょう。

オリンピック開催期間中、海外メディアが高輪ゲートウェイ駅の名前を報道することで、国際的な認知度がどんどん高まり不動産価格や賃貸需要の上昇に大きく影響すると私は見ています。

個人で投資するには手が出ない場所と思っている方もいるかもしれませんが、高輪周辺の中古区分マンションであれば2,000万円以下でも購入できる場合があるので、少しの頭金さえあればサラリーマン投資家の方でも十分購入が可能です。

ぜひこれを機会に高輪ゲートウェイ駅周辺の物件に目を向けてみてはいかがでしょうか。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中