あなたが不動産投資を始めるべき「ベストタイミング」はいつ？

1.不動産投資を始めるべき「ベストタイミング」は？

不動産投資を始めるべきベストタイミングは、さまざまな事情を考慮する必要があります。

以下には、4つの項目を設置。

該当数が多いほど、今が不動産投資を始めるタイミングだと言えます。

1)ローンの借入ができる

不動産投資を始める場合、まず投資用物件を購入します。

不動産は高額であるため、ほとんどの投資家は金融機関から借入を行うでしょう。

不動産投資ローンを借り入れるには、ローン審査に通らなければなりません。

ローン審査では、物件の収益性、年収や保有資産など個人的な属性が審査対象となります。

つまり、審査が通り融資を受けることができたら、不動産投資を始められるタイミングだと言えます。

2)勤続年数が3年以上

多くの金融機関では、不動産投資ローン審査時に、勤続年数が3年以上であることを融資条件としています。

年収が高く自己資金が豊富でも、勤続年数が短ければ安定した職に就いていないと判断されて融資が見送られるケースも。

したがって、勤続年数が3年以上であるかが、不動産投資を始めるタイミングを見極める一つのポイントとなります。

3)好条件の物件を見つけた

希望条件にぴったり合う投資用物件に出会う機会は、そう多くありません。

そのため、立地・築年数・付帯設備などの条件と、物件価格のバランスで理想に近い物件が見つかったときは、不動産投資を始めるタイミングだと言えるでしょう。

優良な投資用物件は、入居者を獲得しやすい条件でありながら、購入価格も抑えられるものです。

他の不動産投資家も目をつけており、購入を躊躇している暇はありません。

したがって、好条件の投資物件に出会えたときは、不動産投資をスタートするタイミングなのです。

4)インフレ傾向にある

インフレは物価高騰により、お金の価値が下がる状況です。

一方で、不動産はインフレに強い資産だと言われています。

インフレでお金の価値が下がっても、固定資産である不動産の価値は下がりにくく、むしろ物価上昇に合わせて家賃も上昇する可能性が高いのです。

また、インフレ下ではお金の価値が下がるため、融資額が実質的に少なくなり、ローン返済に有利となります。

したがって、上の3つの個人的なタイミングとあわせて、経済状況がインフレであれば、不動産投資をスタートするベストタイミングだと言えるでしょう。

2.年収別にみる不動産投資を始めるタイミング

毎年12月に勤務先から発行される源泉徴収票は、年収を証明する書類です。

金融機関は源泉徴収票に記載された年収額を参考に、ローン審査を実施します。

年収額によって借り入れ期間や金利など、評価が変わることを覚えておきましょう。

1)年収500万円超

年収500万円超であれば、不動産投資を始めるべきタイミングです。

10万円程度の自己資金が必要になりますが、金融機関から融資を受け、築浅ワンルーム投資を始められます。

また、インフレで物件価格が高まれば、家賃収入だけでなく、将来的に売却によるキャピタルゲインを狙うことも可能。

今のうちから不動産投資を始めることで、ローン返済期間を長く確保でき、キャッシュフローも安定するでしょう。

2)年収800万円超

年収800万円超であれば、金融機関によっては融資枠を年収の10倍にまで拡大できる可能性も。

住宅ローンを組んでいる場合でも、融資を受けて複数の投資用物件を所有できるかもしれません。

3)年収1200万円超

年収1200万円超であれば、課税所得額が900万円を超えます。

所得税は税率33％に上がり、税負担が大きくなるでしょう。

不動産投資は建物の減価償却費を経費として計上でき、会計上の赤字を作ることが可能です。

そのため、所得税や住民税を節税できます。

不動産投資の赤字を給与所得から差し引く損益通算によって課税所得を圧縮。

節税による効果が大きい高年収ほど、不動産投資を始めるメリットがあるのです。

4)自己資金が300万円超

国税庁が発表した令和4年分民間給与実態統計調査によると、給与所得者の平均給与は458万円でした。

年収500万円を下回っていることから、不動産投資を始められるのは一部の人に限られる印象です。

しかし、年収500万円というのは、あくまで不動産投資ローンを利用する場合の目安です。

年収500万円超でなくても、自己資金が300万円ほどあれば、格安物件を現金一括で購入でき投資を始められます。

ローンに頼らず、自己資金で不動産投資を始められるケースもあるのです。

