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サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組みを解説!節税に効果的な物件とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

サラリーマンは、不動産投資をすると副収入を得られるだけでなく、節税の効果も期待できるという話を耳にしたことはありませんか?

これから不動産投資を始めようかと悩んでいるサラリーマンの中には、本当に不動産投資には節税効果があるのか、疑問に思っている方がいらっしゃるかもしれません。

実は、不動産投資でサラリーマンが節税できるというのは本当です。では、なぜサラリーマンが不動産投資で節税できるのでしょうか。

今回は、サラリーマンが不動産投資で節税できる理由や節税効果をより高めるためのポイントについてご説明します。

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1.不動産投資でサラリーマンが節税できる仕組みとは

結論から言うと、不動産投資でサラリーマンが節税することは可能です。

早速、不動産投資がサラリーマンの節税につながる仕組みについてご説明しましょう。

1)節税は適法に税金額を軽減する事

節税について学ぶ前に、まずはその定義についておさらいしましょう。

節税は脱税とは異なり、合法的に納税額を軽減する行為です。

具体的には、さまざまな控除制度や非課税制度などを利用して納めるべき税額を抑えることが節税につながります。

納める税金を抑えられれば、その分、手元には多くのお金が残るのです。

2)不動産所得と給与所得の損益通算による節税

サラリーマンの方は本業の会社から、給与や賞与を得ています。これを「給与所得」といいます。

不動産投資を始めると、所有した物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ます。家賃収入から必要経費を差し引いた利益額を「不動産所得」といいます。

 

不動産投資を開始した年は、初期費用がかかるために収支が赤字になる可能性が高くなります。

このとき、サラリーマンであれば、不動産投資によって生じた赤字を給与所得の課税所得額から控除する「損益通算」ができるのです。

 

給与所得から不動産投資の赤字分を差し引けば、課税所得額が低くなります。

所得税と復興特別所得税、住民税は課税所得額を基準に算出されるため、課税所得額が低くなれば、納めるべき税金の額も減らすことができるというわけです。

3)法人化による節税

不動産投資による所得税の節税方法には、法人化して不動産投資を行う方法もあります。

不動産投資が軌道に乗り、不動産投資である程度の収益を得られるようになれば、不動産所得も含めた所得額に対して課税がなされるため、所得税や住民税などの負担は大きくなります。

 

不動産投資による利益が大きくなり、所得税の納税額も大きくなってきた場合には、法人化して不動産投資を行うようにすると節税効果を得られます。

所得税は、課税所得が大きくなるほど税率も高くなる累進課税方式が用いられていますが、法人税に累進課税方式は用いられていません。

そのため、ある程度の不動産所得を得られるようになれば、法人税の方が税率は低くなり、節税できるようになるのです。

2.サラリーマンの不動産投資。節税のポイントは損益通算と減価償却費

サラリーマンが不動産投資で節税できる方法として、損益通算と法人化についてご紹介してきました。

このうち法人化による節税については、複数の投資物件を運用し、ある程度の不動産所得を得られるようになってから検討すべき対策です。

したがって、これから不動産投資を始めようと考えているサラリーマンの方であれば、まずは損益通算による節税についての理解を深めておいた方がよいでしょう。

1)所得税や住民税の課税対象となる不動産所得とは

不動産所得とは、不動産投資で得た利益です。

不動産投資では家賃や礼金、更新料などの収入を得られますが、管理料などの経費も発生します。

不動産所得は「不動産投資による収入-不動産投資にかかった費用」で算出できます。

2)不動産投資で経費として計上できる費用

不動産投資にかかった費用のうち、必要経費として認められるのは次のようなものです。

経費として計上できる支出は、しっかり経費として計上すれば、不動産所得を圧縮することができ、節税につながります。

不動産投資で認められる必要経費

✔ 土地・建物の固定資産税、都市計画税

✔ 小さな修繕の場合の修繕費

✔ 損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)

減価償却費

✔ 借入金金利(元本は経費にならず、金利部分のみ)

✔ 賃貸管理会社へ支払う管理料

✔ 建物管理会社へ支払う管理費・修繕積立金

✔ 入居者募集のための広告宣伝費

✔ 税理士へ税務関係を依頼した場合の費用

✔ その他(清掃、消耗品費、交通費、通信費など)

