初心者に海外不動産投資はできる？メリットとデメリット【2023年】

1.不動産投資初心者でも海外投資できるか？

不動産投資初心者でも海外投資を行うことは可能です。

しかし、国内でも不動産投資を行ったことがない投資初心者が、初めての投資に海外の国を選び、さらに投資を成功させる確率は決して高くはありません。

初心者が海外不動産投資を成功させるためには、事前の入念な準備とそれなりの覚悟が必要となります。

2.初心者におすすめな海外不動産の国は？

初心者でも始めやすい海外不動産投資の国は、2つの考え方で海外不動産投資の国を決める事ができます。

初めはリスクを抑えた投資から始めたいと考えている場合には、アメリカやカナダ、海外不動産投資だからこそハイリターンを求めたいという方にはこれからの経済発展が見込まれるアジア地域の新興国がおすすめです。

海外不動産で人気のある以下の6カ国について、不動産投資事情を解説します。

それぞれの国の特徴を掴んだうえで、投資先の選択要素としてください。

1)アメリカ

アメリカ経済は、新型コロナウィルスの世界的大流行による経済の打撃からも回復を見せています。

出生率も高く、移民も受け入れているため人口も増大しており、かつ人口構成率における若い世代も多いため、住宅の需要が下降することはあまり考えられません。

契約に重きを置く国ですので、契約内容などについての透明性も非常に高く、外国人にとっても不動産投資に挑戦しやすい環境だといえます。

また、住宅の耐久年数が日本よりも長いため、中古住宅を購入し、リノベーションによって購入価格よりも高く売却する人も多くなっています。

2)カナダ

カナダは、世界第3位の埋蔵量を誇る石油をはじめ、天然ガスやシェールガスなど豊富な天然資源を持つ国です。

また、カナダの金融システムの健全性の高さは世界のTOP3に入るといわれるほど安定しており、このような安定した経済・政治情勢の下で、人口の増加率は先進国の中で最も高い割合を誇っています。

特に、経済の中心地ともいえるオンタリオ州では、州政府が進める成長開発計画などを基に持続的な都市計画が進められており、魅力的な不動産投資エリアとなっています。

3)フィリピン

人口増加に経済成長率も比例し、東南アジアにおける経済大国の仲間入りを果たす勢いのフィリピン。

首都マニラではフィリピン初となる地下鉄計画が決定し、2028年の開業に向けて準備が進められています。

目覚ましい経済発展を続けるマニラでは、ビジネスの中心地であることから核家族化が進み、世帯数の増加にともない、住宅の需要がさらに高まっています。

ただし、外国人は土地を所有することが認められていないため、不動産投資の対象となるのはキッチンや洗濯機などの設備が備えられたコンドミニアムのみとなります。

4)シンガポール

シンガポールは、アジア各国からのアクセスもよく、政治や経済も安定している国です。

治安もよく、インフラが整備され、高い水準の医療サービスが整っていることから世界中の富裕層が移住する国としても知られています。

そんなシンガポールでの不動産投資は規制が少なく、キャピタルゲインとインカムゲインに対する課税がないことなども大きなメリットとなっています。

一方、安定した投資が実現できるもものハイリターンは期待しにくく、高額な物件価格に加え、融資比率が低い（物件価格の5～6割ほど）といったデメリットもあります。

5)マレーシア

高い経済成長率を維持しているマレーシアでは、公正かつ公平な分配による持続可能な成長の達成を目的とした国家開発計画を発表し、2030年までの高所得国入りを目指しています。

そんなマレーシアが、海外の不動産投資家に高い人気を誇る最大の理由は、日本の1/3、シンガポールの1/6ともいわれる物価水準の低さです。

しかしながら、外国人が購入できる不動産には規制がかけられています。

2022年現在では、首都クアラルンプールでは100万リンギット（約2,700万円）以上の物件でなければ外国人は購入することができません。

州によって規制の内容も異なるため、投資を検討する際にはルールを詳細に確認することが大切です。

6)カンボジア

一時期は政治情勢が不安定であったカンボジアですが、現在では縫製業・観光業において急速な経済発展を遂げ、社会情勢も安定しています。

少子高齢化社会の加速する日本とは対照的に、2019年時点のカンボジアでは生産年齢人口である15歳～64歳の割合が64.7％、14歳以下の年少人口が29.4％という若年層を中心とした年齢構成となっています。

