【40代からの不動産投資】実は融資で有利？注意点や成功法3選も解説

1.老後を考え始める40代が不動産投資のタイミング

40代は老後資金について考え始める時期です。

準備ができていなければ、老後資金を増やすために行動を起こさなければなりません。

会社員の場合、役職定年で50代から収入減になるなど、収入増加が見込めなくなるケースも。

つまり40代は、老後のプランを練っておく重要な時期であり、将来に渡り一定の収入を得られる仕組みを作っておくタイミングなのです。

その点で言うと、不動産投資は「私的年金」の代わりになるでしょう。

2.不動産投資を始めるなら40代でも遅くない！

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」のデータでは、賃貸住宅など現住居以外の住宅を所有する人の割合を年齢別に公開しています。

最も割合が多いのは60～64歳の14.7%で、退職金を利用して現住居以外の物件を購入し、不動産投資などを始める人が多いことがうかがえます。

一方、40代は40～44歳が6.2％、45～49歳が7.9％です。

これを見ると、40代から不動産投資を始めても、決して遅すぎないことが分かるでしょう。

※出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」

3.40代から始める不動産投資【メリット】

不動産投資は、融資によるレバレッジ効果が期待できるほか、家賃収入を長期間に渡り得ることが可能です。

勤続年数が長く安定した給与収入が得られる40代は、金融機関から融資を受けやすいことから、不動産投資を始めやすい年代だと言えます。

年齢的にも十分な運用期間が残されており、毎月の家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、売却益(キャピタルゲイン)を狙うことも可能でしょう。

資金力や融資の受けやすさが、40代から不動産投資を始めるメリットなのです。

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果とは？仕組みやリスクを解説

4.不動産投資が40代に向いている理由

不動産投資は40代に向いている資産形成の一手段です。

その理由を解説します。

1)少額の自己資金で始められる

40代は、子供の進学に伴う教育資金が高額になってくる年代です。

他にも、社会保険料の増額、住宅ローンの返済、親の介護など、さまざまな局面で支出が増えてきます。

日々の収支を考慮しながら、老後資金を準備しなければなりません。

不動産投資なら、ローンを組むことで少額の自己資金から始められます。

金融機関や申込者の属性にもよりますが、物件価格と初期費用を合わせた金額で融資を受けられるケースも。

家計への負担を抑えられる点が、40代にとって魅力的な投資手法ではないでしょうか。

2)管理会社を利用すれば本業に支障なし

不動産投資は、購入した投資用物件に入居者が住むことで、家賃収入を得られます。

いわゆる賃貸経営で収入を得ることになりますが、働き盛りの40代は物件管理や入居者トラブルへの対応が難しい年代です。

しかし、管理会社を利用すれば物件の賃貸管理を任せることがで、何かしらのトラブルに見舞われることなく家賃収入を得ることができます。

そのため、不動産投資は本業で忙しい40代にも向いている投資法だと言えるでしょう。

3)老後資金の準備として予想が立てやすい

不動産投資は、毎月安定した家賃収入を得られ、他の投資に比べると将来の予測が立てやすいメリットもあります。

その理由は、景気に左右されにくく、家賃収入が毎月変動するものではないからです。

東京のマンション賃料相場は、2008年のリーマンショックの際も安定していました。

入居者が入れ替わるタイミングで賃料が変わる可能性はありますが、株価のように予測ができないということはありません。

貯蓄以外での資産運用手段として考えるのであれば、不動産投資は有力候補となるでしょう。

5.40代から始める不動産投資【注意点】

40代から不動産投資を始める場合、リスクも伴います。

1)リスクの少ない物件を選ぶ

不動産投資はリターンとして、安定した家賃収入が見込めます。

その際、高いリスクを冒してまでリターンを狙う必要はありません。

なるべくリスクの少ない投資用不動産を購入することが重要なのです。

具体的には、以下条件で物件を選ぶようにしましょう。

• 中古ワンルームマンション
• 人口の多いエリア（東京などの都心部）
• 駅近（徒歩10分以内）
• 大幅に自己資金を使わなければならない物件は避ける
• 積算価格でローンを組まない
• 出口戦略の見えない投資は避ける

