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中古マンション投資は築何年くらいの物件がいい?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

中古マンションは、同条件の新築マンションと比べると安く購入することができます。
そのため、中古マンション投資は物件購入価格を抑えることができ、新築マンション投資と比較して利回りの面で有利になるケースが多くなります。

しかし、中古マンションといえどもその築年数はさまざまです。

中古マンション投資を成功させるためには、築年数がどのくらいの物件を選ぶと良いのでしょうか。
今回は、中古マンション投資を考えたときの築年数ごとのメリット・デメリットをご紹介します。

1.中古マンション投資と築年数の関係

投資用の中古マンションは、築年数が異なるとどのような点で違いが出てくるのでしょうか。

1)築年数で変わる中古マンションの資産価値

マンションの価格は、新築・中古に関わらず以下の条件で決まります。

・立地

・専有面積や間取り

・室内設備

・周辺環境

・共有設備

 

中古マンションの場合は、これらの条件に加えて、築年数も資産価値に大きな影響を与えます。

 

どのような建物であっても、時間の経過とともに必ず劣化していきます。

そのため、一般的に築年数と共に物件の資産価値も低下していくと考えるのが自然です。

 

マンションの資産価値の目安として、

・築10年が経つと、新築の70~80%減、

・築20年が経つと、新築の50~60%程度減

と言われています。

※出典:参照:国土交通省発表資料「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

2)中古マンション投資で気を付けたいこととは

中古マンション投資の物件選びのポイントとして、「耐震基準」があります。

 

震度6以上の地震でも倒壊しないことを前提に設けられた基準で、1981年に建築基準法にて導入されました。

それ以前の耐震基準に合わせて設計された建物は、震度5程度の地震を想定した耐震設計となっています。

そのため、万が一強い地震が発生した場合に建物が受ける被害は、1981年を境に違いが出ることを意味します。

 

築年数は融資にも影響してきます。

新耐震基準に該当する物件かどうかによって融資条件にも違いが出るケースもあります。

 

何より入居者が安心して生活できる居室を提供するためには、新耐震基準に適合した築年数(築40年以前)の中古マンションを選んだ方が良いでしょう。

2.中古マンション投資で知っておきたい築年数別のメリットとデメリット

投資用中古マンションを築年数別に見たときに考えられる、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します

1)築年数10年未満の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

・新築よりも物件購入価格が安い

中古物件は、新築と比較して建物価格が割安です。

新築よりも少ない資金で投資物件を購入することができます。

 

・室内設備の状態が良好

築10年未満だとそれほど設備の劣化が進んでいないので、設備状態が良好な場合がほとんどです。

築年数が古いほど室内設備の劣化が進んでいるため、購入後すぐに設備交換を強いられる恐れがあります。

(そうしないと入居者が見つかりにくいです。)

 

そうなると余計に費用がかかります。

築10年未満だと設備交換の必要がないので、初期投資額がかさむ心配はありません。

 

・金融機関からの融資が受けやすい

金融機関は、「建物の法定耐用年数から築年数を引いた期間」を融資期間とする傾向があります。

法定耐用年数とは、簡潔に言うと「建物として価値のある期間」を指します。

建物にもRC造や木造など様々な種類があり、法定耐用年数も異なります。

建物の種類 耐用年数
RC造 47年
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 19~27年
木造 22年

一般的にマンションはRC造です。

法定耐用年数47年から10年差し引いても37年残っていることになり、それだけ長いローンを組める可能性があることを意味します。

築10年未満だと、金融機関からの融資も受けやすくなる点もメリットと言えます。

デメリット

築10年を超えると建物の価値は下落していく傾向にあるため、売却価格も低くなりがちです。

長期的に保有するのではなく、短期での売却を考える場合は、価値の下がりにくい立地を選ぶなど物件のステータスを慎重に見極める必要があります。

2)築年数11~20年の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

新築マンションに比べてかなり価値が下がっているため、物件が購入しやすいです。

入居ニーズの高い人気エリア等であれば、それなりの築年数でも需要があるので、大きなリフォームなどをせずとも家賃収入が見込めます。

デメリット

築11~20年のマンションは、一度目の大規模修繕が必要になる時期です。

そのため、タイミングによっては購入後すぐに大規模修繕となり、修繕費の追加徴収が行われる可能性もあります。

購入時には大規模修繕がどの時期に行われる予定なのか、どのような修繕計画となっているのかを確認するようにしましょう。

 

また築20年未満だと、物件価格がまだ大幅に下落する恐れがあります。

そのため募集家賃を下げたり、リフォームなど資産価値を上げるための支出も想定したりしておく必要があります。

3)築年数20~30年の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

築年数が20年以上経過すると、物件価格の下落は緩やかになっていきます。

そのため、購入時には1000~2000万円など比較的低価格で物件購入が可能です。

物件価格の下落幅が低いので、売却時には購入時の価格とそれほど変わらない価格で売却できる可能性があります。

デメリット

設備や室内の状態が老朽化してくるため、購入時には設備の入れ替えや室内のリフォームが必要となる場合があります。

また、建物自体も古くなってくるため、大規模修繕やメンテナンスが避けられない時期です。

購入の際には、設備の設置時期や大規模修繕の実施時期、修繕積立金の状況等を確認しておきましょう。

4)築年数30年以上の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

築30年以上だと中古マンションをかなり安く購入できるため、都心部の人気エリアなど立地の良い物件であれば、高い利回りが期待できます。

デメリット

築年数が経過していることから銀行からの担保評価が低く、物件価格分の融資が付きにくい為、持ち出し(自己資金)が多くなります。

築30年以上だと法定耐用年数の残存期間もかなり短いことが想定されます。

そうなると金融機関からの融資期間も短くなり、持ち出しは多額な上に月々支払うローン返済額も高くなりがちです。

 

また建築時からかなり年月が経過しているため、設備や間取り等が現在のニーズを満たしていないケースがあります。

入居者を獲得するためには、大掛かりなリフォームやリノベーションが必要になることも想定しておきましょう。

まとめ

中古マンション投資を検討する場合は、

・中古マンションの資産価値が築年数によって変化すること

・それぞれの築年数によって得られるメリット・デメリットが異なること

などを知っておく必要があります。

 

中古マンション投資を成功させるには、自分の投資スタイルに合った築年数のマンションを選ぶことが大切です。

また、高い利回りを求めて築年数の古いマンションを購入する際にも、新耐震基準に対応した1981年以降に建てられた物件であるかどうかは必ず確認しておきたいポイントです。

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