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不動産の購入

不動産投資家になるには?6つのステップと具体策を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資家になることに興味はあるけど、失敗事例も聞くので、不安だと感じていませんか?

不動産投資で最も大切なことは、”最初に選ぶ物件で失敗しない事“がとても重要になります。

そこで今回は、不動産投資家になるための6つのステップと具体策を解説させていただきます。

1.不動産投資家になるには?ステップを紹介

1)投資計画を立てる

「よし!不動産投資を始めよう」と思った瞬間に、物件探しや不動産会社を探し始めている人は、かなりの確率で不動産投資を失敗するでしょう。

なぜなら、不動産投資家1人1人投資目的が違うからです。

例えば以下の30代の不動産投資初心者2人が次のように別々の投資目的を持っていたとします。

投資目的の違い

  • (Aさんの場合)キャッシュフローよりも資産形成を安定的にコツコツ積み上げたい(老後資金重視)
  • (Bさんの場合)資産形成よりも、リスクを負って月々のキャッシュフローを多く得たい(現在の生活重視)

Aさんのように資産形成を安定的に行いたい方であれば、物件購入価格が高くても、人口が増えている都心で購入したほうが良いでしょう。

一方でBさんのように月々のキャッシュフローで大きく稼ぎたい場合は、都心の物件はあまりお勧めできません。

なぜなら、家賃6万~8万程度の築浅ワンルームでも、最低1,500万円程度の物件購入費がかかります。

 

家賃収入からローンなどの支払額を引くと、手元に残るキャッシュフローが1万程度しか残らず、当初の“キャッシュフローを多く得る投資目的”は達成できないのです。

それであれば、家賃6万円以上・700万円程度の地方の中古戸建2つを購入するとどうでしょうか?

当然、修繕費や人口減少による空室リスクは高まるものの、想定では、手元に残るキャッシュフローも5倍以上と当初の投資目的には合います。

不動産投資家になって何を達成したいか?を念頭に投資目的をきっちり固めておきましょう。

2)情報収集を行う

投資目的が決まれば、自分の投資目的を既に達成している人の情報を見る事が大切です。

具体的には以下の情報源を見てみることから始めましょう。

  • 書籍
  • 不動産会社によるセミナー
  • 不動産投資を実践している人の体験ブログ

不動産投資には様々な手法がありますので、不動産投資の書籍はたくさん読んでおいて損はありません。

同時に自分の投資目的に合う方が運営している不動産投資ブログを読むと、物件を運営した時のリアル感もわかるので勉強になるでしょう。

 

ただし個人が発信する情報には、収益を得るためのアフィリエイト目的やポジショントークが多く、他の手法を必要以上に否定しがちです。

すべてを鵜呑みにせず、多方面から情報を得るようにしましょう。

くれぐれも怪しい高利回りを謳った情報商材には手を出してはいけません。

関連:不動産投資セミナーに参加すると「知識武装」ができる!選び方のポイントとは?

3)不動産会社を選ぶ

投資目的をしっかりと定めて勉強したとしても、その投資を実現させてくれる不動産会社を選ばなければすべてが無駄になってしまいます。

投資物件を探そうと楽待やアットホームなどの大手ポータルサイトを利用すると、複数の不動産会社が1つの物件を紹介していることに驚くことでしょう。

するとあなたは「どこの不動産会社も同じなのか」と思うはずです。

実際は同じではなく各社に強みがあります。

例えば、その不動産会社はどのエリアを得意としているのか、投資物件の中でも一棟物に強いのか、それともワンルームに強いのか。

不動産会社ひとつ取っても、全く違うことに気が付きます。

その不動産会社のホームページなどを確認して、自分の投資目的に合った不動産会社なのかを判断しましょう。

地道な作業ですが、投資で失敗しないためには必要なステップです。

4)物件選び

不動産会社から複数の物件を紹介されると思いますが、最低限確認すべきポイントが5つあります。

これだけは押さえたい!

