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民間賃貸住宅に関する相談対応事例集

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

令和2年4月1日、いよいよ改正民法が施行されました。
明治29年(1896年)に民法が制定された後、債券関係の規定(契約等)について約120年間ほとんど改正されておらず、今回全般的に見直されることとなりました。

約200項目の改正点の中には、賃貸借契約に影響を与えるものもあり、不動産オーナーにとっては大きな問題です。

今回は敷金、原状回復、連帯保証人、借主の修繕権等民法改正のポイントをご紹介します。

1.敷金と原状回復義務の明確化

敷金の定義

これまで民法やその他の法律の中に明確な規定がなく、あくまでも不動産の賃貸借契約における慣行とされてきた敷金ですが、今回の民法改正でその定義が設けられ、同時に敷金の返還義務も明文化されました

基本的に「敷金は返還」しなければなりません。

家賃滞納が発生した場合等には、貸主は、明渡し前でも敷金を充当できることが明記されました。

敷金は、借主の債務不履行(賃料の滞納など)があった際に、その弁済に充てるためのものであることを明確にしたのです

そして、契約終了などによる明渡しの際には、敷金から債務不履行額を差し引いた額を借主に返還しなければならないことになります。

原状回復義務の範囲

原状回復の基本的な考え方として、借主に責任のない、通常の使用による損耗や経年劣化などに対する原状回復義務が賃借人にないことを明示しました。

これは、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容に沿ったものになります。

したがって、退去時の賃借人が負う原状回復内容については、今後は特にガイドラインに沿った負担割合算出が必要となります。

既に浸透しているルールが改めて民法典に明記されることになります。

2.個人連帯保証人の保護について

改正民法では、賃貸借契約の連帯保証人が個人である場合、連帯保証契約において「極度額」を設定しないと連帯保証契約が無効になります。

極度額

保証人の責任限度額、保証の上限額のこと

改正民法のもとでは、この「極度額」を原則として書面で合意しなければなりません

これを書面で合意しないと連帯保証契約自体が無効とされます。

その他に極度額の元本の確定、(債務の有無、履行状況等の)情報提供義務の規定が定められました。

これにより、今まで以上に保証会社の利用増加が見込まれています。

3.賃借人の修繕権の明文化

賃貸人が(修繕が必要と知りながら)相当の期間内に必要な修繕をしないとき、又は急迫の事情があるとき、の場合には賃借人が必要な修繕を自ら行うことができると改正民法で定められました。

費用は、修繕が必要な原因として「賃借人の責めに帰すべき事由」がなければ賃貸人負担が原則です。

これまでも賃借人の修繕権は判例で認められていましたが、これが民法典に明記されると、賃借人が修繕権を行使するという事例が多くなることが予想されます。

必要な修繕であるか、グレードアップであるのか等のトラブルを生じることもないとはいえません。

急迫の事情がある場合を除き、修繕内容・費用等について書面による事前通知が必要であるなどの特約をしておく必要があると考えられます

4.一部使用できなくなった家賃は当然に減額

これまでは、例えば、借主の責任なくトイレやお風呂、エアコンといった設備が使用不可になった場合、借主は家賃の「減額を請求できる」とされていたましたが、民法改正後は使えなくなった割合に応じて「当然に減額される」ことになりました

勿論、賃貸人として賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っているため、何らかの設備が故障して使用不可になった場合に急ぎ修繕するのは当然なのですが、現行民法では積極的な賃料減額まで示していませんでした。

賃借人と修理が遅くなったなどの理由で揉めてしまったときに「賃料を下げてほしい」と要望を言われて対応する程度でしたが、今後は賃料減額要求をされなくても当然に賃料減額されるという内容になります

しかし、賃料減額に関する明確な基準や判例の蓄積は多くなく、施行後に混乱が生じる恐れもあります。

このため国土交通省では、家賃減額に関する最近の裁判例や実務の動向をとりまとめた「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」も公表しています。

また、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会では「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を作成していますので、ガイドラインについても参考にしてみてください。

実務面では当面、貸主と借主の協議によって減額額を決めるという運用がなされると見込まれます。

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