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地方に住みながら都心のオーナーになる場合に気を付けること

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

地方に住みながら都心物件のオーナーになる場合、まずはどの地域の物件を選ぶかがとても重要になってきます。

適切なエリア選定を行わなければ、投資としての利益獲得に繋がらないからです。

そこで今回は、都心と地方の物件の特徴について整理し、地方に住みながら都心のオーナーになる際の注意点について解説していきます。

1.地方に住みながら都心物件のオーナーになる理由

地方在住者が都心で不動産投資を行うのは、やはり都心ならではの魅力があるからだと言えます。東京という土地柄、数多くの企業本社が建ち並び、商業施設も充実し、そこに人口が集中していることは周知の事実でしょう。

このことを考えれば、都心物件のオーナーとなる選択肢は、大変可能性に満ちていると言えるのではないでしょうか。

事実、東京一極集中とは言われるものの、2030年まで人口流入が続くと想定されている現状を考えれば、次のような期待も当然だと言えます。

  1. 人口が多いほど賃貸物件の需要は高まる
  2. 都心では単身者世帯が非常に多いことからワンルームマンションの需要が非常に高い

つまり、都心物件のオーナーであることで、都心部の賃貸需要で利益を産み出すことが可能になるのです。ニーズが高く人口流入も続くということは、空室率を最小限に抑えることにも繋がっていくでしょう。

都心部ならではの物件事情

土地が広く、賃貸マンションよりも戸建てを好む傾向にある「地方」では、マンションオーナーになったとしても安定して賃貸収入を得ることが難しいとされています。

その点、戸建てよりも賃貸マンションを選択する傾向がある都心だからこそ、オーナーになることで継続した家賃収入を得ることが可能なのです。

そもそも、都心の家賃設定は地方に比べて高額であり、入居者もそのことを理解した上で部屋を借りるので、地方に物件を持つよりはるかに収益性は高くなります。また、3月や9月の移動期になれば大勢の人が流入し市場も活性化されるため、稼働率は平均して安定しやすいです。

2.都心部でのワンルーム物件事情

東京には常に多くの単身者が流入していますが、2017年国勢調査のデータによれば、東京における単身世帯の割合が全体の5割弱にも上ることがわかります。

しかし、これは2つのことを意味しているのです。

  1. 単身世帯者の数が非常に多い
  2. 住民票を移動しないまま次の物件に引っ越した人も多い

これらの状況は、近隣住民との関係性を希薄にしやすく、区の税収入を左右しかねません。このため、ワンルームマンションを次々と建設すること自体が条例などで抑制されているのです

地方物件との違い

地方物件の場合、建物の価格自体が割安でありながら、運用が上手くいけば高い水準の利回りを維持できる点が特徴的です。地方物件を選ぶ際の基準は、何と言っても「空室率が低いこと」ですし、「満室稼働」なら理想的でしょう。

しかし、地方は総合的に見て、都市部への人口流出が流入を上回っているので、長期的に見ると、地方物件での資産運用はあまり得策では無いことがわかります。

一方、国や自治体による大がかりな事業が行われる計画があったり大勢の人が流れ込んでくる地域であったりすれば、地方と言っても物件オーナーになるメリットが見えてくるかも知れません。

3.都心の物件オーナーとなる際の注意点

地方か都心かで言えば、都心の方が家賃収入は安定しそうですが、都心ならどのエリアでも大丈夫かと言えばそうとも言いきれません。都心においてマンションのニーズが高いということは、競争も激しいということであり、事前に物件情報を精査しないとリスクに転じてしまいかねないのです。

例えば、公共交通機関や商業施設、病院、学校等とのアクセスはどうか、周辺にはどの程度マンションが建っており空室率はどれくらいか、といったように、実際に住む人の目線で物件を見る目は欠かせません

それこそが市場調査の根幹であり、調査に力を入れた分だけ確かな運用に繋がるのではないでしょうか。

地方に住みながらの注意点

自分自身は地方に住みながら都心の物件に投資する場合、注意しなければならないのは緊急時の対応です。最近では台風や集中豪雨の影響で、賃貸物件が被害を受けるケースがよくあります。

地方に住んでいると緊急時に現場に駆けつけて確認することが困難ですので、次のような対策を取っておくことが重要です。

  • 現地近くの不動産会社と管理委託契約を結ぶ
  • 緊急時に対応してくれる業者を見つけておく

災害発生時は至急の対応が求められます。最低でも上記2点については徹底しておかないと、賃借人に迷惑が掛かりますので注意しましょう。

4.まとめ

都心の物件で不動産投資することは、賃貸需要のバランスから考えてもとても得策といえますが、地方に住みながらの賃貸経営は簡単ではありません。

株式投資とは違い、不動産投資の場合は緊急事態に遠隔地であるからゆえのデメリットも生じますので、今回ご紹介したような事前対策を講じておくことをおすすめします。

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