  • 立地(ライバル物件の数)
  • 利回り/表面利回り
  • 築年数
  • 修繕の有無(計画案)
  • レントロール(運用実績)

この5つだけは必ず確認しましょう。

よく失敗する事例として、空室状態にも関わらず売主や不動産会社が見込み家賃を高くすることで、高利回りに見せて不動産投資初心者に売ることがあります。

実際空室ですから、見込み家賃が相場よりも高くて決まらず、結局家賃を下げてしまうわけです。

このように低利回りの物件を買わされてしまった失敗事例が多々あるのです。

運用実績のレントロールはよく見て検討しましょう。

また物件は基本的に現地を観ることをお勧めします。

5)ローン審査

物件が良くても金利が高く、そして融資条件が悪ければ、残念ながら不動産投資で利益を得ることは難しいでしょう。

仮に、1,400万円の物件を35年ローンで年1.9%の金利で借入れる場合と、金利が0.1%低い1.8%で借入れを比較すると、総支払額が297,675円も安くなります。

たった0.1%の差で30万円も変わってくるので、ローンの金利にも拘っていきましょう。

金利の融資条件をよくする為に一般的に良いとされているのは

ローンの借入ポイント

  • 借入額を年収の6倍以内に抑える
  • 正社員で勤続年数3年以上
  • 自己資金を2割以上用意する

になります。

もし現在、自己資金がない場合は不動産投資を諦めなければならないのか?と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

なぜなら不動産投資は時間を味方にする投資方法なので、早く運用したほうが目標達成の確率が高くなるからです。

ただそれでも最低限、諸経費だけは現金で用意するとローン審査が通りやすくなるので、まずは貯金する習慣から始めていきましょう。

6)物件引き渡し、運営

物件を購入したら、あとは家賃があなたの銀行口座に振り込まれるのを待ちましょう。

労働をしていないのに、本業以外のところから収入が得られる感動をぜひ味わってみてください。

関連:家賃収入がある場合の税金はいくら? 計算方法や確定申告のやり方

ただし、その利益を確保し続けるためには、物件購入後の努力も必要になります。

なぜなら思わぬところで出費が発生しますし、不動産投資で利益を確定するタイミングは家賃収入を得ている時ではなく、売却した瞬間の売却益で決まるからです。

もちろん家賃収入でローンを完済できれば、不動産投資ではプラスになりますが、空室状態が続くなどのトラブルはつきものです。

逆に地価が上がって売却したほうが儲かる場合も考えられます。

物件を購入後不動産会社に任せて放置するのではなく、常に経済の状況と合わせて投資している物件エリアの相場もチェックするようにしましょう。

こうした地道な努力ができる人が不動産投資家に向いています。

2.不動産投資家に向いている人の特徴

1)地道な努力ができる

不動産投資は扱う金額が大きく、家賃収入で生活している人の姿を見ると華やかなイメージがあると思います。

しかし実際は真逆で、成功している投資家ほど地道な努力を積み重ねているものです。

一見地味でも、不動産投資で大切な努力の例を挙げると、

  • 毎日新着物件をネットで探し続ける
  • 融資をしてもらえる銀行を探し、ひたすら回る
  • 不動産会社を回って、物件を紹介してもらう努力をする
  • 不動産の相場の見る目を養う
  • 最新情報をキャッチアップしていく

