どっちがいいの？「建売住宅」VS「注文住宅」メリット・デメリット。費用の内訳も解説

1.建売住宅と注文住宅、それぞれの特徴

最初に建売住宅と注文住宅のそれぞれで見られる特徴についてお伝えしていきます。

1.建売住宅の特徴

建売住宅は2つのタイプに分けることができます。

①分譲地内に建てられるタイプの住宅（分譲住宅）と

②不動産会社が個別に仕入れた土地に建てるタイプの住宅（個別型建売住宅）です。

分譲住宅の場合、不動産デベロッパーがある程度まとまった大きな土地を仕入れ、その土地を区画割りします。

区画割りした土地に似たような仕様の住宅が何棟も建てられ、ほぼ同時期に販売されます。

それに対して、個別に仕入れた土地に建てられるタイプの建売住宅の場合、住宅地の中に一軒だけ建てられて販売されているような新築戸建住宅になります。

大手デベロッパーが開発するような分譲住宅の場合、コンセプトを決めて同じようなイメージで統一された外観の住宅が並んでいることが多いです。

さらに、植栽や私道も美しく配され、きれいな街並みが形成されていたりします。

2.注文住宅の特徴

既に完成済みの建売住宅と違って、土地の条件に合わせて工法や間取り、内装、エクステリアの仕様を自由に選んで建てられるので満足度の高い家を建てることができます。

ただし、建売住宅と違って、注文建築で家を建てるには土地を用意しなければなりません。

そのため自前で土地を所有していない場合は土地探しからスタートすることになります。

また、土地の形状や条件によって希望通りの家が建てられない場合もありますので、土地探しの段階から建築士やハウスメーカーの助言を得るのがお勧めです。

銀行の住宅ローンを利用する場合も、土地と建物で別々に融資を受けるため、土地を探す際には注文住宅を得意とする不動産会社に依頼したいところです。

3.注文住宅の種類

注文住宅は主に3つの種類に分けることができます。

特に標準仕様が異なる点が特徴的です。

フルオーダーの注文住宅

その名の通り、すべてを自分たちで決める住宅のことです。

外観・仕様・間取りなど、設計段階から自分好みにできる点が最大の特徴で、細部までこだわりたい人にお勧めです。

自由度が高い分、設計は困難を極めます。

工期が長引いたり、予算が膨らんだりする恐れはあるので、「今すぐ家がほしい」と言う方には向きません。

セミオーダーの注文住宅

工法やデザインなどの仕様がある程度決められているのがセミオーダーです。

とはいっても、複数のパターンが用意されていることが多いです。

自分好みにカスタマイズできる点や、注文住宅と比べて建築コストを抑えられるのが利点です。

初めて住宅を購入する人にお勧めです。

規格住宅

聞きなれない分類かと思いますが、セミオーダーよりも若干自由度が下がった住宅をイメージしてもらうと良いでしょう。

セミオーダーはある程度仕様が決まってはいるものの、選択肢はそれなりにありました。

規格住宅はセミオーダーよりも限定される住宅になります。

工期期間をなるべく短くしたい、予算を抑えたい人向けの建物分類です。

2.建売住宅と注文住宅のメリット・デメリット

次に建売住宅と注文住宅のそれぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

1.建売住宅のメリット・デメリット

メリット

• 土地と建物がセットで販売されるので、資金プランが立てやすい
• デベロッパーがまとめて土地を購入するため、土地と建物を別々に購入する注文住宅よりも価格が割安
• 建物が既に完成済みのため、購入から入居までの時間や手間が注文住宅ほどかからない
• 家の外観や室内のイメージ、仕様や質感などがイメージしやすい
• 分譲住宅の場合、街の景観に統一感や美しさが期待できる

デメリット

• 間取りや仕様、設備が希望と異なる場合には不満が出る
• 似たような仕様や間取りの家が並んでいて個性を演出できない
• 完成済みの家を購入するため施工中の様子を確認できない

2.注文住宅のメリット・デメリット

メリット

• 予算に応じて外観や間取り、仕様、設備などを細かく自由に選べる
• 好きなエリアに土地を購入して家を建てられる
• 土地の形状に合わせた効率の良い住宅が建てられる
• 建築中の施工状況を確認できる

デメリット

• 土地と建物を別々に購入する場合、総コストが割高になりがちである
• 土地の取得から建物の完成、入居までの時間や手間がかかる
• 規格型住宅やローコスト住宅の場合、注文住宅の割には仕様や設備の選択の自由がそれほどない

