住宅ローンの完済年齢73歳。ローン破産しないためにできることは？不動産投資を始めて資産を増やす

1．住宅ローン事情

住宅ローンの完済予定年齢は、2000年頃と比較して、5歳上昇し、73歳になったそうです。

完済予定年齢が上昇した要因としては以下の3つです。

1）借入時年齢の上昇

住宅ローンの借入時の年齢が高くなった背景として、晩婚化があります。

※参考：厚生労働省https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai15/dl/kekka.pdf

30年前と比較すると、3歳～4歳も初婚年齢が上がりました。

初婚年齢が上がったことにより、「家庭を持つ」年齢が高くなり、住宅を取得するタイミングも高齢化しているのです。

例えば、35歳で35年ローンを組むと、完済時の年齢は70歳となります。

2）借入金額の増加

住宅ローンの平均借入額は2000年頃と比較すると、1,900万円から3,100万円に上がりました。超低金利を背景に住宅価格が上昇したためです。

低金利でお金を借りられると、ローンを組んで住宅を取得しようとする人が増えます。住宅を欲しがる人が増えるため、住宅価格が上昇するのです。

住宅価格を左右する要因として「銀行の姿勢」があります。

銀行がどんどんお金を貸すときは、住宅価格は上昇し、銀行がお金を貸さなくなると住宅価格は下がるのです。

3）返済期間の長期化

住宅ローンの平均借入額が1,900万円から3,100万円に上昇したことで、返済期間も長期化しました。

返済期間の平均は、2020年度で32.7年と過去最長となっています。

2．「73歳で完済」の何が危険なのか

ローンの完済年齢は下がらなければいけないのに、逆行しています。

完済予定年齢が73歳の場合、老後破産のリスクが高まります。

住宅ローンの完済年齢が高いことが危険な理由として以下の3つがあります。

• 終身雇用・年功序列の崩壊
• 手取り年収が伸びていない
• 退職金の減額

トヨタ自動車が、20201年1月から一律的な定期昇給をなくし、個人の評価で判断する制度を導入するということで話題になりました。

大企業がはっきりと宣言したことにより、中小企業をはじめとした日本企業全体が「終身雇用を前提としない仕組みづくりが必要」という方向に向かうことが予測されます。

終身雇用・年功序列の崩壊については、現在進行形で進んでいるのです。

人口減少、少子高齢化が進む日本では、税金や社会保険料の負担は大きくなるばかりです。

消費税が10％に引き上げられたことは記憶に新しいですが、基本的にこのような税金は、今後上がることはあっても、下がることは考えづらいものです。

そして、退職金は減り続けています。

将来の不確実性が高まっているにもかかわらず、完済年齢は伸びています。

終身雇用・年功序列、退職金などをあてにしていると、「老後破産予備軍」になる危険性があるのです。

3．破産しないために

老後破産しないためには、純資産を黒字にすることが大切です。

純資産とは、「資産－負債」のことです。

もし、マイホームの見込み売却額が3,000万円で、住宅ローンの残債が2,500万円の場合、純資産は500万円のプラスです。

一方で、マイホームの見込み売却額が2,200万円で、住宅ローン残高が2,500万円の場合、300万円のマイナスです。

純資産がマイナスということは、もしも、ケガや病気などで収入がなくなった場合、住宅ローンが返済できなくなって物件を売却しても借金だけが残ることになってしまいます。

残った借金以上で売れる物件が資産なのです。

マイホーム=資産というわけではなく、資産にも負債にもなり得るということです。

「住宅ローンの返済がきつい」、「家を手放して身軽になりたい」、「資産を整理したい」という方は一度、不動産会社へ査定をしてもらうことをおすすめします。

4．純資産を増やすためには

純資産を増やす方法は、「資産を増やす」か「借金を減らす」のどちらかです。

マイホームの価値は上がるのか

基本的に、建物は経年劣化して、年数が経つほど価値は下がります。

また、地価が上昇する可能性があるのは、主に首都圏です。全国すべての地価が上がるわけではありません。

現在、マイホームを持っている人は、現時点でのマイホームの資産価値を把握しておきましょう。

繰上げ返済で借金を減らせるか

住宅ローンの残債を減らすために、「繰り上げ返済」を考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、「できるなら繰上げ返済」という考えは過去の話かもしれません。

金利が高かった時代は、返済額に占める利息の割合が多かったため、繰り上げ返済の効果も大きなものでしたが、今は金利が低いため効果もそれほど大きくありません。

また、子供がいる場合、成長とともに教育費が必要となってきます。繰上げ返済を積極的に行うと、必要な手元資金がなくなってしまうため、無理に繰上げ返済にまわす必要はないのです。

5．現役のうちに不動産投資を始めて資産を増やす

「資産」とは、「自分のもとへお金を運んできてくれるもの」です。

不動産投資では、毎月家賃収入というお金が入ってきます。

しかし、自分が住むためのマイホームは、お金を運んできてくれるものではありません。

前述したように、住宅ローン残高より売却額が高ければお金は入ってきますが、売るためにマイホームを購入する人はいません。

そのため、本当の意味で資産と呼べるのは、投資用不動産なのです。

6．不動産投資ローンは返すのは自分ではない

不動産投資も、銀行から融資を受けて行います。

もちろん現金（頭金）を用意して銀行のローンと組み合わせることもありますが、自分の手持ちのお金を一切使わず、ローンだけで不動産を購入することもあります。

前述の住宅ローン事情を見て、ローンを組むことに対して不安を感じた方もいるかもしれませんが、マイホームを購入する時に組む住宅ローンと不動産投資ローンとでは、返済原資が違います。

不動産投資のために組んだローンの返済金は、自分で支払うのではなく、得られる家賃収入から天引きされるようなイメージです。

入居者から支払われる家賃の額が、ローンの返済額を上回っていれば、返済のために自分の貯金残高が目減りするようなことはありません。

自分の代わりに入居者がローンを返済してくれているようなものです。

多くの人が借金を嫌がるのは、「返済できなくなったら大変」、「毎月の返済がプレッシャー」という感覚だと思います。

しかし、不動産投資の場合は、「自分が毎月〇〇円返済しなければ」という気持ちを抱くことはないのです。

7．サラリーマンには不動産投資が合っている

不動産投資がなぜサラリーマン最適かというと、「手間と時間がかからない」からです。

サラリーマンが本業である会社の仕事をやりながら、無理なく副業として行うという観点からすれば、不動産投資ほどピッタリのものはありません。

そして、老後破産しないためにも重要なのが、「いかにして老後においても継続的に収入を得るか」ということです。

不動産投資ローンは入居者が家賃で返済をしてくれて、ローン完済後は、家賃がまるまる収入となります。

サラリーマンだからこそ、収入と人生を見直そう

自営業や経営者と比べて、サラリーマンは「安定している」と言われ続けてきました。

固定でお給料をもらえるという意味ではそうですが、老後を含めた人生全体では必ずしも安定しているとは言えないことが、前述のようなことから伺い知れます。

これまで会社に依存していれば良いと思われていたサラリーマンだからこそ、意識改革を行い、自分の収入と人生について改めて考える必要があるでしょう。

不動産投資は、非常に手堅く資産運用できる投資です。老後破産しないためにも、自分の資産をしっかり守り増やしていきましょう。