【関連記事】不動産投資で計上できる経費

経費として認められないケースもある

注意点してほしいのは、経費として計上するつもりが、実は経費として認めらないケースもあるということです。

以下の記事には経費として認められない支出を事例でまとめましたので、ご参考ください。

関連記事:区分マンションの修繕費は経費にできる?修繕費と資本的支出の違いについて解説

3)サラリーマンの不動産投資のポイント「損益通算」

サラリーマンが不動産投資で節税できるのは、減価償却費を経費として計上したうえで損益通算ができる点にあります。

損益通算とは、1年間の利益と損失を合算することを指します。損益通算ができる所得についてはルールが定められており、全ての所得が損益通算の対象になるわけではありません。

しかし、不動産所得の赤字とサラリーマンが会社から得る給与所得は原則として損益通算が可能です。

そのため給与所得が500万円あるサラリーマンが不動産投資を始め、初年度の赤字額が100万円であったと仮定します。この場合、給与所得と不動産所得の損益通算により、課税所得は500万円-100万円=400万円に下がるのです。

 

サラリーマンの場合、会社が源泉徴収を行い、会社から所得税や住民税を納付しているケースがほとんどです。

そのため、不動産投資を開始して不動産所得の確定申告を行い、赤字を申告すると先に支払っていた税金が還付されることになります。

不動産投資で赤字になったとしても、本業である給与所得から赤字分をマイナスできるため、損益通算を行うと節税ができるのです。

4)不動産投資の節税効果で重要な「減価償却費」

不動産投資にかかる費用には、先ほどご紹介したように固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費、管理料などがあります。

この中で、一つだけ実際にはお金を支払っているわけではないにもかかわらず、経費として計上できるものがあります。それが減価償却費です。

減価償却費とは、マンションなどの固定資産の購入額を耐用年数に合わせて、分割して経費に計上できる勘定科目です。

減価償却費を経費として計上できれば、実際には黒字収支であったとしても会計上は赤字という状態を作り出せます。

そのため減価償却費は節税するうえで重要な勘定科目なのです。

5)建物の構造によって減価償却費の償却期間は異なる

減価償却費を計上できる期間は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数に関係します。

建物には耐用年数というものがあり、住宅用の建物の耐用年数は以下のように定められています。

構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨 27年
重量鉄骨 34年
RC(鉄筋コンクリート) 47年
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート) 47年

木造住宅の耐用年数に比べると、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の方が耐用年数は長いことがお分かりになるでしょう。

投資物件の取得金額が同じであったと仮定した場合、耐用年数が短い方が、1年に計上できる減価償却費は高くなるため、課税所得を圧縮でき、節税に効果的です。

しかし、減価償却費として計上できる期間は短くなってしまうため、法定耐用年数を過ぎてしまった場合は節税効果を得ることがない点に注意しなければなりません。

3.不動産投資でより高い節税効果を得られる物件とは

サラリーマンが不動産投資をすると、損益通算と減価償却費の計上によって節税が可能です。

しかし、建物は建物の構造ごとに耐用年数が決められており、減価償却期間が異なります。

そのため、取得する物件によって節税効果も変わってくるのです。では、どのような物件を取得すればより高い節税効果を得られるのでしょうか。

1)減価償却費を計上できる期間

減価償却費は、実際に支払っていないものの会計上は支出として計上できる費用であり、不動産投資における節税には、減価償却費を計上できる期間が大きく関わります。

新築物件の場合は、上に紹介したように構造ごとに法定耐用年数が決められています。

 

しかし、不動産投資の場合、中古物件を取得するケースもあるでしょう。

中古物件の場合は、減価償却費用として計上できる期間は、築年数が法定耐用年数を超えているかどうかによって異なり、よって次のように計算します。

  • 築年数が法定耐用年数を超える物件の場合「法定耐用年数×20%」
  • 築年数が法定耐用年数の一部を経過している建物「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」

 

2)節税効果が高いのは中古マンションと木造住宅

鉄骨鉄筋造の新築マンションを購入した場合、減価償却費を計上できる期間は47年間です。一方、中古マンションの場合、上に紹介したように減価償却費を計上できる期間は、法定耐用年数とは変わってきます。

例えば築20年の中古の鉄骨鉄筋造のマンションを購入したと仮定します。法定耐用年数は47年のため、このマンションの耐用年数を計算すると(47-20)+20×20%=31年となります。

 

同じマンションを新築で購入した場合は、築20年が経てば減価償却費として計上できる期間は27年となりますが、同じ物件を築20年後に中古として購入すれば減価償却できる期間が4年長い31年となるのです。

つまり、中古マンションを購入した方が減価償却費として計上できる期間が長くなり、節税できる期間も長くなるといえます。

 