パートナーである不動産会社と担当者を見つける事で、不動産投資にかかる時間は削減できますが、本人の努力なしでは成功することはありません。

購入すれば確実に稼げるはずと思うと、赤字物件を購入してしまう恐れがありますので、特に最初の1棟目購入の前にはたくさん勉強する必要があります。

2)物事を長期的に考えられる

良い物件がほかの人に購入されてしまうと、焦って妥協した物件を購入しがちです。

そんな時は大抵、収益性が低く、売るにも売れない”負動産”をつかまされる事になります。

よい物件を買い逃した時こそ、「縁がなかった」と気持ちを切り替えて、諦めずに地道に物件を探し続けましょう。

3)行動力と決断力

不動産投資を始めようと思った方は、不動産投資ブログを見たり、本を読んだりして勉強すると思います。

その行動自体は素晴らしいのですが、ネットを見るだけや本で勉強するだけではいつまでたっても不動産を持つことはできません。

掲載されている物件を扱っている不動産会社に連絡したり、実際に投資をしている人たちに会ったりなど行動を起こすことが最も大切です。

そして良い物件が見つかったとしても、購入する決断力がなければいつまでたっても不動産投資家になることはできません。

ローンを組んで借金をする=悪と思うと、なかなか不動産投資を行う決断ができない気持ちもわかります。

しかし不動産投資家になるためには、不動産投資ローンに対して前向きに捉えた時こそ、本業とは別の収入である”家賃収入”が得られるのです。

「あの時決断していればもっと早く家賃収入が得られたのに」と後悔しない為にも、

思い切った決断力も不動産投資家にとって必要な能力になります。

そのためには、不動産投資家になった時のメリット・デメリットを理解することが大切です。

3.不動産投資家のメリット

1)短期間で誰でも不労所得が獲得できる

不動産投資の良いところは、家賃収入―(ローン支払い額+経費)がプラスになった瞬間に不労所得を得ることができます。

株式と違い、物件購入前にある程度は得られる不労所得額を予想できるのが不動産投資の最大のメリットといえるでしょう。

ここには地道な努力は必要ですが、特別な才能は必要ありません。

もし副業で月2万稼ごうとすると、大変な努力が必要になります。

現実問題として副業を頑張ってみたけど挫折する人は少なくありません。

しかし不動産投資の場合、正しく行うことで時間をかけずに不労所得を得ることが可能です。

2)インフレリスクに強い

「投資をしていなくても貯金をしていれば安心だ」と言ってはいられないのが、日銀が2013年1月に定めた“前年比2%の物価上昇”のインフレの存在です。

例えば100万円の貯金で100万円の物を購入することはできますが、翌年、日銀による物価指数が2%上がった場合は102万円になるので購入できなくなります。

つまり、2%物価上昇した後の100万円の貯金は、実質98万円に目減りし、物価が上がれば上がるほど1円の価値が下がるのです。

もしもこれが10年経過すると物価は21%も上昇し、100万円の貯金が79万円の価値しかなくなります。

「貯金だけすれば良い」と断言することは難しいと言えます。

関連:不動産投資はインフレ対策に有効?インフレと不動産投資の関係を解説!

一方、不動産の場合は、インフレであれば物件価値は上がるので、インフレリスクに非常に強いと言えます。さらに購入価格よりも上回れば売却益も狙えます。

今後、日銀がインフレに向けた政策を行う以上、物価上昇リスクに強い不動産投資も不労所得を得る一つの選択肢になるでしょう。

3)融資が受けられる

不動産投資は仮に手元に現金が100万円しかない状況でも、自分の信用を使うことで、年収の8~15倍の物件を“他人資本”で購入し、家賃収入を得ることが可能です。

もし株式投資で100万円の現金しかない場合、税引き後3%の利益を得られるインデックス投資を行ったとしても、年間得られる利益は3万円だけです。

一方不動産投資であれば、仮に2,000万円の物件に対してローンを組むことができれば、すぐに2,000万円に対してのリターンをすぐに受けられます。

さらに、家賃収入で得られるキャッシュフロー以外にも借金が減っていくので、利益を得ながら、複利効果を使って資産形成が可能です。

また不動産投資で収入が増える事で、金融機関によっては融資条件が良くなり、より有利に不動産投資を進められることもあります。

ここまでは良いことばかり書いてきましたが、当然デメリットもあります。

4.不動産投資家のデメリット

1)空室や災害等のリスクがある

不動産投資で最初に思い浮かべるリスクは「空室リスク」です。

いくら高利回り!と広告上で謳っていても、1年間空室が続けば利益は0ですし、ローンや経費の支払いで赤字物件の“負動産投資”になってしまいます。

利回り以上に高過ぎる物件は要注意です。

しかし、空室リスクは地道な努力や投資目的を見直す事で、リスクの軽減が期待できます。

具体的には、

注意点

  • 利回りを抑える代わりに、資産性と利便性が高い都心の物件を選ぶ
  • 物件の魅力を高めるためにリフォームなどを行う
  • 不動産会社に物件紹介を依頼する事や、SNSで情報発信して入居者を探す
  • 管理会社のチェックを行う