若い世代が多いからこそ、経済発展や住宅の高い需要が見込まれているのです。

ただし、外国人による不動産投資については、現地の不動産情報を手に入れるのが難しいことから安定性は低いことがデメリットとしてあげられます。

3.海外不動産に投資するメリットとは？

日本国内ではなく、なぜ海外不動産に注目が集まっているのでしょうか。

海外不動産投資全体にいえる3大メリットについて、詳しく説明します。

1)利回りが高い

不動産投資の収益には、家賃収入（インカムゲイン）・売却益（キャピタルゲイン）の2つがあります。

海外における不動産では、これらの利回りが高いのが特徴です。

移民の受け入れを行うアメリカや経済発展が進むアジア諸国では、人口増加が続く傾向にあるため、家賃・不動産価格の値上がりが期待できることが理由となっています。

2)リスクを分散できる

どんな種類の投資においても、リスクの分散は資産を守るための常套手段です。

日本国内で複数の投資用物件を所有し運用するという方法も有効ですが、通貨が異なる海外不動産へ投資することで、近い将来に円安が進んだ場合の安心材料とすることができます。

3)節税効果がある

海外に不動産を持っていても投資家の居住地が日本であれば、日本の所得税法が適用されることになります。

経年劣化による減価償却費を経費として差し引く節税効果は、日本の不動産でも海外の不動産でも同じです。

さらに、日本の住宅よりも海外の住宅における耐用年数の方が長いという特徴から、減価償却費を計上できる年数が過ぎ去った後でも海外の住宅は価格下落が少なく、売却益を出すことも可能です。

4.初心者が海外不動産投資を行うデメリット

海外不動産投資にはメリットもありますが、投資初心者が海外不動産投資を始めるにあたってはリスクが大きいのも事実です。

初心者が海外不動産投資を行うデメリットについてご紹介します。

1)情報の取得が難しい

土地勘があり、気になる物件や周辺環境を下見できる日本国内とは違い、海外不動産投資では頻繁に現地に足を運ぶことは簡単ではありません。

特にコロナによる渡航規制も行われている現状では、気軽に出入国を繰り返すのは難しいでしょう。

そのため、物件の情報だけでなく現地の正確な情報を取得することが難しく、初心者が海外不動産投資において先を見据えた投資計画を策定するのは、非常にハードルが高い作業だといえます。

2)為替リスクによって利益が減少する場合がある

海外で不動産投資をする場合、円ではなく、現地の通貨による不動産運用となります。

そのため、インカムゲイン・キャピタルゲインはそのときの為替によって額が左右され、タイミングによっては利益が減少する可能性もあります。

3)カントリーリスクがある

海外不動産投資では、政権交代や社会情勢の変化、通貨や株価の急激な下落など、その国の政治や経済の変化に起因するリスクもあります。

不動産投資に関する規制や税制度の変更が行われることもあるでしょう。

また、不動産ファンドのスキームが整っていない国もあるため、日本では想定できないような事態が起きるリスクがあるという点も覚悟しておかなければなりません。

4)物件管理が難しい

海外で賃貸経営を行う場合は、日本の賃貸管理と同じような対応を期待できない場合があります。

また、言語の違いもあり、コミュニケーションがうまく取れずにトラブル発生時にもスムーズに対応できない可能性もあります。

海外不動産投資においても入居者の不満は入居率の低下につながるため、適切な対応ができる管理会社との契約が必須ですが、希望を十分に満たす管理会社を選ぶことは難しいのが現状です。

まとめ

北米やアジア諸国の人口増加率を魅力に感じ、海外不動産への投資にチャレンジする人は多くなってきています。

しかしながら、海外不動産投資には日本における投資以上のリスクもあります。

不動産投資初心者の場合は、まずは日本国内における資産形成を始めることからスタートしてみてはいかがでしょうか。

人口が増加するエリアを希望するのであれば東京も人口増加を続けている都市です。

また、東京の物件価格の高さが懸念材料であるならば、福岡エリアがおすすめです。

人口が増加傾向にありながら、東京に比べて物件取得価格を安く抑えることができます。

不動産投資を始めてみたいとお考えの場合は、まずはお気軽にご相談ください。