マンション総会ってどんなことをするの？

1．マンション総会の種類とその目的

分譲マンションでは、マンションを管理するために区分所有者によってマンション管理組合を結成し、区分所有者の中から理事会役員を選出します。

では、理事会とマンション総会はどのようなかかわりがあるのでしょうか。

1）マンション総会の開催目的

マンション総会とは、マンションの区分所有者が集い、収支予算や今後のマンション運営方針などの重要な事項の意思決定を下す会です。

理事会は、区分所有者の代表としてマンションの管理・維持などについての話し合いを行いますが、大規模修繕の時期や予算、管理規約の変更など、マンションの管理に関わる事項については理事会だけで決議することはできません。

そのため、理事会で話し合われた内容をマンション総会の議案として提出し、マンションの区分所有者による決議を得ることとなります。

2）マンション総会の種類

マンション総会には、「通常総会」と「臨時総会」の2種類があります。

通常総会

通常、年に1回開催される総会です。

区分所有法において、少なくとも毎年1回、一定の時期に集会を行い、収支決算や事業報告、収支予算、事業計画について決議を経ることが定められています。

通常総会は、会計年度が替わるタイミングで行われることが多く、理事会から年間の収支報告や事業報告が行われ、来期の予算案、理事会役員の選出、管理会社との契約更新、管理規約の見直しなどの審議、承認を行います。

臨時総会

臨時総会は、通常総会の開催時期以外に重要事項についての総会決議が必要な場合に開催されるマンション総会です。

収支状況の悪化や緊急で必要となる管理規約の改定、理事会役員の不祥事が発覚した場合など、必要に応じて理事会や監事の呼びかけによって招集されます。

2．マンション総会の決議事項と可決要件

マンション総会では、どのようなことが決議され、可決するためにはどのような条件が必要になるのでしょうか。

マンション紹介で決議される事項としては、「普通決議」と「特別決議」があり、それぞれ可決の要件が異なります。

1）普通決議の議題と可決要件

マンション管理における一般的な案件であると考えられる事項は、普通決議として扱われます。

普通決議の主な議題は以下のようなもので、決定に必要な議決数は、総会出席議決権の過半数以上です。

• 理事会役員の選任及び解任
• 収支決算及び事業報告の承認
• 収支予算及び事業計画の決定または変更
• 管理費の決定及び変更
• 管理会社の委託契約の更新及び変更
• 敷地及び共用部分の変更の承認（形や役割などが大きく変わらない程度のもの）

2）特別決議の議題と可決要件

マンションの建物や共用部分に関係する事項など、重大な議題については特別決議として扱われます。

特別決議の主な議題は以下のようなもので、決定に必要な議決数は、組合員総数及び議決権総数の4分の3以上です。

ただし、建物の建て替えに関する内容の場合に必要な議決数は、組合員総数及び議決権総数の5分の4以上となります。

• 敷地及び共用部分の変更
• 管理規約の設定または変更
• 建物が大規模に消失した場合の復旧
• 建物の建て替え

3）普通決議と特別決議の可決要件の違い

普通決議における議決数は、マンション総会に出席している区分所有者数を基準にしています。

一方、特別決議における議決数はマンション総会の出席の有無に関わらず、全ての区分所有者の数が基準とされています。

特別決議事項は、普通決議事項に比べて重要度が高い内容が多いため、成立要件が厳しく設定されているのです。

3．投資用マンションの場合はどうするべき？

住人としてマンションに住んでいる場合ではなく、投資目的にマンションの部屋を所有している場合には、マンション総会にはどのように対応すればよいのでしょうか。

マンション総会は、マンションに住む人ではなくマンションの区分所有者を対象にして開かれるものです。

投資用のマンションの場合、日常的に生活していないからこそマンションの問題点や管理状況などには気が付きにくいものです。

マンションは、適切な維持・管理が行われているかどうかによって資産価値が変わってきます。

居住地とは異なる場所で開催されるマンション総会への出席は面倒に感じることもあるかもしれません。

しかし、マンションの資産価値を低下させないためにも、マンション総会には積極的に出席して、マンションの管理状況を把握しておくべきではないでしょうか。

4．まとめ

マンション総会には、毎年1回開催される通常総会と必要に応じて開催される臨時総会があります。

マンション総会では、今後の収支計画や事業計画などが議題として取り上げられ、今後のマンションの運営方針について区分所有者の意思が決定されます。

自身の所有するマンションの収支や管理状態を把握し、健全に維持・管理されていることを確認するためにも、マンション総会に参加してみることをおすすめします。