最初の投資目的に関する以外の項目は、努力をすることで改善できる問題ではあります。

2)災害リスク

地震による倒壊リスクもありますが、近年では台風によって修繕費がかさむケースも増えています。

災害リスクについては、物件購入前に以下の3つをチェックしておきましょう。

注意点

  • 新耐震1981年6月以降に建てられた建物か?
  • 各市町村のハザードマップによる海抜調査
  • 地震による地域危険度調査

最低限この3つは購入時点で調べておくことをお勧めします。

参考までに東京都で物件を購入するのであれば、東京都都市整備局にて地震に関する地域危険度測定調査が参考になるでしょう。

 

ただ、災害リスクを0にすることはどんな物件を購入するにしても不可能です。

故に災害が起きたとしても、立て直せるように火災保険の補償を手厚くするに加えて、火災保険の補償範囲の知識は押さえておくようにしましょう。

関連:火事や災害があったら不動産投資はどうなるの?

3)金利上昇リスク

経済状況により、借入金利が上昇すると収益が悪化します。

不動産投資家の多くが使用するローンは変動金利なため、金利が上昇するリスクがあります。

金利の変更後5年間は、月々の返済額が変わらない“5年ルール”がありますが、ローン残債の減るスピードが遅くなります。

繰り上げ返済を活用して元金を減らす事で、金利が上がったとしても総支払額を減らす調整を視野に入れることも大切です。

4)流動性が低い

株であればスマホ操作で即売却ができますが、不動産はその日に売却できることはまずありません。

不動産を売るためには、売るための不動産会社(仲介)を探す必要があり、さらに購入者を見つけるのに通常3か月程度はかかります。

所有物件を売却する際には、購入相手はローンを組むことが非常に多く、購入者側のローン本審査での銀行否決によるローン解約リスクも0ではありません。

流動性が低い不動産をできるだけ多くの方に売りやすくするには、物件価格が1,500~2,500万円程度とローンが組みやすい物件を選びましょう。

 

また購入者の層が広いファミリー向け物件を購入するのもひとつの手です。

投資用ワンルームマンションを売却する際は、住まい目的の方よりも同じ投資家に売るケースが一般的なため、不動産投資ローンの融資審査に多く時間を費やすことが多いです。

しかし、戸建て住宅やファミリータイプの投資用物件を売却するときは、購入相手が居住用として”住宅ローン”を利用して購入する機会が増えるので、物件を購入する層が投資家だけではなく一般の中古住宅を探す方もプラスされることになります。

購入検討者が増えれば、その分早く売ることが可能になるでしょう。

不動産を売却する出口戦略を意識するのであれば、ファミリータイプの投資も検討してみる価値はあると思います。

また、不動産会社が、直接(買取)する場合では早期に売却できるケースもあります。

5)資産形成に時間がかかる

不動産投資は、株のように一晩で2倍・10倍!という事はまずありません。

不動産投資家は得た家賃収入を使って、ローンを完済して資産を得る手法です。

逆に言えば経済が不景気になっても、これまでの家賃推移を見る限り家賃が半分になる可能性は低いので、会社員として勤めながら資産形成をしたい方には、不動産投資家が向いています。

投資後、1~3年で即脱サラしたい方には、不動産投資は向いていません。

「最低でも5年は資産形成をする」という心構えが必要です。

5.まとめ

今回は不動産投資家になるための最初の一歩についてお話させていただきました。

不動産投資はリスクなどをコントロールしやすい投資方法ですが、頭の中だけでいくらシミュレーションをしてもお金を稼ぐ事はできません。

不動産投資の情報を集めることも大事ですが、実際に最新の物件情報をみてシミュレーションすることも大切です。

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