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ZEHとは?ゼロエネルギー住宅を知って賢い不動産選びを

執筆者:椙原 あやめ 椙原 あやめ

主要ハウスメーカーのカタログでも最近見かける「ZEH(ゼッチ)」は、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称です。

ZEHとは、シンプルにいうと省エネルギー住宅のこと。世界的に“クリーンでエコな社会”の実現が目指されている今、不動産の長期的な資産価値の維持を考えれば、ZEH住宅を取得する意義は大きいといえます。

この記事ではZEHの概要を分かりやすく説明するとともに、メリットやデメリット、ZEHを取得する際の注意点もあわせてお伝えします。

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1.「ZEH」とは使用エネルギーが正味ゼロ以下の住宅

政府は「2020年までにハウスメーカー、工務店等が作る新築戸建住宅の過半数がZEH」さらに、「2030年までに新築住宅の平均でZEHの実現を目指す」という目標を掲げています。

 

その政府目標を達成するために、ハウスメーカーや工務店等は⼤量⽣産化やコストダウン化などの企業努力をし、国は一般住宅よりコストが割高なZEHを選んでもらうために期間限定の補助金を出すことで、ZEHの普及を推進しているのです。

 

※出典:ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業調査発表会 2020資料|一般社団法人環境共創イニシアチブ

 

ZEH(Net Zero Energy House/ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)

ZEHとは、外皮(建物の外周部分の構造体、つまり外壁、屋根、窓など)の高断熱化と効率の高い省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量が正味(Net)ゼロとすることを目指した住宅のこと。

「一次エネルギー」とは、石油、石炭、天然ガスなどの化石燃料、太陽熱、水力などの加工される前のエネルギー。

「二次エネルギー」は、一次エネルギーを加工等したもので、電気や都市ガス、灯油などのことです。

 

一次エネルギー消費量を正味ゼロにするには、次の3つの要素が欠かせません。

1)高断熱

建物の外周部分、外壁や屋根、窓などを断熱性能の高い建材をつかうことで、熱の出入りを抑えることができます。

2)省エネ

省エネとは、使用エネルギーを抑制したり、エネルギーを効率よく使うことをいいます。

冷暖房設備や照明器具、給湯設備などを、エネルギー効率の高いものを採用することで、省エネになります。

また高断熱・高気密の住宅にすることも、省エネになります。

3)創エネ

創エネとは、エネルギーを創り出すことを言います。

太陽光、風力、バイオマスなどがありますが、一般住宅でできる創エネといえば「太陽光発電」。

太陽光発電による売電価格は下降しており、これからは太陽光発電で収益を上げるのではなく、自宅で電気を創り自宅で消費する時代です。

2.ZEHは大きく2つに分類される

戸建て住宅の場合、ZEHは以下のように大きく2分類されます。

寒冷地や多雪地帯、都市部狭小地など、太陽光発電に不利な敷地では、条件が緩和されます。

1)ZEH・Nearly ZEH・ZEH Oriented

 

再エネを除く省エネ率 再エネ含んだ省エネ率
ZEH 基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減 基準一次エネルギー消費量から100%以上の削減
Nearly ZEH 基準一次エネルギー消費量から75%以上100%未満の削減
ZEH Oriented 未導入でも可

 

「ZEH(ゼッチ)」は、外皮(建物の外周部分の構造体、つまり外壁、屋根、窓など)の高断熱化と効率の高い省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量が正味(Net)ゼロとすることを目指した住宅です。

 

「Nearly ZEH(ニアリーゼッチ)」は、寒冷地、低日射地域、多雪地域に限られます。

気象条件や建築地の制約等により、「ZEH」の実現が困難な場合の目標水準です。

寒冷地(地域区分1又は2地域)、低日射地域(日射区分A1又はA2の地域)及び多雪地域(垂直積雪量が100㎝以上である地域)が「Nearly ZEH」の対象地域です。

 

「ZEH Oriented(ゼッチオリエンテッド)」は、都市部狭小地の二階建て以上および多雪地域に限られます。

都市部狭小地の条件は、北側斜線制限の対象となる、第一種及び第二種低層住居専用地域、第一種及び第二種中高層住居専用地域に建てられ、敷地面積が85㎡未満の土地です。

2)ZEH+・Nearly ZEH+

「ZEH+(ゼッチプラス)」は、「ZEH」の定義を満たし、さらに省エネ性を高めたものです。

 