また、木造住宅の法定耐用年数は22年です。そのため、同じ価格の不動産を取得した場合は、法定耐用年数が短い木造住宅の方が1年に減価償却費として計上できる額は高くなり、節税効果は大きくなります。

サラリーマンの方が、不動産投資で節税を考えているのであれば、減価償却費用を計上できる期間をしっかり念頭に置いたうえで投資プランを立て、物件選びをすることが大切です。

4.節税のために不動産投資を始めるべきサラリーマンとは

サラリーマンの方が不動産投資を始めると、減価償却費の計上と損益通算によって節税ができます。

しかしながら、その節税とは別に、大きな節税効果を得られるサラリーマンの方もいます。

それは、課税所得の高い人です。

具体的には、課税所得900万円(年収1,200万円)以上の人を指します。

 

令和5年分の所得税の税率は、次のように定められており、所得が上がるほど税率も高くなる仕組みで、税率が高くなれば納税すべき額も大きくなります。

課税所得金額   税率 控除される金額
1,000円~194万9,000円 5% 0円
195万円~329万9,000円 10% 9万7,500円
330万円~694万9,000円 20% 42万7,500円
695万円~899万9,000円 23% 63万6,000円
900万円~1,799万9,000円 33% 153万6,000円
1,800万円~3,999万9,000円 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

※参照:国税庁

 

不動産投資を行う際には、出口戦略を考えて投資するのが一般的です。

所有する物件を売却した場合、売却益に対して所得税・住民税が課税されます。これを譲渡所得税といいます。

 

不動産購入から5年以降に売却した場合の譲渡所得税率は約20%です。

一方、課税所得が900万円を超えてくると所得税・住民税の税率は33%以上となり、譲渡所得税率との差が広がり、節税効果は大きくなります。

 

一方で、課税所得が900万円以下の人の場合、所得税率は譲渡所得税率20%とほぼ変わらない税率です。そのため、節税目的で不動産投資を始めてもそれほど大きな節税効果を得られるわけではありません。

したがって、課税所得が900万円以上の方こそ、節税目的に不動産投資を始めるべき方だともいえるのです。

 

関連記事:長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?不動産投資で活用できる特例制度も

5.サラリーマンが不動産投資で節税する際の注意点

サラリーマンが不動産投資で節税したいと考える際に注意すべきポイントをご紹介します。

1)不動産投資の目的を明確にする

サラリーマンが不動産投資を始めると、減価償却費を計上でき、給与所得と損益通算ができるために節税ができます。しかしながら、減価償却ができる期間は決まっており、不動産投資である程度の収益を得られるようになれば不動産所得が増えた分の納税は必要になります。

そのため、大きな節税効果が期待できるのは初期費用がかかる初年度であり、それ以降は節税効果が小さくなることを覚えておきましょう。

 

課税所得が900万円以上のサラリーマンの方であれば、節税を目的に不動産投資を始めてもよいでしょう。

しかしながら、課税所得が900万円未満の方は節税を目的に不動産投資を始めるのではなく、安定した賃料収入を目的に、上手に節税しながら不動産投資を始めることをおすすめします。

2)節税するには青色申告が必要

不動産投資で所得を得た場合はもちろん、損益通算で節税するためにも確定申告はしなければなりません。

確定申告には白色申告と青色申告の2つの方式があります。

 

白色申告に比べると必要となる書類などが増え、手間はかかりますが、青色申告による確定申告をした方が節税効果は高まります。

サラリーマンの場合、確定申告をする機会が少ないため、確定申告についての知識が少ないときには、税務署などにも相談が可能です。不動産投資を始めるのであれば、青色申告による確定申告を行うようにしましょう。

 

個人投資家が利用できる節税テクニックについてはこちらの記事で詳しくご説明しています。

【関連記事】【総まとめ】個人こそ使いたい節税一覧【実践テクニック3選】編

まとめ

不動産所得と給与所得を損益通算すると、サラリーマンの方は不動産投資によって節税することが可能です。

課税所得が900万円以上の方は物件を売却した際により大きな節税効果を得られるため、節税を目的に不動産投資を始めることも可能です。いずれの場合も、確定申告の際には節税効果が大きい青色申告で節税を行うようにしましょう。

また、課税所得が900万円以下のサラリーマンの方は、節税効果を重視した不動産投資よりも、安定した家賃収入を得るための不動産投資を目標にした方が賢明です。

 

いずれにせよ、不動産投資を始めるのであれば節税につながる制度を上手に利用し、より効率よく、資産を形成していきましょう。

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