不動産投資において最大のリスクは空室です。

賃貸需要のある物件を選びましょう。

2)健康でいること

40代は健康状態が気になり始めます。

「不動産投資と健康は無関係なのでは？」と思うかもしれませんが、不動産投資の成功には健康であることが重要なのです。

不動産投資ローンを組む際に条件付けられている団体信用生命保険は、健康でないと加入できません。

健康状態によってはローンの融資を受けられなくなる可能性もあります。

関連記事：不動産投資は生命保険の代わりになる？「団体信用生命保険」とは

6.40代の不動産投資【有利な投資法3選】

40代だからこそ、そのメリットを生かして不動産投資を成功させる投資法3選をご紹介します。

1)複数戸のワンルームマンションを運用

ワンルームマンション投資は、購入する投資用物件の専有面積が狭く、物件取得費用を抑えられます。

そのため、効率良く収益を上げられる投資法です。

まずは1戸を購入し、安定してインカムゲインを得られるようになったら、物件の買い増しを検討してみましょう。

家賃収入を元手に複数戸を購入し運用することで、資産拡大のスピードを速めることができます。

また、40代は本業の年収が高く、勤続年数も長くなっているでしょう。

そのため、金融機関から返済能力が高い属性だと判断され、融資が受けやすくなるのです。

加えて、1戸目のワンルームマンション投資が成功していれば、金融機関から投資家としての手腕も評価され、好条件で融資を受けられる可能性も。

低金利でローンが組めれば、キャッシュフローの改善にも繋がるでしょう。

関連記事：マンション経営の成功を左右するキャッシュフローとは？計算、利回りとの違い、物件別の相場を解説

2)ファミリータイプのマンションで売却益を狙う

ファミリータイプのマンション投資は、入居者ターゲットが家族世帯です。

安定した職業に就いている入居者が多く、家賃滞納のリスクが低いといったメリットがあります。

また、ワンルームマンションに比べて売却しやすく、出口戦略が立てやすい点も魅力です。

買手は投資家だけでなく、居住用として購入を検討する人も見込まれます。

そのため、立地が多少悪くても、家族が住むのに丁度良い物件であれば、売却益も期待できるでしょう。

まずは賃貸経営で家賃収入を得て、空室が発生したタイミングで売却すれば、十分なキャピタルゲインが狙えるはずです。

ある程度の資金力を持つ40代からの不動産投資であれば、安定したインカムゲインを積み上げつつ、キャピタルゲインも狙いやすいファミリータイプのマンション投資をおすすめします。

3)インフレを利用した都心一等地でのヤドカリ投資

自分や家族が住む居住用のマンションを購入する際は、金利の低い住宅ローンを利用できます。

一方、投資目的のマンションを購入する際は、住宅ローンを利用できません。

つまり、不動産投資を始める場合、金利の高いローンを組むことになるのです。

そこでおすすめなのが、ヤドカリ投資です。

ヤドカリ投資は、自分が住む目的で購入した自宅マンションを売却、または運用して収益を得る投資法。

通常、住宅ローンを利用して投資用物件を取得することはできませんが、住宅ローンを完済した後であれば、居住していたマンションを賃貸に出すことができます。

完済後であれば、家賃収入をほぼ手元に残すことができ、効率良く収益を得られるでしょう。

一方、住宅ローンが残っている場合は、キャピタルゲインを狙った投資が有効です。

不動産価格が値上がりしたタイミングで物件を売却すれば、その売却益で住宅ローンを完済できる可能性があります。

都心のマンション価格は高騰しており、とくに一等地に建つマンションであれば、キャピタルゲイン狙いで売却を検討しても良いかもしれません。

不動産価格はインフレにより値上がりします。

居住用で物件を購入した時から数年が経ち、インフレで物件価格が上がっているケースも考えられることから、ヤドカリ投資で売却益を狙うのもおすすめです。

40代から融資を受けて不動産投資を始めることに抵抗がある人は、自宅を使ったリスクの少ないヤドカリ投資を実践してはいかかがでしょうか。

関連記事：ヤドカリ投資で失敗しない不動産選び！成功事例つきで解説

7.投資信託(NISA)で資産形成している人はNGな理由

2024年1月から新NISA制度が始まり、投資信託を始めやすい環境が整えられました。

そのため、投資信託と不動産投資の両方で資産拡大を狙いたいと考えている人も少なくないはずです。

しかし、世界的なインフレが続くなか、不動産価格は高騰し、物件購入時に多額の自己資金が必要になるケースも。

また、モノの値段が上がるため、建物の修繕コストが高額になることも考慮しなければなりません。

これらを踏まえると、インフレ局面でNISAと不動産投資を一緒に運用するのは、多額の自己資金が必要になるため、おすすめできないのです。

とくに、立地条件が悪い一棟アパート投資や、修繕コストが高くなる戸建投資は避けたほうがよいでしょう。

むやみに不動産投資を始めるよりも、自己資金をNISAに集中させたほうが資産形成は上手くいくはずです。

まとめ：40代は今ある資産を不動産投資で最大化する一番いい時期

50～60代からでも不動産投資を始めることはできます。

しかし、時間を味方につけてレバレッジ効果を活かすといった点では、40代が有利です。

40代は、金融機関からの信用力が高くなり、融資が受けやすい年代。

また、建物の修繕費など突発的な支出に耐えられる資金力もり、不動産投資に適した時期だといえるでしょう。

老後のことを考えだす40代だからこそ、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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