タワーマンションに住むメリット・デメリット

1．そもそもタワーマンションとは

そもそもタワーマンションとは、住居用の高層建築物であるいわゆる「超高層マンション」のことをいいます。明確な法的定義があるわけではありませんが、一般的には20階建て以上のマンションをタワーマンションというようです。

以前は東京の湾岸エリアを中心に建築ラッシュがあり、直近では神奈川の武蔵小杉の周辺もタワーマンションによる開発が進みました。

タワーマンションの建築が進む理由はいろいろありますが、理由の1つが敷地面積に対する供給戸数の多さです。

通常のマンションは戸数を増やそうとすれば、その分広い用地が必要になりますが、タワーマンションは上に部屋を積み上げていくことができるので、限られた面積で最大の戸数を供給して利益を出すことができます。

日本の人口減少が進む中、コンパクトシティを考える上でもタワーマンションは未来型の居住形態といえるかもしれません。

2．タワーマンションのメリット

実際にタワーマンションに住むと主に次のようなメリットがあります。

• 眺望や風通しが良い
• 高級感がある
• 敷地内に魅力的な共用施設が多い
• 周辺が再開発されていることが多い

例えば天王洲アイルに2005年にできた日本最大規模のタワーマンション、ワールドシティタワーズは、総戸数なんと2090戸という超大型マンション群で、敷地内にはジャグジー、プール、フィットネスルーム、さらにはスーパーや医療、保育、金融などの各種施設が全て整っているそうです。

もはやマンションというよりも、1つの街といったほうがいいかもしれません。

誰もが憧れるような住環境ですが、実は住んでみると意外なデメリットがわかります。

3．タワーマンションのデメリット

メリットが多いイメージのタワーマンションですが、実は実際に住んでみないと気が付きにくいデメリットがあります。

管理費や修繕積立金が高い

タワーマンション最大のデメリットといえるのが、高額になるランニングコストです。

国土交通省が行った「平成30年度（2018年度）マンション総合調査結果」によれば、マンション全体（団地型を除く）の平均管理費が月額10,970円であるのに対し、タワーマンションの平均管理費は月額15,726円と、約1.4倍も割高ということがわかります。

※参考：平成30年度マンション総合調査結果（概要編）https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf

管理費が割高になる理由はいろいろありますが、その1つが設備の維持コストです。

先ほどメリットの部分で紹介した魅力的な共用施設の数々の維持費は、すべて自分たちで支出することになるので、一般的なマンションに比べると必然的に管理費は高くなります。

修繕積立金がえぐい

さらに深刻なのが、将来の大規模修繕に備えて積み立てる修繕積立金です。

こちらも国土交通省の「平成30年度（2018年度）マンション総合調査」によれば、マンション全体（団地型を除く）の平均修繕積立金の月額11,060円なのに対し、タワーマンションの平均修繕積立金は月額12,305円と、約10%高くなっています。

大きな違いはないように見えるかもしれませんが、これらはあくまで実際に徴収されている金額であり、実際に大規模修繕工事が必要になった時に不足する可能性も考えると、実質的な負担額にはもっと大きな差があると見るべきでしょう。

タワーマンションは一般的なマンションのように、地上から足場を組んで外壁の修繕ができないため、次のような方法をマンションに応じてオーダーメイドで発注しなければなりません。

• 屋上からのゴンドラ吊り下げ施工
• 建物レールによる移動昇降式足場
• リフトクライマー

また、施工できる会社も限られ、相見積もりをとって価格交渉することも難しいので、軽く億単位の施工費用がかかってしまうのです。

災害に弱いという盲点

これまでタワーマンションは地震が起きても大丈夫なように、耐震強度には細心の注意を払ってきましたが、東日本大震災や昨今増えている集中豪雨によって、意外な盲点が浮き彫りになりました。

エレベーターが動かない

地震や大雨で電気系統に異常が発生すると、マンションのエレベーターは使用不能になります。

一般的なマンションであれば、とりあえず階段で上るという対処が可能ですが、タワーマンションの高層階となると事実上家に帰るのは不可能に近い状況になってしまうのです。

給排水にも問題が

武蔵小杉駅前周辺のタワーマンション群では、エントランスや地下の浸水によって増圧給水ポンプや排水に必要な設備が使用不能になり、実質的に生活できない状況に追い込まれました。

タワーマンションは規模が大きく、一般的なマンションよりも設備が複雑なので復旧までにかなりの時間がかかるのです。

4．まとめ：タワーマンションを買うなら

今回はあえてタワーマンションのデメリットも包み隠さずお話ししましたが、決してタワーマンションがおすすめできないということではありません。

タワーマンションは富裕層に人気が高く、設備も整っていることから資産価値が高いことは事実です。ポイントは、購入前にこれらのデメリットを理解しておくということです。

事前に知っていれば、大雨でも浸水しにくいエリアを確認したり、修繕積立金が値上がりしても大丈夫なように資金を事前に準備したりといったリスク回避ができます。

これらのことは、マイホームであれ投資用であれ、タワーマンションを購入する際には共通して大切なことなのでぜひ参考にしてください。