【2023年最新】テレワーク時代の不動産投資は郊外がお勧め？

2023年も郊外への移住が多い？

コロナ禍では、都心を離れ、郊外や地方へ移住する動きが活発になりました。

では、アフターコロナの時代となる2023年も郊外への移住が続くのでしょうか。

コロナ禍では東京も転出超過に

2021年に総務省が発表したデータによると、東京都では2020年7月、8月、11月において転出者が転入者を上回る転出超過の状態となりました。テレワークの推進によりオフィスに近い場所に住む必要性がなくなったこと、三密回避のために人が集まりにくい郊外が好まれたことなどがきっかけとなり、地方や郊外に転居をする人が増えたのです。

しかし、一年を通してみてみると、東京都では2020年も転入者が転出者を上回る転入超過の状態は続いていました。転入者の人数は減少しているため、転入割合は大幅に減少したものの、決して東京都内の人口が減少したわけではなかったのです。

コロナが明けて都心回帰が広まっている

テレワークが推奨された2020年であっても、年間を通してみれば東京の人口は増えていました。

コロナが5類に移行する予定もあり、マスクの着用義務化も緩和される今、人の流れが都心に回帰する動きが広がっています。

新型コロナウィルスの感染防止対策も進み、感染対策をしながらの生活にも慣れてきたことから、便利な都心の生活に人々が戻りつつあるのです。

実際、東京都が発表している総人口の月別推移をみると、2022年は全ての月においてコロナ前の2019年よりも都内の人口が多くなっていることが示されています。

都心回帰を示すもう一つのデータ

現在、東京都の新築マンション価格は高騰し続けています。不動産経済研究所が発表した「首都圏　新築分譲マンション市場動向　2022年のまとめ」によると、東京23区の新築マンションの平均㎡単価は128.8万円となっています。

コロナ前の2018年には113.8万円であったことから、5年間で約13％も上昇したことが分かります。

また、東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」を見ると、中古マンションの価格も高騰しています。

東京23区の、2022年の中古マンションの平均㎡単価は100.32万円であり、2018年の76.36万円と比較すると、31.3％も上昇しているのです。

マンション価格が高騰する背景には、新築マンションの供給が減っているという事情もあります。

しかしながら、都心を離れ、郊外に移住する人が増えたのであれば、都心部のマンションニーズは低下し、価格も高騰することはないはずです。

これだけ東京23区内のマンション価格が高騰しているという事実は、都心での生活を考える人が少なくないことを示す一つの具体例と言えるでしょう。

テレワーク時代でも不動産投資は都市部がお勧め

テレワーク時代であっても、不動産投資は都市部がお勧めです。

なぜ、不動産投資には都心部をお勧めするのか、その理由は次の通りです。

少子高齢化は地方や郊外から進む

テレワークが増えている今の時代であっても、都心部の人口は減らず、少子高齢化が進む中、地方や郊外から人口は減少していく傾向にあります。

なぜなら、テレワークが進んだ現在でも大手企業は東京をはじめとした都市部に集中しており、仕事を持つ若い人ほど都市部に住む傾向は変わらないと言えるからです。

また、コロナ禍を理由にキャンパスを郊外に移転した大学もありません。

したがって、大学や専門学校等の進学を機に都市部へ転居する学生は一定数いるでしょう。

就職先や進学先が都市部に集中している以上、地方や郊外はさらに若者の流出が続くと考えられます。

賃貸物件の主なターゲット層は若い単身世代であり、地方や郊外は若者の流出と比例して賃貸ニーズも低くなると考えられるのです。

都市部の人口はコロナ禍でも減ってはいない

前述したように、2020年に数か月、東京では転出者が転入者の数を上回る転出超過になりました。

しかし、コロナ禍であっても年間を通して、東京の人口は減ってはいませんでした。

コロナが終息しつつある現在、テレワークの有無にかかわらず都市部での生活を希望する人は減らないと考えられます。

また、コロナが5類に移行することで、感染対策も緩和されます。

テレワークの推進により、社員同士のつながりが希薄になって孤独感や孤立感を感じる人が増えたり、運動不足などによって健康を害する人が出てきたりといった、テレワークの代償も出始めているとも言われています。

そのため、コロナ禍に生まれたテレワークを含む新しい生活様式が、今後さらに普及していくとは考えにくいのが現状です。

したがって、都市部の人口増加は今後も続き、賃貸ニーズも地方や郊外に比べれば高い水準を維持すると考えられるでしょう。

郊外や地方で不動産投資を始めるリスク

郊外や地方の方が、不動産価格は安くなります。

そのため、高い利回りを目指して地方や郊外で不動産投資を始める投資家も中にはいます。

安い物件を購入して、それなりの賃料で貸し出しをすれば、初期費用が少ないために高い利回りを得られるのは事実です。

しかしながら、賃貸ニーズが低下している郊外や地方で、確実に入居者を獲得できるとは言えません。

人口が少なければ、それだけ賃貸ニーズも低下するのです。

また、大手企業の工場があったり、大学のキャンパスがあったりする場所では、地方であったり郊外であったりしても賃貸需要は高くなります。

しかしながら、もし、工場が移転してしまったり、閉鎖してしまったりすれば、そのエリアにはそこで働いていた従業員を受け入れるだけの働き場所はないでしょう。

大学のキャンパスも別の場所に移転してしまえば、学生がそのエリアに住むことはなくなります。

企業や大学がそのエリアから撤退してしまうと、地元に住む人の賃貸ニーズだけでは、想定していた利回りは得られません。

その場合、空室が続き、不動産投資は失敗に終わってしまう可能性があるのです。

まとめ：都心の人口は減りにくい。郊外で不動産投資をするなら今後の賃貸需要に注意

長く続いた新型コロナウィルスの感染拡大も徐々に終わりが見えてきました。

コロナ禍では新しい生活様式が求められ、テレワークが推進されたことに伴い、郊外や地方へ移住する動きがみられました。

そのため、不動産投資はマンション価格が高騰している都心部ではなく、郊外の物件にシフトした方が良いのではと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、コロナ禍の終息とともに再び都心に人が集まる動きがみられるようになっています。

コロナ禍であっても実は東京の人口は増え続けており、少子高齢化が進む中、郊外での不動産投資にはリスクもあります。

リスクがあるのを承知で高い利回りが得られる郊外の物件で不動産投資を始めたいのであれば、そのエリアの企業や大学等の動きを確かめるなど、今後の賃貸ニーズを慎重に見極めることが大切です。