3.注文住宅・建売住宅の費用内訳

注文住宅・建売住宅それぞれの建物費用の内訳を解説します。

1)注文住宅の費用内訳

注文住宅は設計の自由度が

本体工事費

本体工事費とは、建物自体にかかる費用のことです。

そのため土地費用は含まれません。

一般的に、総費用の7～8割が本体工事費用だと言われています。

本体工事費の内訳は、基礎工事費、仮設工事費、木工事費、外装工事費、内装工事費、設備機器工事費、電気・水道工事費などがあります。

付帯工事費（別途工事費）

総費用のうち2割ほどを占める費用が、付帯工事費です。

建物以外にも必要な周辺工事費用のことです。

例えば、地盤調査費や水道を引く費用などがこれにあたります。

他にも、庭などを整備する外構工事費、空調設置などの設備工事費などがあります。

諸費用

諸費用は、本体工事費・付帯工事費以外にかかる費用のことで、総費用の1割にあたります。

登記費用や住宅ローン手数料、仲介手数料、火災保険料などが該当します。

税金も外せない費用です。

不動産取得税や固定資産税、都市計画税など、不動産を取得したり所有したりすると課税される税金も諸費用に含まれます。

2)建売住宅の費用内訳

建売住宅は、既に決まった仕様で建築されているので、注文住宅ほど複雑ではありません。

上記で説明した諸費用と類似します。

登記費用

建物を取得した際、所有権保存の登記を行う必要があり、登録免許税の支払いが義務となっています。

住宅ローンに関する費用

融資を受けた銀行への手数料や保証料になります。

税金関係

不動産取得税や固定資産税、都市計画税を支払う必要があります。

4.予算別の注文住宅の建物グレードを解説

建売住宅は立地によって予算が決まることから、総費用はコントロールしづらいです。

一方で、注文住宅の場合は、建物費用の予算をコントロールできます。

本章では、予算別に注文住宅の建物グレードを紹介します。

1)建築費用1,000万円以下の注文住宅

1000万円以下で注文住宅を建設するのは厳しいでしょう。

なぜなら、地盤改良工事費など建物費用以外にもコストがかかるため、実質1000万で購入するのは不可能だからです。

ただ、面積を狭くすることで建物費用自体を1,000万円に抑えることは可能です。

購入時には、建物費用以外の付帯工事費・諸費用も加味すると良いでしょう。

2)1,000～2,000万円の注文住宅

設備など規格が決まったシンプルな注文住宅と言えます。

建売ほどではないですが、ある程度の自由度は保証されるでしょう。

建物の広さですが、延べ床面積90～110㎡であることが多いです。

3)2,000～3,000万円の注文住宅

坪単価50万円以上、延べ床面積110～120㎡の木造住宅になります。

値は張ってきますが、タイルや水まわりの設備などのグレードを上げることが可能です。

建材や部材など部分的にこだわることができます。

4)3,000万円以上の注文住宅

坪単価60坪以上、延べ床面積120～130㎡の鉄骨以上の住宅であることが多いです。

二世帯住宅もこの規模からになってきます。

外構はもちろん、内装設備も高いグレードを選択することができます。

5.建売住宅と注文住宅に向いている人とは？

お伝えしたように建売住宅と注文住宅にはそれぞれのメリット・デメリットが異なります。

そのため人によって向き不向きがあります。それぞれのタイプごとに向いている人を見ていきます。

1.建売住宅に向いている人

建売住宅に向いている人は、時間や手間をかけずになるべく早く入居したい人に向いています。

注文住宅の場合、多くは土地探しからスタートして住宅の間取りや仕様を予算に合わせてハウジングメーカーの建築士などと詰めていかなければなりません。

それだけの時間やエネルギーをかけずに手っ取り早く購入し、すぐに入居できることを優先する人には建売住宅がおすすめです。

また、同じ仕様で比べた場合、建売住宅のほうが注文住宅よりも総コストで割安に購入できるため、コスト重視の人にも向いていると言えるでしょう。

2.注文住宅に向いている人

既に土地を所有している人は注文住宅が第一候補になると思います。

また、自分なりに外観や間取り、仕様について細かくこだわりたい人も注文住宅向きです。

特に、地震に強い家など工法にもこだわる場合や好きなエリアに家を建てたいという場合には、注文住宅が最も向いている住宅となるでしょう。

まとめ

お伝えしたように建売住宅と注文住宅では、時間や費用、建物の仕様など様々な点で同じ住宅でありながら、大きく異なるのがわかります。

高い買い物ですのでまずはその違いについてよく理解してから選ぶようにしていきたいものです。