【2022年最新版】次世代型不動産投資STOとは？デジタル証券のメリットをわかりやすく解説

1.不動産STOとは

不動産STOとは、不動産をデジタル証券化することで、株式取引のような流動性の高い売買ができる仕組みのことです。

STOは「Security Token Offering（セキュリティトークンオファリング）」の略で、ブロックチェーン技術を利用したデジタル証券を活用する資金調達が可能になります。

1)ブロックチェーンを利用

ブロックチェーン(分散型台帳)は、取引データを正確かつオープンに記録できる仕組みです。

ハッキングなどの不正アクセスによるデータ改ざんのリスクが低いため、ビットコインにも利用されています。

不動産STOにおいてもブロックチェーン技術により信頼性の高い取引が可能になります。

2)法改正によるデジタル証券の位置づけ

2020年5月1日に金融商品取引法が法改正されたことで、デジタル証券は株式や国債と同じく有価証券としての扱いになりました。

今や不動産をデジタル証券化する不動産STOについては、政府に認められた正式な投資手法だと言えます。

2.不動産STOの特徴とメリットとは？

不動産STOには以下の特徴があります。

1)24時間いつでも取引・決済が可能

株式の場合、主要な証券取引所では取引時間が決められています。

しかし、不動産STOは24時間いつでも取引ができ、即時決済も可能です。

投資家のタイミングで運用できる点が魅力の一つです。

2)データ改ざんのリスクが低く安全性が高い

不動産STOは、ブロックチェーン技術(分散型台帳)により、安全性が高いと考えられています。

取引データの管理や共有を参加者全員で行うブロックチェーン上では、ハッキングや改ざんが非常に難しい環境にあり、「改ざんが現実的に不可能」だと言われているようです。

3)低コストで取引が実現

不動産所有権などの小口化は、手続きや管理コストがかかる点がネックになります。

しかし、不動産STOでは、不動産所有権をデジタル証券化することによって、取引のための手続きや、現物投資の不動産にかかる年間数十万円する管理コスト（固定資産税・火災保険代・入居者募集の広告料）は一切かかりません。

4)所有権の小口化により少額から投資しやすい

不動産STOは、不動産所有権をデジタル証券化することにより、大きな資産も簡単に小口化でき資金調達がしやすくなります。

投資家にとっては、不動産に対して少額から投資ができる点が魅力でしょう。

3.2022年STOをめぐる国内企業の不動産デジタル市場動向

日本でも、大手の金融機関によるSTOを巡る動きがありました。

1)SBIと三井住友がPTS運営会社を共同設立

最近の国内企業の動きとしては、ブロックチェーンを活用し、国内初のデジタル証券取引所の運営を目的にした会社の設立が印象的です。

2022年6月27日に、SBIホールディングスや三井住友フィナンシャルグループが出資する私設取引システム(PTS)運営会社「大阪デジタルエクスチェンジ(ODX)」が営業を開始しました。

ODXの設立は2021年4月、2023年をめどにデジタル証券に参入する予定です。

注目すべきは、日本を代表する名だたる金融機関がODXに出資している点でしょう。

出資割合は、SBIが70％、三井住友フィナンシャルグループが20％、野村ホールディングスと大和証券グループが5％ずつとなっています。

STOの注目度合いは、こうした大手金融会社の動向からもうかがえます。

2)葉山の古民家宿づくりファンド

2019年には、国内初の一般投資家向け不動産STOとして「葉山の古民家宿づくりファンド」がエンジョイワークス社らの手によって実施されました。

ファンド組成はすでに終了しており、募集金額は目標の1500万円に到達したようです。

参加した投資家は、デジタル証券化した葉山の空き家所有権を持つことになります。

4．海外のSTO市場はさらに過熱？

日本では最近になってSTOという言葉を耳にした人も少なくないでしょう。

しかし、海外では、すでに大手取引所で取り扱いを始めているほか、案件数も年々増加しています。

スイスのSTOプラットフォームBlockStateによると、世界のSTO案件数は2017年に5件、2018年に35件、2019年には55件と着々と伸びています。

では、STOに特に力を入れている国や資金調達額の規模感を見ていきましょう。

1)米国

STOをいち早く採用し、世界で最も案件を積み重ねている国はアメリカです。

アメリカがSTO大国になっている背景には、デジタル証券を発行するプラットフォームを提供している企業の大半が米国企業だということがあります。

2)スイス

世界1位のアメリカに次いで、STOの案件数で2位につけている国はスイスです。

2019年の案件数はアメリカの5分の1程度の規模程度になります。

スイス企業のSIXやジブラルタル証券取引所がデジタル証券を取り扱っていることが、世界的に見てもスイスのSTO市場が活性化している理由だと考えられます。

他にも、イギリスやドイツでSTOの導入事例が増えています。

3)20億円規模の資金調達が大半

世界のSTO案件の大半は、日本円にして20～30億円規模の資金調達で実施されています。

アメリカでも20億円のホテルをデジタル証券化した例があります。

高額な不動産を不動産STOによって誰でも少額で投資ができる点が、不動産STOの魅力だといえるでしょう。

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まとめ

今回は不動産STOについてご紹介しました。

不動産の小口化によって個人投資家が手軽に参入でき、24時間いつでも取引できる点も魅力だったと思います。

安全性の高い取引がブロックチェーン技術で可能になる一方で、オープンなスキームによる投資家の取引情報を閲覧できてしまう点には注意が必要かもしれません。

新たな投資手法の誕生が投資家や不動産業界にどのような影響を与えるのか、引き続き注目です。