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投資効率を示すROIとCCRとは?計算方法と投資・不動産投資への活かし方

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資・投資のパンフレット、書籍等で「ROI」という単語を見かけたことはありませんか?

ROIとは投資利益率を示す指標で、ROIが高ければ高いほど投資の効率が良くなります。類似した指標のCCRでは、投資におけるキャッシュの回転率が分かります。

ROIやCCRはどうやって計算を行い、物件選びや不動産経営に活かしていけばよいのでしょうか?

不動産投資の指標といえばまず「利回り」を思い浮かべる方も多い事でしょう。まずは利回りとの違いからお伝えしていきます。

1.利回りとは?表面利回りと実質利回り

利回りとは元本に対し、どれぐらい増えたかを示すの割合のことです。

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、不動産投資における表面利回りは家賃収入÷物件の購入価格実質利回りは(家賃収入-必要経費)÷物件の購入価格で計算できます。

物件を選ぶ際には利回りが重要視されるケースが多いです。

ただ不動産投資では利益を生み出すだけではなくローンを組む事でレバレッジをきかせ、キャッシュフローを多く産み出すことが重要となります。そのため利回りの知識だけで物件選定・運用を行う事は不十分と言えるでしょう。

もちろん利回りも投資の判断材料として重要ですが、ROIやCCRもレバレッジ効果と収益率の関係が分かる、重要な指標となっています。

2.ROIの計算方法

ROIとは「Return On Investment」の略で投資利益率を指す、投資・不動産投資における指標の一つです。

投資利益率とは投資した資本に対してどれくらい利益を得られたかを表し、ROIの数値が高ければ高いほど物件の利益率が高いという事になります

ROIは以下の式で計算する事ができます。

ROI=年間のキャッシュフロー÷購入総額(物件価格+諸費用)×100

「年間のキャッシュフロー」とは、年間の家賃収入から修繕費・ローンの返済額等の不動産運用にかかった費用を差し引いた金額になります。

なお物件選びの段階では、キャッシュフローは予想額で試算します。

3.ROIと同時に参考にすべきCCRとは?

ROIと並ぶ不動産投資の重要な指標として「CCR」があります。

CCRの正式名称は「Cash On Cash Return」で自己資金収益率のことです。ROIと似ていますが、自己資金の投資分の回収を予測することができます

CCR=年間のキャッシュフロー÷自己資金×100

CCRは投下した金額の中で他人資本(借入金)を除いた自己資金に対してキャッシュフローがどれだけ出ているかを示す指標です。

ROIとの違いは、借入金を含めないで計算するということです。そのため、借入をしている人や、借入金額によって数値は異なります。

4.ROI・CCRを計算してレバレッジ効率の判断をする

総額2,000万円の物件を例に、自己資金のみで物件を購入した場合と、融資を受けて物件の購入した場合のROIとCCRを計算してレバレッジ効率を見てみましょう。

【物件データ】

物件価格:2,000万円

表面利回り:5%

管理費:10万円

自己資金のみで購入した場合

上記の条件で物件を購入した場合、次のようになります。

ROI:90万円(100万円-10万円)÷2,000万円×100=4.5%

CCR:90万円(100万円-10万円)÷2,000万円×100=4.5%

自己資金のみで購入しているため、ROIとCCRの値は同じになり、レバレッジが効いていないことを意味しています。

なお、自己資金額を年間のキャッシュフロー額で割ると、自己資金を何年で回収できるか計算することもできます。

投下資本回収期間=投下自己資金額÷年間キャッシュフロー額

2,000万円÷90万円=22.2年

融資を受けて購入した場合

自己資金を200万円使用し、残りの1,800万円を融資利用で、ローン返済費用が年間60万円だとした場合、次のようになります。

ROI:30万円(100万円-10万円-60万円)÷2,000万円×100=1.5%

CCR:30万円(100万円-10万円-60万円)÷200万円×100=15%

ROIの数値は、融資返済費用のために下がりましたが、CCRの数値は自己資金のみで購入した場合の4.5%から15%へ上昇しています

自己資金のみで物件を購入すると、レバレッジが効いていないのに対し、借り入れをすることでレバレッジが効いていることが分かります。

つまり、借り入れすることで、収益率が3倍以上アップしているのです

なお、投下した自己資金を回収する期間も、自己資金のみで購入した場合と比べると、3分の1以下に短縮されます。

投下資本回収期間=投下自己資金額÷年間キャッシュフロー額

自己資金200万円の場合:200万円÷30万円=6.6年

5.キャッシュフロー計算書を作成しよう

ROIとCCRの計算方法や不動産投資への活かし方についてお分かりいただけたでしょうか?

更に分かりやすく経営の状態を把握されたい方には、キャッシュフロー計算書の作成をご提案します。

既に不動産投資を行っており確定申告で青色申告を行っている方は、「貸借対照表(B/S)」「損益計算書(P/L)」を作成し、税務署に提出している事でしょう。

「貸借対照表」「損益計算書」に加えて「キャッシュフロー計算書(C/F)」を合わせた「財務3表」と呼ばれる書類は不動産経営において役に立つ書類です。

財務3表の内容をすべて把握し経営に活かしていく事は、最初はなかなか難しいためまずは「キャッシュフロー計算書」を作成し、経営に活かしていきましょう。

キャッシュフロー計算書は物件から入る家賃収入と広告費・修繕費等の経費、税金等を差し引き最終的に手元の財布の中身にいくら残るのかを計算したものになります

難しく聞こえますが、小学生が付けるお小遣い帳と同じです。

Excelで簡単な表を作り、1ヶ月に1度等まとめて記入していきましょう。

<例>

2月 家賃収入 経費 差し引き
2/1 500,000円 500,000円
2/5 給湯器の修繕費

50,000円

450,000円
2/10 税理士への報酬

20,000円

430,000円

合計 500,000円 300,000円 200,000円

上の表では2月のキャッシュフローは20万円となります。

不動産投資ではキャッシュフロー計算書で手元に残る現金を把握しておく事でより良い経営が期待できます。

差し引きの合計額が多くなるような経営を心がけていきましょう。

6.指標や計算書を活用しより良い経営を

表面利回りと実質利回りに加え、ROIやCCR、そしてキャッシュフロー計算書と不動産投資における重要な指標や計算書をお伝えしてきました。

物件選びでは指標を用いて経営の目安を知りましょう。実際に運用する事で正確な値・数字を用いて指標を計算し、経営の改善をはかりましょう。

既に運用されている方は、指標とキャッシュフロー計算書を参考にキャッシュフローが多く出る経営を目指していきましょう。

11月1日(日)元経産省官僚 現慶應義塾大学教授「岸 博幸」氏 による不動産投資セミナー「デジタル改革と不動産投資」開催決定