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コラム

フラット35を不正利用してしまうとどうなるのか

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

マイホーム購入の際に利用できるフラット35は、借入期間中の金利が完全固定となる住宅ローンです。

しかし、中にはこの制度を悪用して不動産投資のために利用する人が一定程度存在します。

このため住宅金融支援機構は、2019年に特定業者が関わった不正利用の発生状況について公にしました。

そこで本記事では、フラット35を不正利用するとどうなるのかについて解説していきます。

1.住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローン不動産投資ローンとの最大の違いは、「自ら居住する建物を建設する目的で借り入れるか」「賃貸住宅を建てて家賃収入を得るために借り入れるか」という点にあります。

つまり不動産投資目的か居住目的かという点が重要であるため、投資用ローンと低金利で長期固定である住宅ローンの両方が用意されているのです。「何のために借りるのか」が重要視されますので、目的から逸れた利用は認められていません。

1:住宅ローン

住宅ローンは、本人が住む建築物を購入したりリフォームしたりするための金融商品です。「借りる人が居住する建物にかかる費用」が借り入れのための基本的条件となります。家賃収入等を目的とした不動産投資用に利用することはできません。

2:不動産投資ローン

不動産投資ローンは、本人が住む建築物を購入するためではなく、不動産投資を目的として借り入れる金融商品となります。

住宅ローンも不動産投資ローンも、その利用目的や審査内容が異なります。

したがって、不動産投資を目的としているにも関わらず住宅ローンを組むことは、前提とする目的から逸脱していることになるのです。これは重大な契約違反に該当します。

2.フラット35の不正利用の実情

住宅ローンの中でも大変人気がある「フラット35」という商品ついて整理してみましょう。フラット35は最長35年間に渡り、契約時に決めた固定金利で借りることができる住宅ローンです。

住宅ローンの借り入れ審査は、一般的に本人の年収を重視する傾向があり、借りるためには少なくとも年収400万円程度は必要だといわれています。しかし、同じ住宅ローンでもフラット35であれば、各月の返済額が年収に応じた割合以内に収まれば審査に通ることも可能です。

例えば、年収が350万円の場合、月の返済額が年収の30%である105,000円未満であれば審査に通る可能性があるため、一般的な住宅ローンに比べると借り入れ条件はかなり柔軟性があるといっても良いでしょう。ところが、その利点に着目して、フラット35の不正利用をしようとする人が現れているのです。

フラット35の投資利用はなぜ悪質なのか

住宅ローンが前提とする利用目的は、自分や親族が住む予定の建築物の購入に限られています。ところが、住宅金融支援機構の発表によれば、特定業者が住宅購入目的のフラット35を悪用し、不動産投資目的の購入用として利用していた事実が明らかになったのです。

不動産投資向けのローン金利は約3~4%であることが多いのですが、それに比べてフラット35の金利は、仮に35年間借りる場合だと2019年時点で金利1.3%程度と大変低いことがわかります。

この低金利が固定であることを踏まえると、以降35年間に渡り適用されるメリットはとても大きいのです。だからこそ、そこに目をつけて目的外の利用をすることは、フラット35の重大な契約違反であると言えます。

3.フラット35が使えるケースとは

不動産投資目的でフラット35を利用することはできないと述べましたが、ある条件のもとに借り入れることが可能となります。それは、建築するアパートやマンションに自らの居住スペースがある場合で、このような形態を「賃貸併用住宅」といい、フラット35の利用が認められているのです。

例えば建築物を部分的に居住用とし、残りを賃貸住宅とした場合、賃貸併用住宅として扱われます。この場合、居住用の部分に対してのみフラット35の融資を受けることが可能です

4.まとめ

住宅ローンは、自宅あるいは別荘等の居住用物件の購入を前提とした融資になります。

このため、不動産投資ローンよりも金利は低く設定されており、審査も比較的緩いものとなっているのです。

以上のことから、フラット35のメリットがとても大きいことがわかるため、不動産投資用に借り入れたいと考える人も出てくるでしょう。しかし、目的外にも関わらずこれを偽って利用することは契約違反ですので、発覚すれば一括返済を求められることもあります

このようなリスクを理解し、もし不正を斡旋するような不動産会社がいても決して住宅ローンの申し込みを行わないことが大切なのです。

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