自己資金ゼロでの不動産投資は危険！利益を出すには最低いくら元手が必要？

1.不動産投資に必要な自己資金とは？

不動産投資を始めるにあたって必要となる自己資金は、次の3つに大別されます。

1）頭金

「頭金」とは、物件価格からローンの借入額を引いた部分の費用。つまり、物件購入時に現金で最初に支払う金額を指します。

不動産を購入する場合、頭金は必ず用意しなければならない費用ではありません。ただし、一定額の頭金を入れなければ融資を得られないことがあります。

2）手付金

不動産購入における「手付金」は、売買契約の保証金や証拠金の意味合いを持つ費用です。

最終的には頭金に充当されるため頭金の一部とも捉えることができますが、頭金とは異なり、必ず支払わなければならない費用です。

手付金は、民法で次のように定められています。

1. 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

出典：民法第557条

手付金の相場は、売買価格の5〜10%ほど。原則的に、現金で必要になる費用です。

不動産会社が売主の場合は、20%が上限と定められています。

3）手付金・頭金以外の諸経費

不動産投資を始めるにあたって最初に必要となる費用は、頭金（手付金含む）以外では次のようなものがあります。

不動産会社に支払う仲介手数料

個人の売主から中古物件を購入する場合の多くは、不動産仲介会社が間に入って売主と買主の調整を行い、売買契約を結ぶこととなります。

仲介手数料は、この仲介に対する謝礼として不動産会社に支払う成功報酬です。

仲介手数料は上限が決められており、具体的には物件価格×3%＋6万円で計算することができます。

1,000万円の物件を購入する場合の手数料の上限は36万円＋税、2,000万円の物件の手数料の上限は66万円＋税となります。

不動産投資ローンの事務手数料、保証料

金融機関から融資を受ける際に、金融機関に支払う手数料が事務手数料です。

事務手数料は金融機関によって金額が異なり、融資金額にかかわらず一律の金額に設定している場合や融資金額の1～3%程度の額に設定している場合があります。

不動産投資ローンでは多額の借り入れを行うため、ローンの保証会社と契約を結ぶことが一般的です。保証料は、ローンの保証会社に支払う料金です。
保証料の目安は、一括払いの場合は借入金額の2%ほど、金利に上乗せして毎月支払う場合は0.2～0.3％程度となります

登録免許税、司法書士報酬

不動産を取得したら、所有権移転登記や抵当権設定登記が必要になります。この登記に必要となる税金が登録免許税です。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、登記手続きの手数料として司法書士に報酬を支払います。

火災保険料、地震保険料

不動産投資ローンを組む際には、火災保険への加入を必須としている金融機関が多くなっています。

もし、火災や地震によって建物に損害が生じた場合、保険に入っていなければローンの支払いだけが残ることになります。

火災保険が必須でない場合でも、融資を受ける際には保険に加入しておいた方が安心です。

固定資産税、都市計画税

物件の契約が成立し、所有権が移ると、固定資産税と都市計画税を納める義務が生じます。
物件引き渡しまでは、物件の所有者である売主がこれらの税金を負担しています。
そのため、契約が成立したら納税額を日割り計算し、引き渡し日から年末までの分を買主が売主に支払うのが一般的です。

2.    自己資金ゼロでの不動産投資が危険な理由

近年では、諸費用も組み込み、頭金を用意しなくても融資してくれる不動産投資ローンも少なくありません。

手付金は現金で用意しなければなりませんが、相場はあれど売主と買主が了承すれば少額でも問題ありません。

つまり、ほぼ自己資金ゼロでも不動産投資を始めることは可能だということ。

しかし、自己資金ゼロの不動産投資には次のようなリスクがあります。

１）一定期間オーバーローンになる

諸費用まで融資してもらうということは、物件の価値を上回るローンを組むのと同義です。

借入後は、一定期間、ローン残債が物件の価値を上回る「オーバーローン」の状態になってしまいます。

オーバーローンの不動産は、売却したとしてもその対価でローンを完済することができません。

万一、収支が悪化し、赤字を出すような状況になっても、手元に自己資金がなければ売ることもできず、赤字を垂れ流し続けることとなります。

２）キャッシュフローが出しにくい

融資の比率が高ければ高いほど、毎月の返済額も膨らみます。

キャッシュフローとは、手元に残る現金。入居者がいれば利益が出るとしても、空室率の増加や金利上昇局面になれば収入は減り支出は増え、赤字になるリスクがあります。

３）資金ショートのリスクが高い

不動産投資の支出は、ローンの返済だけではありません。

キャッシュフローが悪い状態が続くと、原状回復や修繕、メンテナンスなどまとまった費用が必要なときに、資金ショートを起こしてしまうリスクがあります。

3. 利益を出すために自己資金はいくら必要？

それでは不動産投資で安全に利益を出すために、頭金と諸経費に充てる自己資金はどのくらい準備すれば良いのでしょうか。

1)不動産投資の自己資金の目安は物件価格の15～30%程度

物件の収益性が高い場合や本業の年収が高い人、安定した職業に就いている人などは物件価格の10％程度の頭金でも融資を受けられると言われますが、一般的には物件価格の20%程度の頭金が必要だと言われています。

頭金以外の初期費用は、物件価格の4～10%程度が目安になるため、自己資金としては物件価格の15～30%程度を用意できれば問題ないと考えられます。

2)物件種別の必要な金額の目安表

不動産投資を始めるにあたって必要な自己資金の目安は、物件価格の15～30%であり、明確にいくら以上という金額があるわけではありません。

したがって、不動産投資は自己資金の額に応じた物件を取得することでスタートできると考えられます。

つまり、用意できる自己資金の額によって、次のように取得できる物件の価格が変わるということです。

4.100万円未満の自己資金で不動産投資を始めるには

自己資金が少ない場合であっても、ある程度の年収を得ている人であれば、金融機関から融資を受けられる可能性があります。

賃貸ニーズが高いエリアの中古ワンルームマンションを選べば、不動産投資を始めることができるでしょう。

ただし、その場合も物件価格を吟味して月々の返済額が大きくなりすぎないように注意しましょう。

REIT（不動産投資信託）など小額から始められる不動産投資を始めてみるという方法もあります。

まとめ

不動産投資は、自己資金ゼロに近い形でも始められます。

しかし、オーバーローンや資金ショートのリスクを考えれば、一定の自己資金を用意しておくのが賢明でしょう。

用意しておくと安心な自己資金の目安は、物件価格の15%～30%程度です。

逆に言えば、用意できる自己資金の額に合わせた価格の物件を取得すれば、いつでも不動産投資はスタートできます。

自己資金が少ない状況でも、本業の年収が500万円以上であれば金融機関から融資を受けられる可能性があります。

少額から始められる中古ワンルーム物件やREITも含めて検討してみましょう。