3.年代別にみる不動産投資を始めるタイミング

不動産投資を始めるタイミングは、年代によっても異なるでしょう。

次は、年代別に不動産投資を始めるベストなタイミングをご説明します。

1)20代

20代は勤続年数が短く、年収も低い人が多いかもしれません。

不動産投資を始めたくても、好条件で融資を受けることができないケースも。

そのため、年収や勤続年数が一定のラインを超えるのを待ってから、融資の申請をすると良いでしょう。

20代で不動産投資を始めれば、50～60代でローンを完済できます。

完済後は家賃収入をそのまま収益にできるメリットもあります。

関連：不動産投資ローンを組む時には何を見られる？～年収編～

2)30代

30代になると、勤続年数にともない年収も上がるでしょう。

しかし、結婚や出産などライフイベントが続き、なにかと支出が増える時期でもあります。

そのため、教育や住宅購入の費用を検討したうえで、経済的に余裕がある場合に不動産投資を検討すべきです。

30代に不動産投資を始めれば、会社をリタイアする頃にローンを完済し、家賃収入を老後の資金に充てられるでしょう。

3)40代

40代は会社で役職に就くことが多く、年収も高くなり融資を受けやすくなるでしょう。

教育費は掛かりますが、年収が上がるために自己資金に余裕が出てくるケースも少なくありません。

40代は個人属性が銀行から最も評価されやすい時期です。

したがって、高い属性を活かし、不動産投資を始めるのに適したタイミングだと言えます。

好条件の投資物件を取得し、老後にむけた資産形成の準備を始めましょう。

4)50代

50代は、40代よりもさらに年収が高くなる時期です。

勤続年数や役職も評価されやすいため、好条件で融資を受けられる可能性が高まります。

また、子育てが一段落して教育費用の負担が減るため、貯蓄額も増えるでしょう。

そのため、ローン借入額を抑えながら、投資を始められるタイミングなのです。

ローン返済額が抑えられれば、健全なキャッシュフローを確保できます。

ただし、50代後半になると、不動産投資ローンを組めなくなる可能性も。

つまり、融資を利用する不動産投資は、50代前半までに始めるのが賢明です。

5)60代

60代になると、ローンを組むことが難しくなります。

そのため、現金一括で購入できる物件を取得することになるでしょう。

また、相続を考えている場合、現金よりも不動産の方が節税につながります。

節税を視野に入れた相続を行うために、不動産を利用しましょう。

4.資金回収・買い増し・出口のタイミング

不動産投資の成功には、資金回収・買い増し・出口のタイミングがカギを握ります。

1)資金回収

不動産投資は、家賃収入でローン返済を行います。

では、いつ元を取り、資金回収できるのでしょうか。

それは、ローン残債、物件取得に費やした自己資金、ランニングコストの合計額を売却価格が上回ったタイミングです。

何年で元が取れるかについて、以下の記事でご説明しています。

関連：不動産投資で元を取るまでには何年必要？ワンルームマンションの場合を例に解説

2)買い増し

不動産投資は所有戸数を増やし、家賃収入を拡大できます。

効率よく資産拡大が図れるため、物件を買い増しする不動産投資家も少なくありません。

しかし、不動産投資ローンを組めなければ、物件の買い増しは難しくなります。

いずれ買い増しすることを考慮したうえで、不動産投資を始める時期を検討しましょう。

関連：不動産投資で資産を増やすには買い増しのタイミングを間違えないこと！条件や得する理由を解説

3)出口戦略

不動産投資を始めた以上、終わらせる必要があります。

家賃収入と売却益を最大化できるたタイミングが出口戦略としては優秀です。

また、物件の所有期間によって譲渡所得税の負担額が変わります。

そのため、税負担の少ないタイミングで不動産を売却して利益を得るのが賢明でしょう。

資産価値を維持しやすい不動産は、家賃収入を得ながら長期間運用するのに適しています。

できるだけ早いタイミングで始めることが、不動産投資の成功に繋がりやすくなるのです。

関連：投資用不動産はいつ売るべき？売却の判断基準と注意点

まとめ

不動産投資を始めるのに適したタイミングをご紹介しました。

1と2に該当した場合、今が不動産投資を始めるベストなタイミングだと言えるでしょう。

不動産投資は始めるタイミングが早いほど成功しやすい投資です。

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