次のIとIIを満たす住宅であることが条件のひとつです。

「ZEH+(ゼッチプラス)」の条件

I.ZEHよりもさらなる省エネ(省エネ基準から25%以上の一次エネルギー消費量削減)

II.以下のうち2つ以上の導入

(a)外皮性能の更なる強化

(b)HEMS(エネルギー計測装置)を採用し、発電量を計測し自動制御や省エネを喚起する

(c)電気自動車(プラグインハイブリッド車を含む)を活用した自家消費拡大のための充電設備また   は充放電設備

 

「Nearly ZEH+(ニアリーゼッチプラス)」は、寒冷地、低日射地域、多雪地域に限られます。

※参考:2021年の経済産業省と環境省のZEH補助金について|環境共創イニシアチブ

3.ZEHのメリットとは?

地震大国の日本では、これからも自然災害が起こると予想されるため、災害の対策が必要です。

ここではZEHのメリットをご紹介します。

1)省エネで経済的

ZEHは太陽光発電システムなどを備え、自家発電ができます。

自宅で使う電力を、太陽光発電システムでつくることができるため、光熱費の削減が可能です。

日照時間や日射量、梅雨時期などの気象条件によって太陽光発電量は変動しますが、年間を通してみると光熱費を抑えることができて経済的です。

2)レジリエンス強化

災害時における緊急時でも、いつもとほぼ変わらない暮らしが可能です。

ZEHに蓄電池を備えることで、自家発電した電気を蓄えることもでき、停電時でも電気を使うことができます。

3)快適な住環境

外皮の断熱性を向上させて住宅内部の気温を均衡にするため、居室同士や居室と廊下の温度差が少なくなり、快適に過ごせます。

住宅全体の気温差が少なくなることで、ヒートショックのリスクも抑えられる良さもあります。

従来の住宅では真冬、温かい居室から寒い浴室や寒いトイレに入ったり、逆に寒い場所から温かい部屋に移動することで血圧の急変動が起こり、脳卒中や心筋梗塞になるリスクが高かったのです。

4.ZEHのデメリットや注意点とは?

ZEHにもデメリットはあります。

また補助金申請における注意点もありますので、導入を検討されている方はご確認ください。

1)導入コストの高さ

太陽光発電設備や設備機器(換気・給湯・照明など)、住宅の断熱性能アップ、断熱性能の高いサッシの採用など、新築時の導入コストは高いです。

 

そのため、国が補助金を給付しています。

ただし補助金を受けるには、後述するZEHビルダー/プランナーによる設計、建築、改修又は販売する住宅であることが条件です。

2)エネルギー消費量0は、光熱費が無料になるわけではない

一次エネルギー消費量が正味(Net)ゼロを目指すのであって、光熱費に関わるのは二次エネルギーです。

そのため光熱費が無料になるというわけではありませんが、節約にはなります。

3)補助金が受けられない?補助金申請の注意点

2022年度も引き続き、ZEH取得によって補助金が交付されることは決まっています。

しかしながら、補助金は住宅戸数と予算に限りがあり、先着順のことも多いものです。

ZEHの補助金が受けられる条件を満たしていても、必ず補助金が受けられるわけではありません。

 

補助金申請手続きやスケジュールも複雑ですので、ZEHの販売経験が豊富なハウスメーカー等に相談されることをおすすめします。

ZEHは災害に強い省エネ住宅

石油や石炭、天然ガスなどの化石燃料は、あと50~60年ほどで枯渇するといわれています。

その代わりとなるものが、太陽光発電をはじめとした再生可能エネルギーです。

 

経済産業省、環境省、国土交通省の三省が今後もZEHを増やす施策を行っており、省エネ・創エネができるZEHはこれからも増えていくと思われます。

 

災害時も柔軟に対応でき、省エネ性能に優れたZEH。

これからの時代、住まいの「安心」「快適」とともに「資産価値の維持」を考えて不動産を選ぶことがより重要になってくるでしょう。

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